Ampliación de hipoteca: todas las claves

02.10.2020 18:40
ampliación hipoteca
Si por distintas circunstancias te estás planteando una ampliación de hipoteca, lo primero que debes saber es que es posible. Sí, se puede ampliar una hipoteca, aunque es importante que tengas claro el proceso: cómo se hace, sus gastos, ventajas, desventajas y cómo conseguirla del banco.

Cuando se firma una hipoteca se establece una relación a largo plazo con la entidad financiera, por lo que es posible que durante todos esos años cambien las circunstancias y convenga revisar ese préstamo. Aunque puede deberse a razones diversas, por lo general la ampliación de hipoteca se realiza para poder afrontar nuevos gastos inesperados, relacionados con la vivienda o no, o por una mala situación financiera.

¿Cómo se amplía una hipoteca?

Para lograr una ampliación de hipoteca hay que negociar con el banco, porque será la entidad financiera la que decida si la operación es viable, valorando, entre otras cosas, el nivel de riesgo, el tiempo que llevas pagando el préstamo y la edad del o de los deudores.

Y sentarse a la mesa a negociar con el banco supone que tendrás que aceptar algunas condiciones nuevas, como puede ser un tipo de interés de la hipoteca normalmente más alto, además de unos gastos por la (re)novación del préstamo.

La operación para modificar las condiciones de una hipoteca se denomina novación.
La operación de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario recibe el nombre de novación y muchas veces lleva implícito el hecho de que el deudor necesita o más dinero o más tiempo para pagarlo (o ambas cosas a la vez). La novación también te permite cambiar el titular del préstamo (hipoteca variable o fija), el tipo de interés o el sistema de liquidación.

De esta forma, al ampliar una hipoteca puedes hacer las siguientes modificaciones:
  • Ampliar el capital: pedir más dinero supone pagar más cada mes si no se amplía también el plazo.
  • Aumentar el periodo de pago: solicitar más años para devolver el dinero prestado y así reducir las cuotas mensuales.
  • Incrementar capital y plazo: pedir más dinero y más tiempo para devolver el préstamo. Se consigue más capital sin aumentar la cuota mensual a cambio de pagar durante más tiempo.

Casos en los que no lograrás la ampliación de hipoteca

Por lo general, las entidades financieras no aceptarán que reduzcas la cuota mensual si ya tienes otras deudas, te faltan más de 20 años para amortizar la hipoteca o vas a terminar de pagarla con 70 años o más.

Otros requisitos que pueden pedirte en una ampliación de hipoteca es que estés al corriente de pagos, que tengas o mantengas un empleo fijo o estable y que no superes el 35% de tus ingresos mensuales netos al pagar la hipoteca en las condiciones actuales.

Si el total de la deuda (el importe pendiente y la ampliación) se acerca al 80% del valor actualizado de la vivienda, lo tendrás muy complicado para conseguir una novación.

Además, al aumentar el nivel de riesgo para la entidad financiera, es posible que te soliciten un aval o avalista de la hipoteca que responda en el caso de que no puedas afrontar los pagos de la nueva hipoteca.

Dependiendo de para qué quieras el dinero, tendrás más o menos posibilidades de conseguir ampliar tu hipoteca.
Los expertos en intermediación financiera advierten de que el banco va a preguntarte por el destino de los nuevos fondos. Si se trata de hacer mejoras en el piso o de adquirir una segunda vivienda es más factible que consigas la novación que si el dinero lo quieres destinar a la compra de un coche, por ejemplo.

Ventajas y desventajas de ampliar la hipoteca

Entre las principales ventajas de ampliar una hipoteca se encuentran las siguientes:
  • Se evitan impagos, al adaptar la hipoteca a una nueva situación financiera.
  • Los pagos mensuales de la hipoteca son menos elevados.

Por su parte, las desventajas más destacadas son estas:

  • Solo es viable si el banco acepta.
  • Aumenta el coste total de la hipoteca al aumentar los intereses.
  • Los requisitos de la entidad financiera para concederla son más exigentes.

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Gastos de una ampliación de hipoteca

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en el verano de 2019, las condiciones de estos préstamos han variado, por lo que conviene revisar bien con la entidad financiera las cláusulas del contrato.


ampliar hipoteca
 
Entre los gastos asociados a una novación de hipoteca figuran los siguientes:

  • Comisión por novación: varía entre el 0,1% y 1% de la deuda pendiente y depende de la tarifa aplicada por la entidad.
  • Tasación de la vivienda: puedes ser solicitada por el banco para comprobar si el inmueble ha modificado su valor inicial (por reformas, por ejemplo). El prestatario es el responsable de pagarla (en torno a 300-500 euros).
  • Notaría: el coste del notario para una novación está comprendido entre el 0,2% y 0,5% del capital pendiente. De acuerdo con el Tribunal Supremo, el comprador solo debe abonar el 50% de estos gastos.
  • Registro: solo hay que abonarlos si es necesario hacer modificaciones en el Registro de la Propiedad. Su coste suele ser la mitad que los de notaría.
  • Gestoría: sus coste no está estipulado por ley, pero suele rondar los 200-400 euros.

En este artículo te hemos contado todo lo que necesitas saber sobre la ampliación de una hipoteca: qué es, cómo se puede hacer, los gastos que conlleva y sus ventajas y desventajas. Nuestro consejo es que hagas números antes de acudir al banco a solicitarla y te asegures de que puedes conseguirla.


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