Qué es la comisión de apertura y cómo se aplica al préstamo

Uno de los primeros gastos de hipoteca que debe afrontar una persona que solicita un préstamo es la llamada comisión de apertura.

Aunque la nueva Ley Hipotecaria la da por válida, una sentencia posterior del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 2020 la consideró no esencial y manifestó que debe vigilarse su transparencia. Por este motivo, en algunas sentencias posteriores ha habido casos en los que un juez la consideraba nula. 

Por lo tanto, la comisión de apertura no es una cláusula abusiva de la hipoteca y puede ser incluida, pero de forma transparente y consentida por el tomador. De no ser así, se puede reclamar en los tribunales y exigir su devolución. No obstante, la mayoría de los bancos no la cobran en sus hipotecas.

¿Qué es la comisión de apertura de un préstamo?

La comisión de apertura de un préstamo hipotecario es una comisión que cobra la entidad financiera al formalizar el préstamo con la justificación de que esa hipoteca genera unos gastos administrativos y de gestión.

Cubre los gastos derivados de su tramitación. Básicamente, el estudio de gastos y el riesgo de la operación. Según explican en la web de Bankinter, estos estudios valoran la solvencia, el esfuerzo y la capacidad de devolver el dinero prestado al cliente a través de distintos indicadores como pueden ser las comisiones, el plazo de amortización, el capital máximo de financiación, etc.

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Una vez que la entidad financiera valora todos estos parámetros puede ofrecer al cliente unas condiciones concretas en importe, plazo y tipo de interés. El cliente puede utilizar estas variables para comparar ofertas de diferentes entidades financieras.

Esta información sobre las condiciones de un préstamo hipotecario para un usuario concreto está incluida en la FEIN o ficha europea de información normalizada. Si el cliente acepta las condiciones y el banco concede el préstamo, es cuando la entidad financiera puede cobrar o no la comisión de apertura.

Como te hemos contado al principio de este artículo, la mayoría de los bancos han decidido no cobrar la comisión de apertura en sus hipotecas. Su cuantía es muy variable, entre el 0,25% y el 3% del valor de la hipoteca. No obstante, en muchos casos el porcentaje aplicado en las aperturas es del 1%. En el caso de un préstamo de 200.000 euros, estaríamos hablando de una comisión de 2.000 euros.

En una hipoteca de 200.000 euros, un 1% de comisión de apertura supone 2.000 euros

Al margen del coste adicional, otro de los problemas que genera la comisión de apertura es que si el banco la financia y la añade al capital prestado, el usuario tendrá que pagar los intereses que genere.

Qué dice la nueva Ley Hipotecaria

Es muy importante recordar que hasta la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de junio de 2019, las entidades financieras cobraban la apertura además de una comisión de estudio de la hipoteca. En estos momentos, sólo pueden cobrarte la apertura, que debe incluir todos los costes que el banco quiera repercutirte como hipotecado.

Los clientes consideraban que esta comisión no estaba justificada porque no obedecía a ningún gasto y denunciaron a las entidades financieras con alguna victoria parcial en las audiencias provinciales. Sin embargo, el 23 de enero de 2019 el Tribunal Supremo sentenció que es legal la comisión de apertura.

El Tribunal Supremo la dio por válida en 2019, pero el TSJUE la puso en duda en 2020.

El Tribunal Supremo manifestó que es un “componente sustancial del precio del préstamo”. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TSJUE) dijo en julio de 2020 que la comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de una hipoteca (Apartado 64 de la sentencia) y ha de estar sujeta al control de su transparencia por parte de un juez.
 

A partir de esta sentencia, un tribunal de las Palmas de Gran Canarias declaró nula una comisión de apertura de una hipoteca y condenó al banco a la devolución de la misma por considerarla abusiva y, por lo tanto, nula, tal y como recoge la web especializada mundojuridico.info.

Situación actual de la comisión por apertura de un crédito hipotecario

La mayoría de las entidades financieras han decidido no cobrarla. Además, como forma parte de su política comercial suelen hacer gala de que no la cobran. Sin embargo, en algunos casos concretos, puedes encontrarte con ella.

Ante la incertidumbre legal, la mayor parte de los bancos no cobran comisión de apertura.

En iAhorro explican que, para que una entidad financiera pueda cobrarte comisión de apertura en una hipoteca, tiene que ser por un motivo concreto y real, demostrable (por ejemplo, que el estudio de la solvencia lo haga una entidad externa al banco) y aceptado por ti. De no ser así, puedes reclamar su nulidad y que te devuelvan lo cobrado.

Finalmente, si consideras que en tu préstamo hipotecario no se cumplieron estas condiciones y se te cobró comisión de apertura de forma poco transparente, puedes solicitar que un abogado estudie tu hipoteca y te ayude a decidir si puedes o no reclamar a tu banco.