Ley hipotecaria: todos los cambios que benefician al comprador de vivienda

30.10.2020 11:52
Ley hipotecaria
La ley hipotecaria ha traído numerosos cambios que hacen que el hipotecado pague menos gastos en el préstamo y esté más protegido. En concreto, la nueva Ley de crédito inmobiliario exige un proceso más transparente para evitar las cláusulas abusivas en las hipotecas, además de reducir los gastos y las comisiones. Por contra, también resulta más exigente con aquellos compradores que no tienen suficiente solvencia económica. Esta reglamentación es válida en su conjunto solo para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019.

La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario ( ver documento), más conocida coloquialmente como nueva ley hipotecaria o ley hipotecaria 2019, adapta la legislación española a la normativa comunitaria. Sus cambios afectan a todo el proceso: desde antes de la firma, con la creación de nuevos documentos que recogen toda la información del préstamo, hasta la fijación de nuevas condiciones que regulan el impago y la ejecución hipotecaria, pasando por un mayor protagonismo del notario a la hora de informar al tomador sobre las condiciones de la hipoteca.

¿Qué cambios trae la ley hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria introduce numerosas novedades que afectan tanto al solicitante del préstamo (el comprador de la vivienda) como a las entidades bancarias que lo conceden. Vamos a ver cuáles son las más destacadas:

Cómo afecta la ley hipotecaria al solicitante de la hipoteca 

En primer lugar, la nueva ley hipotecaria aporta numerosas ventajas a los compradores de vivienda que solicitan un crédito. No obstante, también es más rigurosa en otros aspectos. Aquí tienes un resumen de cómo afecta la nueva ley hipotecaria a la compra de una vivienda desde el punto de vista del solicitante:
  • Más exigente al analizar la solvencia del hipotecado. Esto significa que ahora exige un estudio más exhaustivo del perfil crediticio del solicitante, para evitar que se produzcan las situaciones de impago que han dado lugar a numerosas ejecuciones hipotecarias durante los últimos años (sobre todo durante la burbuja inmobiliaria).

    ¿Cómo comprueba el banco tu solvencia o la capacidad que tienes para pagar la deuda? A través del CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde están registrados los préstamos, créditos y riesgos que tienen contraídos las entidades financieras con los clientes. Además, el comprador debe presentar la documentación relativa a su vida laboral y situación financiera, como por ejemplo su contrato, la nómina y la declaración del IRPF.

  • Reduce los gastos e impuestos que abona el solicitante para la constitución de la hipoteca. Ahora los gastos de hipoteca que debe costear el comprador solo son la tasación de la vivienda (entre 200 y 600 euros según el valor del inmueble), la comisión de apertura y estudio del préstamo -si la cobra la entidad financiera- (su importe suele ser entre el 0,5 y 1% del capital prestado) y la copia de la escritura.

    En algunos casos, los bancos se hacen cargo de la tasación si finalmente firmas la hipoteca. Eso sí, en ese caso no podrás usar esa tasación para solicitar una hipoteca en otro banco, algo que sí podrás hacer si pagas la tasación y eliges tú la tasadora.

  • El banco debe facilitar toda la información del préstamo como mínimo 10 días antes de la firma. Estas condiciones se recogen en la FEIN y la FIAE. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) incluye toda la información personalizada de la hipoteca (importe, duración, tipo de interés, periodicidad y número de cuotas e importe de la cuota, entre otros datos); y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) aporta datos sobre las cláusulas y riesgos de la hipoteca. Toda esta información debe ser remitida telemáticamente por el banco al notario.


  • ley hipotecaria


  • Mayor protagonismo del notario a la hora de asesorar al cliente. Con esta ley hipotecaria, el comprador es quien elige al notario. Además, el comprador tiene que acudir dos veces a la notaría: antes de la firma de la hipoteca para que el notario lo asesore de forma gratuita sobre las condiciones de su préstamo, compruebe que ha recibido toda la documentación y verifique que ha entendido los términos del préstamo hipotecario. Realizado este trámite, el notario emite el acta notarial sin la cual no se puede autorizar la escritura de la hipoteca. Si el préstamo hipotecario tiene alguna irregularidad (cláusula abusiva, etc.), esta debe solventarse antes de firmar el contrato. La segunda visita al notario se produce en el momento de la firma de la escritura de la hipoteca, que tiene que ser presencial. 

  • Establece un plazo mayor de tiempo para ejecutar la hipoteca, que es el paso previo al embargo de la vivienda. Si el cliente no paga la hipoteca se amplían los meses de impago para que se active el procedimiento de ejecución hipotecaria en dos tramos. En la primera mitad del préstamo cuando se hayan cumplido 12 meses de impago (antes eran tres) o superado el 3% de la deuda. En la segunda parte, el impago debe comprender 15 meses (por los 12 anteriores) o el 7% de la deuda.

  • Rebaja los intereses de demora. Cuando te retrasas en el pago de la hipoteca, el banco te aplica como penalización unos intereses de demora. Con la nueva ley hipotecaria este interés no puede superar tres puntos porcentuales con respecto al que pagas por la hipoteca (con la normativa anterior se cobraba tres puntos más el tipo de interés inicial).

  • La cláusula suelo desaparece de los contratos hipotecarios. Esta cláusula establecía un límite de interés mínimo en la hipoteca, pero en la ley hipotecaria 2019 se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. 

Cómo afecta la ley hipotecaria a los bancos

Sin duda, las entidades bancarias son las grandes afectadas por la Ley de crédito inmobiliario que entró en vigor a mediados de 2019. Entre las modificaciones más importantes se incluyen las siguientes:
  • Asumen más gastos. Actualmente, las entidades financieras tienen que pagar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y el controvertido IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) correspondiente al préstamo hipotecario. Este gravamen, dependiente de las comunidades autónomas y que era pagado anteriormente por el comprador, supone un importante gasto en la compra de una vivienda, ya que puede oscilar entre los 1.500 y los 6.000 euros en función del préstamo y del lugar en el que se encuentre el inmueble.

    A modo de ejemplo, todos estos gastos de los que se hace cargo el banco suponen un ahorro aproximado de unos 1.200 € en una hipoteca de 120.000.

  • Reducción de las comisiones. Éstas también han disminuido, lo que implica un menor coste del préstamo hipotecario:

    • Comisión de apertura. Los bancos pueden cobrar aún una comisión de apertura, que engloba todos los gastos de estudio, gestión y formalización de la hipoteca. Es un porcentaje sobre el importe solicitado, pero la ley hipotecaria no ha establecido ningún límite, por lo que puedes encontrarte muchas diferencias (desde bancos que no la cobran hasta otros que cargan un 3% -lo normal, en caso de cobrarse, es el 1%-). Solo se paga una vez y cada vez en menos frecuente que la cobre el banco.
    • Comisión por amortización anticipada. Se paga cuando se salda el préstamo antes de tiempo. Ahora, con la ley hipotecaria es más barata. Asimismo, solo puede cobrarla el banco en aquellos casos en los que amortizar una hipoteca antes de tiempo le suponga una pérdida financiera. Esta comisión es distinta en las hipotecas fijas y variables:
      Tipo de hipoteca Periodo
      Comisión
      Fija 10 primeros años 2,0%
      Fija
      A partir de 10 años 1,5%
      Variable 3 primeros años 0,25%
      Variable 5 primeros años
      0,15%

    • Comisión por cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo. La comisión máxima que se puede cobrar disminuye y es del 0,15% si se realiza el cambio durante los primeros tres años y ninguna a partir del cuarto año. En este caso existe retroactividad de la ley hipotecaria, por lo que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.

  • La ley hipotecaria facilita la subrogación hipotecaria. Ahora, el comprador puede cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones del préstamo. Asimismo, si tu banco te hace una contraoferta, no estás obligado a aceptarla. La comisión de subrogación se aplica sobre el capital pendiente, siempre que esté recogida en la escritura de la hipoteca, y depende de la fecha de firma de la hipoteca:

    • Antes de abril de 2003:  comisión máxima del 1%.
    • Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5%. 
    • Entre diciembre 2007 y junio de 2019: la comisión no puede superar el 0,5% del capital pendiente o el 0,25% si se hace antes del sexto año. 
    • Desde junio de 2019. Hipotecas de interés fijo hasta el 2% en los primeros 10 años y 1,5% en los siguientes. Hipotecas variables hasta el 0,25% en los 3 primeros años o hasta el 0,15% en los 5 primeros años. La comisión nunca puede superar la pérdida financiera generada. Además, se establece un mecanismo de compensación entre las entidades para compensar los intereses.

  • Facilita la conversión de las hipotecas multidivisa a euros. Cualquier hipoteca concedida en una moneda extranjera se puede convertir a la divisa en la que el cliente recibe sus ingresos, utilizando el tipo de cambio vigente en el momento que se solicita la conversión. El banco debe informar periódicamente si se produce un incremento de la deuda al variar el valor de la divisa respecto al euro. Además, la nueva ley hipotecaria establece que la FEIN debe informar sobre cómo aumenta la deuda según el tipo de cambio de la divisa.

  • Se prohíben las ventas vinculadas al préstamo. El banco no puede obligar al cliente a contratar otros productos con la hipoteca. Esto quiere decir que la entidad financiera no puede condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de determinados productos adicionales como seguros, recibos de suministros o tarjetas, algo habitual antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019.

    De este modo, el banco solo puede exigir la contratación de un seguro de daños y un seguro de vida o protección de pagos, pero el cliente puede suscribirlos con cualquier aseguradora y el banco está obligado a aceptarlos. Sin embargo, la ley hipotecaria permite la venta combinada de productos, de manera que el banco puede ofrecer bonificaciones en la hipoteca si se contratan algunos productos. Así, la Ley de crédito inmobiliario obliga al banco a presentar dos ofertas al cliente, una con las condiciones y coste de la hipoteca sin productos y otra con los productos y las bonificaciones ligadas a cada uno de ellos.

Cómo afecta la nueva Ley de Crédito Inmobiliario a las hipotecas anteriores

Lógicamente, la nueva ley hipotecaria es válida en su conjunto solo para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019. Sin embargo, sí existen algunos aspectos que afectan a las hipotecas antiguas, es decir, que tienen carácter retroactivo.

En concreto, son los artículos referidos al plazo para iniciar el proceso de embargo en caso de impago de la hipoteca, que ha sido ampliado, y el artículo sobre la subrogación y la novación hipotecaria realizada para pasar la hipoteca de un tipo variable a un tipo fijo. 

Estos son los principales cambios introducidos en la nueva ley hipotecaria y cómo afectan al hipotecado. Esperamos que te sirvan para elegir la hipoteca que puedes contratar cuando vas a comprar una vivienda.

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