La caída de la compraventa de viviendas durante los últimos años y la crisis motivada por la COVID-19 ha vuelto a despertar los fantasmas del pasado y aumentan el temor a una próxima crisis inmobiliaria. Aunque hay opiniones para todos los gustos y diferentes previsiones sobre el precio de la vivienda en 2023, la mayoría de los profesionales del mercado inmobiliario consideraba ya antes de la pandemia que nos encontramos en una fase de estabilización, pero no en una nueva crisis inmobiliaria en 2023. No obstante, y para salir de dudas, vamos a analizar las diferencias entre la burbuja inmobiliaria que hubo en España hace algunos años y el momento actual. A modo de resumen, podemos decir que el sector inmobiliario no se encuentra en un escenario similar al de 2007 por varias razones: Los precios de la vivienda a escala nacional están lejos de sus niveles más altos. Los esfuerzos financieros de las familias para acceder a una vivienda no son tan elevados. El nivel de producción de viviendas está por debajo de las necesidades de la población (no hay el excedente que había en la anterior crisis inmobiliaria). La nueva ley hipotecaria restringe los excesos en la concesión de créditos que se produjeron en los años previos a 2007. La COVID-19 ha congelado la actividad económica durante varios meses. No existe el riesgo de una nueva crisis. Así de contundente es el sector inmobiliario cuando se le pregunta sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en 2023. A continuación, repasamos qué significa este concepto, qué ocurrió en 2007 para que se produjera la crisis inmobiliaria y la situación actual. Asimismo, valoramos por qué se habla de una posible nueva burbuja y por qué es improbable que ésta se repita. ¿Qué es la burbuja inmobiliaria? Se produce cuando el precio de los activos inmobiliarios crece de forma continúa y muy por encima de lo que lo hacen los salarios y el resto de bienes y servicios. A principios de este siglo, en España la vivienda acumulaba seis años (2001-2007) de fuerte ascenso en los precios. Generalmente, este crecimiento desmedido de su valor se produce por una razón especulativa: el aumento continuo del precio de la vivienda hace que la gente piense que jamás perderá valor y sigue comprando inmuebles, por lo que estos siguen aumentando su precio de mercado. Por su parte, las promotoras inmobiliarias construyen más pisos para satisfacer la demanda creciente, alimentando aún más esta espiral especulativa. Junto a esta falsa percepción de que la vivienda jamás perderá valor y la consiguiente euforia compradora, otro factor determinante en el estallido de la burbuja inmobiliaria fue la facilidad en la concesión de créditos por parte de los bancos, que rebajaron el análisis de riesgo de sus clientes en la búsqueda del beneficio económico. En el caso de España, la liberación del mercado del suelo también jugó un papel muy importante: la ley hizo que hubiera más terreno urbanizable y que se construyeran más pisos. Esto motivó la creación de muchos puestos de trabajo y un crecimiento económico que, a su vez, dio lugar al incremento de la venta de viviendas y a su consiguiente subida de precio. La consecuencia es que, deslumbrados por el valor creciente de los inmuebles, muchos compradores se endeudaron por encima de sus posibilidades. La mezcla de todos estos factores, junto a la subida de los tipos de interés, hicieron que finalmente se llegara a una situación insostenible que causó una de las recesiones económicas más grandes de la historia. Muchos compradores se encontraron con créditos que no podían pagar y llegaron los embargos. Por otro lado, los codiciados pisos que antes se vendían en un abrir y cerrar de ojos dejaron de ser atractivos para los inversores, y las promotoras se juntaron con grandes stocks de propiedades sin vender e incluso se vieron obligadas a paralizar muchos de sus proyectos. ¿Qué consecuencias tuvo la burbuja? España aún no se ha recuperado de algunas de las consecuencias que tuvo la crisis inmobiliaria que estalló a finales de 2007. Por resumir un poco, el sector inmobiliario registró un fuerte descenso en las ventas y en los precios de los inmuebles, y llegó la quiebra de varias empresas promotoras y constructoras. El mercado inmobiliario era uno de los principales motores de la economía española, por lo que su crisis tuvo consecuencias fatales: el paro aumentó considerablemente y la economía de los hogares se debilitó, por lo que se redujo el consumo de la mayoría de bienes y servicios, agravando aún más la situación del país. En el sector del ladrillo, la consecuencia fue una caída de la demanda de los pisos y bajadas de precio de hasta el 25% entre 2007 y 2013, año en el que comenzó a reactivarse la compra. En el sector financiero desaparecieron varias cajas de ahorro, se tuvieron que otorgar ayudas públicas para salvar a otras o facilitar su adquisición por parte de bancos y hubo que nacionalizar a otras. Por el lado del ahorrador, la crisis inmobiliaria se unió a la crisis económica mundial y se dispararon los desahucios. La situación es distinta hoy: no habrá crisis inmobiliaria en 2023 Hay cuatro grandes aspectos que explican que estamos lejos de una nueva crisis inmobiliaria en 2023. Dos son estructurales del sector (precios y producción) y otros dos, generales (crecimiento económico y cambios regulatorios). Empecemos por estos últimos: El Banco de España ha revisado en julio a la baja sus previsiones para la economía española. Considera ahora que se contraerá entre un 16% y un 21,8% en el segundo trimestre tras haber caído un 5,2% en el primero. Mientras, la Comisión Europea empeora las previsiones y dispara la caída del PIB al 10,9% este año, por un 14,4% que estima la OCDE y un 12,8% el FMI. Esta caída hará que el esfuerzo de las familias para comprar vivienda se aleje más aún de los niveles de 2007. Por ejemplo, en Madrid hacían falta 8,2 años de sueldo para comprar una casa (Sociedad de Tasación 4T 2019) frente al registro máximo histórico de 14,9 años. Y con respecto al porcentaje de renta familiar dedicado al pago de la vivienda, se encontraba en el 31,6% (Banco de España 3T 2019). Por el lado regulatorio, cabe destacar la entrada en vigor del nuevo reglamento hipotecario, que aumenta la protección del comprador pero a la vez es más estricta con aquellas personas con mayor índice de riesgo. También hay que destacar los nuevos requisitos que exige la banca al promotor a la hora de financiar inmuebles (preventas en el entorno del 70%). Todos estos factores hacen muy difícil la aparición de una nueva burbuja inmobiliaria en 2023. Precios y producción muy razonables antes de la COVID-19 En relación a la evolución de los precios inmobiliarios a lo largo de este año, no hay consenso entre los profesionales del sector. No obstante, antes de la crisis motivada por el coronavirus, la mayoría apostaba ya por una moderación debido a esta fase de estabilización del mercado en la que afirmaban que nos encontrábamos (algunos inclusos apuntaban a que se podrían producir bajadas en determinados lugares). En primer lugar, Moody’s apostaba por un aumento del valor de los inmuebles residenciales del 5,5%. Por su parte, la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) consideraba que el mercado solo subiría una media del 2,5%. Fuente: Funcas. Tampoco acababa de haber consenso sobre la producción inmobiliaria. Según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), España necesita unas 120.000 viviendas al año hasta el 2030. Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerda que, a la previsión de 130.000 viviendas anuales que estima el INE, “habría que sumar la demanda extranjera, lo que nos llevaría a un objetivo de equilibrio de inicio de viviendas en el entorno de las 150.000, frente a las más de 865.000 iniciadas en 2006”. La opinión de los expertos: no se puede hablar de burbuja inmobiliaria en 2023 Los expertos señalan claramente que no hay motivos para alertarse. Alejandro Belchí, investigador principal del Instituto de Análisis Inmobiliario de la Tasadora Euroval, afirma que “aunque algunos indicadores nos muestran un cambio hacia una tendencia alcista del stock de viviendas nuevas, así como el mantenimiento de la tendencia alcista de viviendas iniciadas y terminadas de los últimos años, no podemos decir que nos encontramos en una nueva situación de alerta”. “Dicho aumento de stock se puede asociar al aumento de visados de obra correspondientes a viviendas iniciadas en años anteriores, así como a la ralentización de las ventas por la nueva ley hipotecaria y la incertidumbre política de este último año. Pero los ratios de viviendas iniciadas y terminadas muestran un momento de equilibrio entre la oferta y la demanda”, añade Belchí. Los expertos señalan que encaramos una fase de crecimiento moderado que traerá un sector sostenible en el tiempo y alejado de los grandes vaivenes de otras épocas. Desde la inmobiliaria Aedas Homes apuntan en la misma línea: “Desde 2016, la promoción residencial ha vivido un crecimiento muy significativo. 2023 será el año de la madurez del nuevo sector inmobiliario, un mercado que seguirá al alza y rumbo a la estabilización y normalización. Encaramos una fase de crecimiento moderado que traerá consigo un sector sostenible en el tiempo, alejado de los grandes vaivenes de otras épocas”. Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) añade que “no consideramos que estemos en un escenario de crisis factible. Si bien los precios de los inmuebles llevan aproximadamente cuatro años de recuperación, desde los mínimos alcanzados en 2014-2015, en este ciclo el crecimiento responde a decisiones mucho más maduradas y conservadoras, tanto de vendedores como de compradores, así como a unos costes de financiación y unas expectativas de rentabilidad de la inversión inmobiliaria muy atractivas”. "Llevamos años de reabsorción del stock y con niveles de construcción de obra nueva muy bajos, incluso por debajo de lo necesario en muchas plazas, debido al escepticismo de inversores, promotores y entidades financieras”, concluyen. El frenazo de la COVID-19 aleja la posible burbuja A todos estos estos factores hay que sumar uno imprevisto hace solo unos meses: la crisis mundial motivada por el COVID-19. En relación a la incidencia del coronavirus en el mercado inmobiliario en 2020, Tinsa afirmaba que el precio de la vivienda ha caído un 1,1% desde que empezó el estado de alarma. La tasadora añadía que se había producido el primer ajuste generalizado de los precios en todos los grupos geográficos tras dos meses sin cambios debido al frenazo de la actividad económica. Estos datos a la baja post COVID-19 son compatibles con previsiones como las de la tasadora Euroval, según la cual el precio de la vivienda descendería un 3% este año y un 5,5% en 2023. También, con los de Gloval, grupo de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria, que pronosticaba una caída del precio del metro cuadrado del 1,94% a tres trimestres y del 1,39% a seis con una recuperación en 'V' de la economía. Por último, en declaraciones a Housage.es, Alejandro Belchí, analista principal del Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval, apuntaba sobre el precio de la vivienda tras el coronavirus que “es muy complicado hablar de precios en estos momentos con un mercado cerrado. Las medidas económicas ayudarán a la reactivación, pero habrá que ver cómo reacciona todo tras la pandemia. Quizás el impacto en precios no sea relevante a medio plazo”. Comportamientos diferentes del mercado según la zona geográfica Sin embargo, José Antonio Pérez Ramírez, profesor del Mercado Inmobiliario y director del Real Estate Business School (REBS), afirmaba antes de la pandemia que sí podemos hablar de burbujas inmobiliarias parciales en según qué zonas. “Nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo, en el que no todas las zonas se han recuperado igual desde el punto mínimo alcanzado en el primer trimestre de 2014. Mientras que las zonas más dinámicas económicamente hablando -que atraen talento y población-, como Madrid, Cataluña, el arco Mediterráneo y el País Vasco, han experimentado un aumento considerable desde mínimos (45% en Madrid y 35% en Cataluña), en Galicia y Cantabria tan solo ha sido de un 5% (TINSA 4T 2019)”, apuntan desde Asprima. No todas las zonas se han recuperado igual desde los precios mínimos registrados en el año 2014 “En las zonas donde la demanda es significativamente baja con respecto a la oferta, los precios no crecen, y en zonas muy demandadas el precio mantiene una moderada tendencia alcista, que solo se frenará si se producen cambios significativos en el negocio financiero, lo que no se espera en el corto-medio plazo”, reiteraban en FAI. Este crecimiento desigual también ha sido destacado por Euroval. Según la tasadora, aunque el precio del metro cuadrado en España se ha revalorizado de media un 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros) en el periodo 2014-2019, lo ha hecho de forma muy desigual a lo largo del todo el territorio nacional. Su informe 'InmoCoyuntura' concluye que nuestro país cuenta con un mercado residencial que funciona a tres velocidades y añade que durante los últimos cinco años solo siete provincias han registrado incrementos superiores a la media nacional. Algunos precios son elevados, pero no alarmantes Y es que, aunque Madrid parece una zona cara según el índice del banco suizo UBS (el precio de la vivienda está en 0,61 puntos -sobrevaloración-), su nivel estaba lejos de los de la burbuja inmobiliaria (por encima de 1,5 puntos) que sí se detectan en ciudades como Múnich (2,01), Amsterdam (1,84) o París (1,54). Según el índice de UBS, un profesional medio necesita trabajar seis años en Madrid para comprarse un apartamento de 60 metros cuadrados, frente a los 21 años necesarios en Hong Kong, los 15 de París o los 14 de Londres. Otro síntoma más que parece descartar el peligro de una crisis inmobiliaria en 2023. La conclusión es clara: no habrá burbuja inmobiliaria en 2023. El sector no se encuentra en un escenario similar al de 2007: los precios están lejos de sus niveles más altos, los esfuerzos de las familias por acceder a una vivienda no son tan elevados, la producción de vivienda está por debajo de las necesidades actuales y la regulación bancaria es más restrictiva con los créditos. Además, la paralización de la economía durante varios meses debida a la COVID-19 hace prever un ajuste no previsto en los precios inmobiliarios a partir del tercer trimestre del año.
