Compra tu vivienda con pocos ahorros (o ninguno)

Hay muchas formas de llamarlas: hipotecas 100, hipotecas 100x100, hipotecas 100 por 100... Pero, ¿qué son las hipotecas 100 exactamente? Se trata de aquellos préstamos hipotecarios que conceden la totalidad del valor de tasación de la vivienda.

Tal y como ocurre con las hipotecas a 40 años son bastante excepcionales. No forman parte de la oferta estándar de ninguna de las entidades financieras que conceden préstamos hipotecarios, pero pueden conseguirse en determinadas circunstancias y cumpliendo unas condiciones muy concretas. Recuerda que la mayoría de hipotecas no superan el 80% del valor de tasación de la vivienda y obligan al comprador a disponer del importe restante y de otro 10-15% adicional para sufragar los gastos de compra de la vivienda.

Antiguamente, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, sí era frecuente que los compradores pudieran conseguir hipotecas 100x100. Sin embargo, ahora la concesión de este tipo de préstamos es muy residual. Las razones de este cambio de política comercial son dos: por un lado, las hipotecas 100 registran unos niveles de morosidad muy elevados; por otro, los bancos no pueden titulizarlas; esto es, convertirlas en deuda corporativa y compartir el riesgo con otras entidades.

No te pierdas: ¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?

No obstante, recuerda que aunque consigas una hipoteca 100 con financiación total para tu nueva casa, aún así deberás tener ahorrado ese 10-15% correspondiente a los gastos de la operación. Ese dinero no te lo prestará el banco, porque actualmente no se conceden hipotecas 100 más gastos.

El aval ICO: la vía oficial para acceder al 100% de financiación

Desde 2024 existe una vía adicional y oficial para acceder a financiación del 100% sin necesidad de comprar un piso de banco ni de aportar un avalista particular: la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), gestionada por el Ministerio de Vivienda y prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027.

El funcionamiento es sencillo: el ICO actúa como avalista del comprador ante la entidad financiera, cubriendo hasta el 20% del importe del préstamo —o hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior— de forma que el banco puede conceder el 100% del valor de tasación sin asumir el riesgo adicional. El aval es completamente gratuito para el comprador y no encarece el tipo de interés de la hipoteca.

Pueden acceder a esta línea los jóvenes que no hayan cumplido 36 años en el momento de la firma, siempre que sus ingresos individuales no superen los 37.800 euros brutos anuales (4,5 veces el IPREM), que sea su primera vivienda habitual y que no sean propietarios de otro inmueble. En caso de dos titulares, ambos deben cumplir el requisito de edad. Las familias con menores a cargo también tienen acceso, sin límite de edad. El patrimonio de cada solicitante no puede superar los 100.000 euros y el precio de compra debe ajustarse a los límites fijados para cada comunidad autónoma. Para solicitarlo no hay que acudir al ICO directamente, sino tramitarlo a través de cualquiera de las entidades financieras adheridas al programa.

El aval ICO permite financiar hasta el 100% de la primera vivienda y es completamente gratuito para el comprador.

¿Cómo conseguir una hipoteca 100?

La respuesta a la pregunta sobre cómo conseguir una hipoteca 100 es más sencilla de lo que parece. Basta con demostrarle al banco que eres un cliente con suficiente solvencia económica y que la operación será más rentable para él que para ti.

Y eso cómo se logra? Hay varias formas, aunque la más frecuente es que compres lo que popularmente se conoce como las casas de los bancos. En ocasiones también es posible encontrar bancos que te den el 100% de la hipoteca para comprar una vivienda libre. No obstante, las condiciones serán mucho más exigentes que en cualquier otro préstamo hipotecario (menores plazos de amortización, mayores comisiones, etc.). Además, deberás demostrar que tu perfil financiero es muy seguro. También es muy posible que te obliguen a contratar productos asociados (seguros, etc.) y no puedas optar en ningún caso por una hipoteca sin vinculaciones.

A continuación, te detallamos las mejores formas de conseguir una hipoteca 100x100 de un banco:

Comprar pisos de bancos

Se trata de las viviendas que, por un motivo u otro (embargos, etc.), pertenecen las entidades bancarias y que éstas están deseando vender para evitar los costes que acarrean. Por este motivo, ofrecen las máximas facilidades a los potenciales compradores: hipotecas con el 100% de financiación, intereses más bajos, comisiones menores, plazos de amortización más largos... No obstante, ten cuidado, porque comprar una vivienda de banco no tiene por qué garantizar que vayas a conseguir una hipoteca 100.

Contar con un buen perfil financiero

Como ya te contábamos un poco más arriba, un requisito imprescindible para poder negociar con una entidad financiera una hipoteca 100 es tener un buen perfil financiero. Esto se traduce en un salario elevado (por encima de los 2.500-3.000 euros), un contrato fijo en un puesto de trabajo estable y pocas deudas. De hecho, conseguir hipotecas con el 100% de financiación resulta más sencillo con dos nóminas (en este otro post te explicamos cuántos titulares puede tener una hipoteca).

No en vano, uno de los perfiles más atractivos para este tipo de hipotecas son los funcionarios de elevado rango. No obstante, no todos los empleados públicos pueden optar a este tipo de hipotecas 100 por 100. Como ejemplo, el único préstamo para funcionarios que se anuncia es la Hipoteca Muface BBVA, a la que no tienen acceso todos los empleados públicos.

Otro perfil interesante es el de los jóvenes, siempre y cuando tengan un buen trabajo y un buen sueldo. Se entiende que no han podido acumular ahorros por su edad, pero que garantizan la devolución del dinero en plazos más largos. De ahí que puedan encontrarse en el mercado algunas hipotecas para jóvenes 100 (si quieres conocer todos los detalles sobre las hipotecas para jóvenes puedes leerte este otro artículo).

Presentar buenos avales o una doble garantía

A la hora de negociar una hipoteca 100 también puedes ofrecer una segunda vivienda como garantía para obtener el préstamo o aportar un avalista de confianza que garantice el pago si algo falla. En el caso de una segunda casa, la entidad financiera te prestará el 80% del precio de tasación del inmueble que quieres comprar y el 20% restante tendrás que cubrirlo con la segunda vivienda.

No obstante, debes tener muy presente que esta alternativa presenta numerosos riesgos tanto para el comprador (puede perder su segunda vivienda si tiene problemas de pago) como para su familia (el avalista también puede perder una parte o la totalidad de su patrimonio si se producen impagos). Por esto, es importante que antes de tomar una decisión leas nuestro artículo sobre cómo pedir ayuda a tus familiares para comprar un piso con el menor riesgo posible.
  

Dejar el préstamo en manos de un profesional

Una tercera manera de poder disfrutar de una financiación al 100% de tu hipoteca es contratar a un bróker inmobiliario que negocie por ti. Es muy posible que, debido a su conocimiento del mercado, consiga condiciones que tú no puedas lograr por ti mismo. El principal inconveniente es que estos profesionales cobran una comisión que puede llegar al 5% del valor de la vivienda.
  

Lograr un valor de tasación mayor que el precio de venta

Esta práctica, que no era tan extraña antes del estallido de la crisis del ladrillo, es hoy muy poco frecuente. No obstante, existe la posibilidad que el precio de venta pueda estar por debajo de su valor real y, por tanto, del de tasación.

Como el importe del préstamo hipotecario depende del precio de tasación de la vivienda, cuanto más elevado sea, más dinero te prestarán. Como ya te hemos dicho, la clave es que valoren el piso por encima de su precio de compraventa. Pese a ello, lograr una financiación del 100% no es fácil, ya que hablamos de una diferencia de hasta un 20% entre el precio y la tasación.

Bancos que dan el 100% de una hipoteca

A priori, no es fácil encontrar bancos que den el 100% de una hipoteca, ya que no es un producto que publiciten. Sin embargo, todas las entidades pueden concederlas. Dicho de otra manera, ningún banco anuncia hipotecas 100, pero todas pueden llegar a ofrecerlas.

Aunque no las publicitan, todos los bancos pueden llegar a ofrecer hipotecas 100

Varios comparadores hipotecarios confirman esta situación: los bancos que dan hipotecas 100x100 no se anuncian, pero existen. Entidades como Santander, ABANCA o CaixaBank se avienen a negociar mayores financiaciones cuando la vivienda procede de su cartera inmobiliaria. Por otro lado, gracias a la línea de avales ICO, prácticamente cualquier entidad adherida al programa —entre ellas BBVA, Santander, Bankinter, Sabadell, Ibercaja o Abanca, entre otras— puede conceder financiación al 100% a quienes cumplan los requisitos establecidos, sin necesidad de que la vivienda pertenezca a su cartera propia.

¿Qué ofrecen las hipotecas 100?

No obstante, antes de buscar una hipoteca 100 debes valorar si realmente es lo que necesitas, ya que este tipo de préstamos tienen algunas diferencias importantes con respecto a los convencionales.

Por ejemplo, estos préstamos están destinados solo a la compra de una primera vivienda. Además, ofrecen plazos de amortización mayores, que en algunos casos pueden extenderse hasta los 40 años cuando se tramitan a través del aval ICO.

También debes valorar muy detenidamente el tipo de interés que te ofrecen frente al de una hipoteca al 80%. Como el banco asume más riesgos, te puede pedir más interés a cambio. En el caso de las hipotecas con aval ICO, el programa está diseñado expresamente para que el tipo de interés no se incremente por el hecho de acceder a mayor financiación, ya que el Estado asume el riesgo adicional.