¿Habrá burbuja inmobiliaria en 2020?

Índice
  1. ¿Qué es la burbuja inmobiliaria?
  2. ¿Qué consecuencias tuvo la burbuja inmobiliaria?
  3. La situación es distinta hoy
  4. Precios y producción muy razonables
  5. La opinión de los expertos: no se puede hablar de burbuja inmobiliaria en 2020
  6. Comportamientos diferentes del mercado según la zona geográfica
  7. Algunos precios son elevados pero no alarmantes
burbuja inmobiliaria 2020 casa dentro de burbuja
¿Habrá burbuja inmobiliaria en 2020? La caída de la compraventa de viviendas durante 2019 (-3,3%) ha vuelto a despertar los fantasmas del pasado y aumentan el temor a una próxima crisis inmobiliaria.

Aunque hay opiniones para todos los gustos y diferentes previsiones sobre el precio de la vivienda en 2020, la mayoría de los profesionales del mercado inmobiliario considera que nos encontramos en una fase de estabilización pero no en una nueva crisis. No obstante, vamos a analizar las diferencias entre la burbuja inmobiliaria que hubo en España hace algunos años y el momento actual.

A modo de resumen, podemos decir que el sector inmobiliario no se encuentra en un escenario similar al de 2007 por varias razones:

  • Los precios de la vivienda a nivel nacional están lejos de sus niveles más altos.
  • Los esfuerzos de las familias para acceder a una vivienda no son tan elevados.
  • El nivel de producción de viviendas está lejos de las necesidades de la población.
  • La regulación bancaria restringe los excesos en la concesión de créditos que se produjeron en los años previos a 2007.

Así de contundente es el sector inmobiliario cuando se le pregunta sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en 2020. En este artículo repasaremos qué es una burbuja inmobiliaria, la situación en 2007 y la actual. Asimismo, valoraremos por qué se habla de una posible nueva burbuja inmobiliaria y por qué es improbable que se repita la situación.

¿Qué es la burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el precio de los activos inmobiliarios crece de forma continúa y muy por encima de lo que lo hacen los salarios y el resto de bienes y servicios. En España, la vivienda acumulaba seis años (2001-2007) de fuerte ascenso en los precios.

Generalmente, este crecimiento desmedido de su valor se produce por una razón especulativa: el aumento continuo del precio de la vivienda hace que la gente piense que jamás perderá valor y sigue comprando inmuebles, por lo que estos siguen aumentando su precio de mercado. Por su parte, las promotoras construyen más pisos para satisfacer la demanda creciente, alimentando aún más esta espiral especulativa. Junto a esta falsa percepción de que la vivienda jamás perderá valor y la consiguiente euforia compradora, otro factor determinante en el estallido de la burbuja inmobiliaria fue la facilidad en la concesión de créditos por parte de los bancos, que rebajaron el análisis de riesgo de sus clientes en la búsqueda del beneficio económico. 

En el caso de España, la liberación del mercado del suelo también jugó un papel muy importante: la ley hizo que hubiera más terreno urbanizable y que se construyeran más pisos. Esto motivó la creación de muchos puestos de trabajo y un crecimiento económico que, a su vez, dio lugar al incremento de la venta de viviendas y a su consiguiente subida de precio. La consecuencia es que, deslumbrados por el valor creciente de los inmuebles, muchos compradores se endeudaron por encima de sus posibilidades.

burbuja inmobiliaria 2020 edificios de obra nueva sin terminar

La mezcla de todos estos factores, junto a la subida de los tipos de interés, hicieron que finalmente se llegara a una situación insostenible que causó el estallido de la burbuja inmobiliaria y una de las recesiones económicas más grandes de la historia. Muchos compradores se encontraron con créditos que no podían pagar y llegaron los embargos. Por otro lado, los codiciados pisos que antes se vendían en un abrir y cerrar de ojos dejaron de ser atractivos para los inversores, y las promotoras se juntaron con grandes stocks de propiedades sin vender e incluso se vieron obligadas a paralizar muchos de sus proyectos.

¿Qué consecuencias tuvo la burbuja inmobiliaria?

España aún no se ha recuperado de algunas de las consecuencias que tuvo la burbuja inmobiliaria que estalló a finales de 2007. Por resumir un poco, el sector inmobiliario registró un fuerte descenso en las ventas, en los precios y la quiebra de varias empresas promotoras y constructoras.

El mercado inmobiliario era uno de los principales motores de la economía española, por lo que su crisis tuvo consecuencias fatales: el paro aumentó considerablemente y la economía de los hogares se debilitó, por lo que se redujo el consumo de la mayoría de bienes y servicios, agravando aún más la situación del país. En el sector del ladrillo, la consecuencia fue una caída de la demanda de los pisos y bajadas de precio de hasta el 25% entre 2007 y 2013, año en el que comenzó a reactivarse la compra.

En el sector financiero desaparecieron varias cajas de ahorro, se tuvieron que otorgar ayudas públicas para salvar a otras o facilitar su adquisición por parte de bancos y hubo que nacionalizar a otras. Por el lado del ahorrador, la crisis inmobiliaria se unió a la crisis económica mundial y se dispararon los desahucios.

La situación es distinta hoy

Hay cuatro grandes aspectos que explican que estamos lejos de una burbuja inmobiliaria en 2020. Dos son estructurales del sector (precios y producción) y otros dos, generales (crecimiento económico y cambios regulatorios). Empecemos por estos últimos:

Según las previsiones del Banco de España, nuestro país crecerá al 1,7% en 2020, dos décimas menos de lo previsto a mitad de año, pero lejos de una situación de recesión. Para Moody’s, España crecerá al 1,8%, mientras que para Pictet lo hará al 1,7%.

Este crecimiento permitirá que el esfuerzo de las familias para comprar vivienda se encuentre lejos de los niveles de 2007. Por ejemplo, en Madrid hacen falta 8,2 años de sueldo para comprar una casa (Sociedad de Tasación 4T 2019) frente al registro máximo histórico de 14,9 años. Y con respecto al porcentaje de renta familiar dedicado al pago de la vivienda, se encuentra en el 31,6% (Banco de España 3T 2019).

Por el lado regulatorio, cabe destacar la reciente entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que aumenta la protección del comprador pero que a la vez es más estricta con aquellas personas con mayor índice de riesgo. También hay que destacar los nuevos requisitos que exige la banca al promotor a la hora de financiar inmuebles (preventas en el entorno del 70%).

Precios y producción muy razonables

En relación a la evolución de los precios inmobiliarios a lo largo de este año no hay consenso entre los profesionales del sector. No obstante, la mayoría apuesta por una moderación debido a esta fase de estabilización del mercado en la que afirman que nos encontramos (algunos inclusos apuntan a que se podrían producir bajadas en determinados lugares). En primer lugar, Moody’s apuesta por un aumento del valor de los inmuebles residenciales del 5,5%. Por su parte, la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) considera que el mercado solo subirá una media del 2,5%.

Evolución del precio de la vivienda y el PIB (Funcas)
Fuente: Funcas.
 
Tampoco hay consenso sobre la producción inmobiliaria. Según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), España necesita unas 120.000 viviendas al año ante la previsión sobre creación de hogares que hace el Instituto Nacional de Estadística (INE). Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerda que a la previsión de 130.000 viviendas anuales que estima el INE “habría que sumar la demanda extranjera, lo que nos llevaría a un objetivo de equilibrio de inicio de viviendas en el entorno de las 150.000, frente a las más de 865.000 iniciadas en 2006”.

La opinión de los expertos: no se puede hablar de burbuja inmobiliaria en 2020

¿Y qué dicen los expertos sobre la posible llegada de otra burbuja inmobiliaria a España? Señalan claramente que no hay motivos para hablar de burbuja inmobiliaria en 2020. Alejandro Belchí, investigador principal del Instituto de Análisis Inmobiliario de la Tasadora Euroval, afirma que “aunque algunos indicadores nos muestran un cambio hacia una tendencia alcista del stock de viviendas nuevas, así como el mantenimiento de la tendencia alcista de viviendas iniciadas y terminadas de los últimos años, no podemos decir que nos encontramos en una nueva burbuja inmobiliaria”.

“Dicho aumento de stock se puede asociar al aumento de visados de obra correspondientes a viviendas iniciadas en años anteriores, así como a la ralentización de las ventas por la nueva ley hipotecaria y la incertidumbre política de este último año. Pero las ratios de viviendas iniciadas y terminadas muestran un momento de equilibrio entre la oferta y la demanda”, añade Belchí.

Los expertos señalan que encaramos una fase de crecimiento moderado que traerá un sector sostenible en el tiempo y alejado de los grandes vaivenes de otras épocas.

Desde la inmobiliaria Aedas Homes apuntan en la misma línea: “Desde 2016, la promoción residencial ha vivido un crecimiento muy significativo. 2020 será el año de la madurez del nuevo sector inmobiliario, un mercado que seguirá al alza y rumbo a la estabilización y normalización. Encaramos una fase de crecimiento moderado que traerá consigo un sector sostenible en el tiempo, alejado de los grandes vaivenes de otras épocas”.

Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) añade que “no consideramos que estemos en un escenario de burbuja inmobiliaria. Si bien los precios de los inmuebles llevan aproximadamente cuatro años de recuperación, desde los mínimos alcanzados en 2014-2015, en este ciclo el crecimiento responde a decisiones mucho más maduradas y conservadoras, tanto de vendedores como de compradores, así como a unos costes de financiación y unas expectativas de rentabilidad de la inversión inmobiliaria muy atractivas”. "Llevamos años de reabsorción del stock y con niveles de construcción de obra nueva muy bajos, incluso por debajo de lo necesario en muchas plazas, debido al escepticismo de inversores, promotores y entidades financieras”, añaden desde la FAI.

Comportamientos diferentes del mercado según la zona geográfica

Sin embargo, José Antonio Pérez Ramírez, profesor del Mercado Inmobiliario y director del Real Estate Business School (REBS), afirma que sí podemos hablar de burbujas parciales en según qué zonas. “Nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo, en el que no todas las zonas se han recuperado igual desde el punto mínimo alcanzado en el primer trimestre de 2014. Mientras que las zonas más dinámicas económicamente hablando -que atraen talento y población-, como Madrid, Cataluña, el arco Mediterráneo y el País Vasco, han experimentado un aumento considerable desde mínimos (45% en Madrid y 35% en Cataluña), en Galicia y Cantabria tan solo ha sido de un 5% (TINSA 4T 2019)”, apuntan en Asprima.

No todas las zonas se han recuperado igual desde los precios mínimos registrados en el año 2014

“En las zonas donde la demanda es significativamente baja respecto de la oferta, los precios no crecen y en zonas muy demandadas, el precio mantiene una moderada tendencia alcista, que solo se frenará si se producen cambios significativos en el negocio financiero, lo que no se espera en el corto-medio plazo”, reiteran en FAI.

Este crecimiento desigual también ha sido destacado por Euroval. Según la tasadora, aunque el precio del metro cuadrado en España se ha revalorizado de media un 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros) en el periodo 2014-2019, lo ha hecho de forma muy desigual a lo largo del todo el territorio nacional. Su informe 'InmoCoyuntura' concluye que nuestro país cuenta con un mercado residencial que funciona a tres velocidades y añade que durante los últimos cinco años solo siete provincias han registrado incrementos superiores a la media nacional.

Algunos precios son elevados pero no alarmantes

Y es que, aunque Madrid parece una zona cara según el índice de burbuja inmobiliaria del banco suizo UBS (el precio de la vivienda está en 0,61 puntos -sobrevaloración-), su nivel está lejos de los de burbuja inmobiliaria (por encima de 1,5 puntos) que detectan en ciudades como Múnich (2,01), Amsterdan (1,84) o París (1,54).
burbuja inmobiliaria 2020, salón de una casa nueva

Según el índice de burbuja inmobiliaria de UBS, un profesional medio necesita trabajar seis años en Madrid para comprarse un apartamento de 60 metros cuadrados, frente a los 21 años necesarios en Hong Kong, los 15 de París o los 14 de Londres.

La conclusión parece clara: no habrá burbuja inmobiliaria en 2020. El sector inmobiliario no se encuentra en un escenario similar al de 2007: los precios están lejos de sus niveles más altos, los esfuerzos de las familias por acceder a una vivienda no son tan elevados, la producción de vivienda está lejos de las necesidades y la regulación bancaria es más restrictiva. Sin embargo, la recuperación del mercado no ha sido homogénea en los últimos años y puede haber dejado puntos calientes.

Los distritos más exclusivos de Madrid para comprar pisos de obra nueva
Artículo anterior
Los distritos más baratos de Madrid para comprar pisos de obra nueva
Artículo siguiente

Artículos relacionados

vista de málaga

Málaga, una buena opción para invertir en obra nueva

Málaga es una buena opción para invertir en obra nueva tanto por su oferta de inmuebles como por su importancia en el mercado inmobiliario...

20 May.
ático con vistas

Las viviendas que podrían revalorizarse tras el COVID-19

Según algunos expertos, la crisis del COVID-19 puede causar cambios en los tipos de viviendas más demandados. Son tendencias detectadas en l...
12 May.
edificio en construcción de build to rent

¿Qué ventajas aporta el build to rent al mercado de la vivienda?

Te contamos las ventajas que aporta al sector inmobiliario el build to rent y que afectan tanto a promotores, como a fondos de inversió...
6 May.