La hipoteca puente: compra otra vivienda mientras vendes la actual

Una hipoteca puente es un préstamo destinado a comprar una vivienda nueva mientras consigues vender la actual que todavía estás pagando. Se trata de un producto financiero poco habitual. No obstante, se ha detectado un mayor interés durante las últimas semanas debido, probablemente, a la situación única que ha generado la pandemia ocasionada por la COVID-19.

¿Qué es una hipoteca puente o hipoteca para cambiar de casa? Es muy similar a cualquier otra en cuanto a los requisitos y documentos necesarios para obtener una hipoteca. Este préstamo surgió como una respuesta al problema del tiempo que tarda en venderse una vivienda cuando ya has comprado otra. Lo ideal es comprar cuando ya has vendido la vivienda anterior. Pero eso no siempre es posible porque muchas veces la venta se demora demasiado, por lo que se precisa de una hipoteca puente entre el primer y el segundo préstamo para hacer frente al pago momentáneo de dos viviendas.

En BBVA la definen como un préstamo hipotecario que permite adquirir una nueva vivienda cuando todavía se está pagando la hipoteca de la actual vivienda, que es la que se desea vender. De manera tal que la nueva hipoteca cubre el coste de la vivienda que se va a comprar más el importe pendiente de la que se está pagando y los costes de gestión asociados a la operación.

Un producto poco frecuente

“Aunque no existen datos oficiales sobre el número de hipotecas puente contratadas, se trata de un producto que se firma con mucha menos frecuencia que los préstamos convencionales para la compra de vivienda, pues se dirigen a un tipo de cliente muy específico (propietario de una vivienda hipotecada que aún no quiere o no puede venderla, pero quiere comprar un nuevo inmueble)”, explica Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.

“De hecho, añade, solo hay dos entidades financieras que comercializan abiertamente hipotecas puente: Banco Santander e Hipotecas.com. En la práctica, eso sí, cualquier banco puede concederlas tras un proceso de negociación”.

No te pierdas: ¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?

“De todos modos, sí hemos detectado un mayor interés sobre estas hipotecas durante los últimos meses. Aunque sea imposible saberlo con seguridad, es probable que se contraten más hipotecas puente en un futuro cercano, pues a causa de la crisis del coronavirus y de la bajada de precios de la vivienda que se espera para los próximos meses, seguramente habrá más compradores que prefieran no vender su actual casa o piso hasta que la situación se normalice”, concluye.

¿Cómo funciona una hipoteca puente?

Aunque las hipotecas puente no son muy diferentes al resto, sí tienen algunas peculiaridades. En primer lugar, estos préstamos permiten una financiación de hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda nueva (más gastos) siempre y cuando no superes en el préstamo el 80% del valor total de los dos inmuebles.

Por otro lado, el periodo para amortizar la hipoteca es más largo que el de otras convencionales y puede llegar hasta los 40 años (en este otro artículo te contamos todo lo que debes saber sobre las hipotecas a 40 años que puedes encontrar en el mercado). Asimismo, no te cobrarán comisión por amortización o cancelación parcial cuando vendas la primera vivienda.

Si quieres disfrutar de una hipoteca puente, estos son los pasos que debes seguir.

• Contratar la hipoteca puente. Busca entre las ofertas de hipotecas puente disponibles en el mercado e incluso pregunta en tu banco de confianza si las ofrece. Una vez firmado el contrato, la entidad financiera te concederá la hipoteca con las dos viviendas (la nueva y la que estás vendiendo) como garantía. Depende de cada banco, pero lo normal es que dispongas de un periodo de entres seis meses y cinco años para vender tu casa antigua.
  
• Pago de las dos hipotecas mientras encuentras comprador. Una de las ventajas que tienen las hipotecas puente es que puedes establecer el pago de cuotas más reducidas hasta que vendas tu antigua casa (ten en cuenta que hasta que eso ocurra deberás pagar la hipoteca de los dos inmuebles). Así pues, a la hora pagar tu hipoteca durante su fase inicial cuentas con las siguientes opciones:
  • Cuotas con carencia de capital. Sólo pagarás intereses del préstamo y no amortizarás capital. La ventaja es que las cuotas con mucho más reducidas que las normales.
  • Cuotas especiales reducidas. Las mensualidades son menores a las que pagarías normalmente, pero la mayor parte de ellas están destinadas al pago de intereses.
  • Cuota normal. Es la opción más recomendable si dispones de suficientes ingresos para pagar la hipoteca de las dos casas. Amortizas capital e intereses a un ritmo normal.
    
• Firma de hipoteca convencional. Una vez vendida la primera vivienda, debes formalizar una hipoteca convencional que incluya solo la nueva.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente

Antes de optar por contratar una de las mejores hipotecas puente que encuentres en el mercado es importante que conozcas bien las ventajas e inconvenientes de este tipo de préstamos.
   

Ventajas de las hipotecas puente

Sin duda alguna, la principal ventaja es que obtienes financiación para comprar una vivienda nueva sin haber vendido antes la antigua. No obstante, existen otros beneficios:

• Dispones de más tiempo para encontrar un comprador para tu antigua casa.

• Obtienes toda la financiación que necesitas, incluidos los gastos de compra de la vivienda nueva.

• Pagas una cuota mensual más reducida y ajustada a tus posibilidades de ese momento.

• Haces una única operación.

Inconvenientes de las hipotecas puente

Hay muchas posibilidades de que no te concedan una hipoteca puente. El motivo es que te van a exigir unas garantías mayores, porque es una operación que entraña más riesgo para la entidad financiera. Sólo la conseguirás si tus niveles de solvencia son elevados. Estos préstamos también tienen otros inconvenientes importantes:

• La operación es mucho más arriesgada. Si no vendes tu casa antigua en el plazo máximo concedido por el banco, las cuotas se dispararán porque incluirán la deuda completa de dos hipotecas.

• La garantía de impago son las dos viviendas. Si no puedes vender la vivienda antigua o no puedes pagar las mensualidades por el motivo que sea, te puedes quedar sin los dos inmuebles.
• Depreciación de la vivienda antigua. Con el paso del tiempo, el inmueble antiguo puede perder valor y no venderse al precio que estimaste al principio de la operación, lo que podría dejarte con una deuda imprevista.

¿Cómo calcular una hipoteca puente?

Según el comparador hipotecario HelpMyCash, actualmente sólo hay en el mercado dos hipotecas puente que se anuncien como tales. Son las de Hipotecas.com y Banco Santander. No obstante, y como ya te comentamos unas líneas más arriba, si negocias con las entidades bancarias es posible que puedas conseguir este tipo de préstamo en ellas.

A la hora de calcular una hipoteca puente debes seguir los mismos pasos que en una hipoteca convencional. También puedes recurrir a alguno de los simuladores de hipotecas puente que existen en internet, como este que te ofrecemos aquí.

Revisando las mejores hipotecas puente que hemos visto en el mercado (entre la escasa oferta existente) vemos que la 'Hipoteca Cambio de Casa Mixta' de Hipotecas.com aplica un interés de euríbor + 0,89% y no pide vinculaciones. Mientras, la 'Hipoteca Cambia de casa' de Banco Santander aplica un interés de euríbor + 1,29% y la vinculación a través de hasta seis productos.

Si estás pensando contratar una hipoteca puente, el mejor consejo que podemos darte es que primero vendas tu antigua vivienda y liquides su hipoteca antes de embarcarte en la compra de una nueva casa. No obstante, si aún así quieres contratarla, es recomendable que, además de buscar ofertas, acudas a la entidad financiera donde tienes el préstamo para ver si te realizan una oferta interesante.