Hipotecas: todo lo que debes saber sobre ellas

Casi un 50% de las viviendas compradas se financian con una hipoteca, pero lo cierto es que muchos compradores desconocen cómo funcionan. Es posible que conozcas las diferencias entre una hipoteca variable y fija, pero ¿sabes por qué sube o baja el tipo de interés o cómo funciona la financiación de una hipoteca? En el siguiente artículo te contamos todos los secretos de los préstamos hipotecarios que debes conocer.

Hipoteca: definición y conceptos básicos

El Banco de España define la hipoteca como un derecho real que grava un bien inmueble y sirve para obtener la financiación necesaria para comprarlo. Traducido a un lenguaje más coloquial podemos definirla como un préstamo en el que la casa es la garantía, de modo que si no devuelves el capital prestado más los intereses, el banco se queda con la casa. 

Los elementos básicos que distinguen a las hipotecas son: 

• El interés. Es el porcentaje que se paga al banco por el dinero prestado (en este otro artículo puedes obtener más información sobre los intereses de las hipotecas). 
• El plazo. Es el tiempo que tienes para devolver el dinero prestado junto con los intereses. Cuánto mayor sea este plazo, más intereses tendrás que pagar. 
• El capital. La cantidad de dinero que presta el banco y que tienes que devolver en cuotas periódicas. 

Tipos de hipotecas 

De acuerdo con el tipo de interés aplicado, existen tres tipos de hipotecas diferentes. Recuerda que el interés es el precio que tienes que pagar al banco por el dinero prestado, y que éste varía en función del riesgo que asume la entidad con el préstamo: 

• Hipoteca de tipo fijo. El tipo de interés no cambia durante todo el plazo de duración de la hipoteca. Siempre se paga la misma cuota hipotecaria.
• Hipoteca de tipo variable. El tipo de interés varía según el índice de referencia utilizado para su cálculo. Normalmente es el euríbor más un diferencial que establece la entidad financiera. Este tipo de interés se revisa cada seis meses o cada año, y sube o baja en función de la evolución del euríbor (el diferencial es fijo). En este post te explicamos con más detalle cómo afecta el euríbor a la hipoteca de una casa.  
• Hipoteca mixta. Es una combinación de ambos préstamos hipotecarios. Esta hipoteca aplica un tipo fijo al principio, con cuotas fijas, que se convierte después en variable. 

Requisitos para obtener una hipoteca 

El primero de los requisitos para obtener una hipoteca es disponer de los ahorros necesarios para afrontar la compra, ya que la mayoría de los préstamos hipotecarios cubren como máximo el 80% del valor tasación de la vivienda. Además, a esta cantidad hay que sumar los gastos de la operación (en tono a otro 10-15% más). Por lo tanto, y salvo que consigas acceder a una hipoteca 100 -algo muy poco frecuente-, para solicitar una hipoteca para comprar una casa es necesario disponer de al menos el 30% de lo que cuesta.

El segundo de los requisitos que debes cumplir es tener solvencia económica. Será lo primero que comprobará el banco: tu capacidad para pagar las cuotas hipotecarias durante toda la duración de la hipoteca. Para ello, la entidad financiera hará una valoración de tus ingresos mensuales en función del capital que solicites. Como norma general, el Banco de España recomienda que como máximo se destine el 35% de los ingresos al pago de deudas financieras.

Otro de los aspectos importantes a la hora de solicitar una hipoteca para comprar una casa es el tipo de empleo que tengas. Cuanto mejores sean tus condiciones (contrato indefinido, buen sueldo, muchos años en la empresa, etc.), más fácil será conseguir el préstamo (ofreces mayores garantías para pagar la hipoteca).

El banco también analizará tu perfil crediticio para saber si tienes deudas impagadas o más préstamos en vigor. Esta información se obtiene a través de una consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE ( más información), donde están recogidos todos los préstamos y riesgos que tienen las entidades financieras con los clientes; y de ficheros de morosos como Asnef, donde figuran los clientes con deudas impagadas. Si estás en la lista de morosos no se te concederá la hipoteca.

Finalmente, si no cumples estos requisitos existe la opción de recurrir a un avalista o un hipotecante no deudor que garantice con su patrimonio el préstamo hipotecario.

Consejos para contratar una hipoteca 

A la hora de contratar una hipoteca tienes que diferenciar entre el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). El TIN es el interés que cobra el banco por el préstamo, pero no incluye otros gastos adicionales que debes tener en cuenta. Por su parte, la TAE de la hipoteca incluye, además del TIN, los gastos y las comisiones bancarias del préstamo hipotecario. 

Por tanto, para saber cuál es el coste real del préstamo, el dato que tienes que comparar es la TAE. En dos hipotecas con un TIN similar, es posible que la TAE sea muy superior en una al incluir más gastos, lo que elevará la cuota hipotecaria.

Presta también atención al plazo, porque afecta a los intereses. Cuanto más largo sea el plazo, más intereses tendrás que pagar por el dinero prestado (aunque las cuotas hipotecarias serán más bajas). Por ello, es muy importante que calcules bien el número de años que necesitarás para pagar la hipoteca: si eliges menos de la cuenta, puedes tener problemas para abonar la cuota cada mes; y si seleccionas más de los precisos, pagarás más intereses sin necesidad.


No obstante, puedes firmar un plazo más largo para pagar menos cuota y hacer amortizaciones parciales de capital con el fin de reducir el periodo de pago de la hipoteca. De este modo ahorrarás en los intereses, aunque debes tener en cuenta las condiciones y comisiones de tu préstamo para ver si te merece la pena hacerlo.

En este otro artículo puedes leer 10 consejos prácticos para elegir tu préstamo hipotecario realizados por al Asociación Hipotecaria Española (AHE) en asociación con la web Finanzas para Todos del Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Calculador de hipotecas

Como estás viendo, antes de firmar una hipoteca tienes que hacer muchos números... No obstante, afortunadamente la tecnología permite hacerlos fácilmente a través de calculadoras de hipoteca como el que te ofrecemos en esta página.

En realidad, un simulador de hipotecas es una calculadora especializada en préstamos que permite conocer: 

• Importe de la hipoteca: cantidad que te prestará el banco según el precio de la casa y tus ingresos. 
• Cuotas hipotecarias que tienes que pagar cada mes. 
• Intereses que se pagarán al final de la hipoteca. 
• Costes de la hipoteca.

Con un calculador de hipotecas puedes conocer las condiciones del préstamo hipotecario, el cuadro de amortización y cómo varían las cuotas según la evolución del índice de referencia. 

Buscador de hipotecas 

Existen numerosas páginas de internet que te facilitan encontrar las hipotecas más baratas del mercado. Housage.es es una de ellas: en este site puedes saber cuáles son los mejores bancos para pedir hipotecas en estos momentos.

Aquí podrás encontrar las entidades financieras más recomendadas de acuerdo con las condiciones que ofrecen en sus hipotecas para comprar una vivienda: ahorro que tiene que aportar el comprador, TAE, TIN y plazo del préstamo hipotecario.

Estos comparadores de hipotecas online resultan muy útiles, ya que gracias a ellos puedes ver el coste real de las hipotecas y comparar sus condiciones.