Cómo ampliar una hipoteca. Solicitud, ventajas y gastos

La ampliación de una hipoteca tiene como objetivo aumentar el capital o periodo de pago (o ambos) que obtuviste con tu préstamo inicial. La vigencia de una hipoteca es muy larga (generalmente entre 20 y 30 años), por lo que no es nada extraño que durante todo ese tiempo se produzcan acontecimientos que puedan cambiar las circunstancias personales de los firmantes del préstamo (divorcios, pérdidas de trabajo, etc.) y que obliguen a modificar las condiciones del préstamo.

Aunque como ya te hemos contando puede deberse a razones diversas, las principales para ampliar una hipoteca suelen ser la necesidad de afrontar nuevos gastos inesperados o el encontrarse en una situación financiera peor que cuando se firmó el contrato con la entidad bancaria.

Si éste es tu caso, es importante que antes de solicitar la ampliación de hipoteca tengas muy claro cómo funciona todo el proceso: pasos a seguir, gastos, pros y contras, y cómo lograr el visto bueno del banco para poder conseguir más capital y/o un mayor plazo de pago.

¿Cómo se pide una ampliación de hipoteca?

Lo primero que debes hacer es poner en conocimiento de tu banco que deseas formalizar una ampliación de la hipoteca que ya tienes contratada con él. A continuación, te tocará negociar las nuevas condiciones con tu entidad, ya que es ella la que debe concluir si la operación es rentable para ella o no. Para ello, entre otras variables, el banco valorará:

• El nivel de riesgo que supone ampliar el capital prestado o el periodo para su abono.
• El tiempo que llevas pagando el préstamo y lo que te falta por abonar.
• La edad y circunstancias personales (ingresos, trabajo, etc.) que tenéis en ese momento los deudores.
  

Una cosa que debes tener muy clara al ampliar la hipoteca es que, sí o sí, te verás obligado aceptar algunos términos nuevos que en la mayoría de los casos empeorarán las condiciones iniciales que tenía tu préstamo. Hablamos, por ejemplo, de unos intereses de la hipoteca más elevados, además de unos gastos por la renovación del préstamo.

La operación para modificar las condiciones de una hipoteca se denomina novación.

La operación de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario recibe el nombre de novación de hipoteca y muchas veces lleva implícito el hecho de que el deudor necesita o más dinero o más tiempo para devolverlo (o ambas cosas a la vez). La novación también te permite cambiar el titular del préstamo, el tipo de interés (hipoteca variable o fija) o el sistema de liquidación.

De esta forma, al ampliar una hipoteca puedes hacer las siguientes modificaciones:

• Ampliar el capital prestado: al solicitar más dinero, deberás pagar una cuota más elevada cada mes (salvo que amplíes también el plazo de la hipoteca).

• Incrementar el plazo de pago: también puedes pedir a la entidad financiera más años para devolver el dinero que te ha prestado. Es una forma reducir la cuantía de las cuotas mensuales.

• Aumentar capital y plazo: solicitas más dinero pero también más tiempo para devolverlo. Se consigue más capital sin aumentar la cuota mensual, aunque a cambio de pagarlo durante más tiempo.

Casos en los que no lograrás la ampliación de hipoteca

Aunque es frecuente que los bancos acepten ampliar la hipoteca de muchos de sus clientes, también existen algunos casos en los que su respuesta es negativa. Los más frecuentes son si ya tienes contraídas otras deudas importantes además del préstamo hipotecario; si restan más de 20 años para que amortices tu hipoteca o si terminarás de pagarla cuando tengas 70 años o más.

En general, los bancos te pedirán que tengas una economía saneada antes de concederte una ampliación de hipoteca. Así, otras condiciones que pueden ponerte son, por ejemplo, que estés al corriente de pagos, que tengas o mantengas un empleo fijo o estable y que el pago de tu hipoteca no suponga exceder el 35% de tus ingresos mensuales netos. Si el importe total de la deuda (el capital pendiente más la ampliación de hipoteca) se acerca al 80% del valor que tiene la vivienda en ese momento, también es probable que no puedas ampliar la hipoteca.

Otro aspecto muy importante que debes tener en cuenta es que la ampliación supone aumentar el nivel de riesgo para la entidad financiera, por lo que también es posible que exijan un aval o avalista de la hipoteca como garantía adicional en el caso que en el futuro no puedas afrontar los nuevos pagos de tu préstamo.

Dependiendo de para qué quieras el dinero, tendrás más o menos posibilidades de conseguir ampliar tu hipoteca.

Finamente, un último aspecto que puede influir en que consigas la novación del préstamo o no es el uso que quieras dar al capital obtenido. Si se trata de hacer mejoras en la vivienda o de adquirir una segunda residencia es más probable que el banco apruebe la operación que si el dinero lo quieres destinar a la compra de un coche, por ejemplo.

Ventajas y desventajas de una ampliación de hipoteca

• Es más barato que solicitar un préstamo personal o cancelar una hipoteca, ya que sus intereses son muy reducidos.
• Es más sencillo que hacer una subrogación de hipoteca, que consiste en llevarte tu préstamo a otro banco para mejorar sus condiciones. 

• Es más difícil que se produzcan impagos, ya que se adaptan las cuotas mensuales del préstamo a la nueva situación financiera del comprador.
• Los pagos mensuales de la hipoteca son menos elevados (si se amplía el plazo de amortización).
  

Por su parte, las desventajas más destacadas son estas:

• Solo es viable si el banco acepta la operación.
• Se incrementa el coste total del préstamo hipotecario al aumentar los intereses.
• Los requisitos de la entidad financiera para concederla son más exigentes.
• Si solo se amplía el capital, se incrementan las cuotas mensuales.

Gastos de una ampliación de hipoteca

Por último, si estás pensado en pedir una ampliación de tu hipoteca, no debes olvidar que esta operación acarrea unos costes económicos. Eso sí, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria en el verano de 2019, las condiciones de estos préstamos han variado, por lo que conviene revisar bien con la entidad financiera las cláusulas del contrato.

Entre los gastos por ampliar una hipoteca figuran los siguientes:

• Comisión por novación: varía entre el 0,1% y 1% de la deuda pendiente y depende de la tarifa aplicada por la entidad.
• Tasación de la vivienda: puedes ser solicitada por el banco para comprobar si el inmueble ha modificado su valor inicial (por reformas, por ejemplo). El prestatario es el responsable de pagarla (en torno a 300-500 euros).
  
• Notaría: el coste del notario para una novación está comprendido entre el 0,2% y 0,5% del capital pendiente. De acuerdo con el Tribunal Supremo, el comprador solo debe abonar el 50% de estos gastos.
• Registro: solo hay que abonarlos si es necesario hacer modificaciones en el Registro de la Propiedad. Su coste suele ser la mitad que los de notaría.
• Gestoría: sus coste no está estipulado por ley, pero suele rondar los 200-400 euros.

En este artículo te hemos contado todo lo que necesitas saber sobre la ampliación de una hipoteca: qué es, cómo se puede hacer, los gastos que conlleva y sus ventajas y desventajas. Nuestro consejo es que hagas números antes de acudir al banco a solicitarla y te asegures de que puedes conseguirla y, sobre todo, pagarla.