Cómo funcionan los intereses de una hipoteca

Uno de los aspectos más importantes que todo ahorrador debe conocer cuando contrata un préstamo hipotecario es cómo funcionan los intereses de una hipoteca y su evolución, sobre todo si se trata de una a tipo variable.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo medio de una hipoteca es actualmente de 25 años. En ese tiempo pueden pasar muchas cosas. Por eso conviene que sepas exactamente qué son los intereses de una hipoteca y qué les afecta.

Una foto amplia de un préstamo hipotecario

Una hipoteca es un préstamo con la garantía de un inmueble. El capital prestado se devuelve de forma mensual durante un tiempo que se conoce como periodo de amortización. Cada letra incluye una parte correspondiente al pago del inmueble en sí y otra al abono de los intereses generados.

Por lo tanto, las tres claves de una hipoteca son el capital, los intereses de esa hipoteca y el periodo de amortización. El capital es simplemente el dinero que nos presta la entidad financiera. Con los últimos datos disponibles del INE, el importe medio de una hipoteca sobre vivienda en España a febrero de 2020 es de 176.206 euros. Esa sería la referencia para saber cuánto capital se toma prestado de media en una hipoteca.

No te pierdas: Hipoteca variable o fija. Cuál elegir y por qué

Este importe no es una referencia válida para saber el precio medio de las viviendas, porque las entidades financieras no suelen ofrecen en las hipotecas más del 80% de su valor de tasación si se trata de una primera vivienda o del 60-70% si es una hipoteca para segunda vivienda.

En segundo lugar, tenemos el periodo de amortización. Es el plazo en años que acordamos con el banco para devolver el dinero. El INE no aporta este dato, pero lo sitúa entre los 20 y los 30 años, por lo que se puede considerar que las hipotecas en España tienen un plazo medio de amortización de 25 años.

Por último, tenemos los intereses de la hipoteca. Se trata de la comisión que cobra un banco por prestar el capital durante un tiempo. El importe mensual de cada letra vendrá determinado por la combinación del capital, el tiempo y los intereses. Cuanto más capital debamos, más tiempo tengamos para devolver el capital o mayor interés se aplique, más elevado será el importe de la mensualidad.  

Para establecer la cuota mensual de las hipotecas españolas se utiliza el método francés. Este establece que al principio del préstamo se amortizan más intereses y menos capital y al final se amortizan menos intereses y más capital. Con este método, el importe de la mensualidad no varía, pero su composición sí.

¿Necesitas una hipoteca?

¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca?

Para conocer bien cómo funcionan los intereses de una hipoteca, lo primero que debes saber es que estos pueden ser fijos o variables. Si se trata de intereses fijos, no cambian durante todo el plazo de amortización. Si son variables, se revisan cada seis o doce meses.

Los intereses de la hipoteca se calculan como la suma de un índice de referencia (normalmente el euríbor) y un diferencial, donde la parte variable es el índice y la parte fija es el diferencial. El euríbor recoge el precio al que los bancos se prestan dinero entre ellos. En tiempos de bonanza económica tiene niveles elevado y cae cuando existe debilidad económica.

El euríbor sube en tiempos de bonanza económica y baja cuando existe debilidad económica

El diferencial de la hipoteca es la parte que se queda el banco como pago por prestar el capital. Depende de la política comercial de las entidades financieras. Es más alto cuando no necesitan prestar dinero o captar nuevos clientes y más bajo cuando necesitan captar clientes o prestar dinero. Si el euríbor es bajo, como ahora, suben este diferencial para contrarrestar su efecto (hoy el diferencial ronda el 2%) y no ver reducido su beneficio.

¿Cómo ver los intereses de una hipoteca?

Para entender cómo funcionan los intereses de una hipoteca o poder verlos mes a mes, los bancos ofrecen a sus clientes el cuadro de amortización en su cuenta: detalla todas las letras que quedan por pagar y las desglosa para que el cliente sepa cuánto paga cada mes de intereses y cuánto de capital. Para ver cómo funciona puedes utilizar el simulador de hipotecas del Banco de España en este enlace.


Como referencia, el tipo de interés medio de las hipotecas sobre viviendas en España (datos del INE) es del 2,64%. El 63% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 37% a tipo fijo. El tipo de interés medio al principio es del 2,47% para los préstamos hipotecarios sobre viviendas a tipo variable y del 3,02% para las fijas.

¿TIN o TAE?

El último aspecto clave para conocer bien cómo funcionan los intereses de una hipoteca es entender las diferencias entre el TIN y el TAE. Cuando un banco ofrece un préstamo hipotecario a tipo variable puede hablarnos de TIN, TAE o de la referencia hipotecaria y el diferencial (euríbor + 1,99%, por ejemplo).

• TIN o Tipo de Interés Nominal: es el precio que el banco cobra por prestar dinero durante un tiempo determinado. No tiene en cuenta ningún gasto adicional asociado a la contratación del producto.

• TAE o Tasa Anual Equivalente: es el coste real (con gastos) de un préstamo durante un tiempo determinado. Se obtiene aplicando una fórmula común para todos los bancos. La TAE de dos bancos en un mismo préstamo sí es comparable, no así el TIN.