Tasación de una vivienda de obra nueva: todo lo que debes saber

Índice
  1. ¿Qué es la tasación de una vivienda de obra nueva? 
  2. ¿Qué profesionales pueden realizar una tasación de la vivienda? 
  3. ¿Cuáles son las tasadoras de viviendas homologadas por el Banco de España? 
  4. ¿Qué tiene en cuenta el tasador a la hora de realizar la tasación? 
    1. Comparación
    2. Residual
    3. Actualización de rentas
    4. Coste
  5. ¿Cuánto cuesta tasar una vivienda? 
maqueta de casa y calculadora

Si estás a punto de comprarte una vivienda, lo más probable es que se abran ante ti infinidad de frentes que deberás abordar. Una de esas cuestiones tiene que ver con la tasación de la obra nueva, un concepto que podría sonarte complicado y que trataremos de aclarar en este reportaje. Durante la lectura de este texto encontrarás todas las claves para que una operación así llegue a buen puerto. Tasar una propiedad a estrenar constituye un procedimiento que sólo algunos profesionales pueden efectuar. Se contemplan multitud de elementos, se tienen en cuenta numerosos factores. El reportaje que se desarrolla a continuación incluye todo lo que debes saber de este procedimiento inmobiliario.

¿Qué es la tasación de una vivienda de obra nueva? 

Antes de analizar en profundidad todos los detalles que intervienen en este proceso, deberíamos describir en qué consiste el concepto de tasación de una vivienda de obra nueva. Un mecanismo del todo indispensable cuando un cliente sopesa la posibilidad de hacerse con una casa. Podríamos afirmar que la tasación consiste en el cálculo que lleva a cabo un profesional para determinar el valor económico de un inmueble. Gracias al resultado de esos cómputos, podrá determinarse el tipo de hipoteca al que debas acogerte.

Se trata de una operación minuciosa que toma en consideración numerosas variables para, finalmente, adjudicar a la propiedad un precio que se ajuste a la realidad del mercado inmobiliario. En el caso de que un consumidor esté interesado en adquirir una casa nueva, podrá contratar los servicios de un tasador para conocer el precio de la vivienda en cuestión. Los criterios en los que se basa la tasación dependen de una reglamentación legal, un procedimiento que sólo pueden aplicar determinados expertos cualificados en la materia.

¿Qué profesionales pueden realizar una tasación de la vivienda? 

No todo el mundo está capacitado para realizar la tasación de una vivienda de obra nueva. Según el Real Decreto 775/1997 del BOE, las sociedades de tasación deben ser homologadas por el Banco de España y están supeditadas a su supervisión y sanción. Esa afirmación supone que las empresas cuyo objetivo se centra en la tasación deben reunir los siguientes condicionantes:

  • Ser una sociedad anónima con domicilio en el territorio español
  • Tener un capital mínimo en acciones nominativas
  • Podrá valorar todo tipo de bienes, empresas o patrimonios
  • Contar con una plantilla formada por un mínimo de 10 trabajadores
  • Someterse a supervisiones de calidad ajustadas al mercado inmobiliario donde se actúa
  • Asegurar frente a terceros la responsabilidad civil que, por negligencia, se pueda derivar de su actividad a partir de una póliza de seguros contratada a una empresa aseguradora
  • Formar un Consejo de Administración compuesto por al menos tres miembros

  Estos son los requisitos obligatorios con los que debe contar una tasadora de obra nueva si quiere ser homologada por el Banco de España.

¿Cuáles son las tasadoras de viviendas homologadas por el Banco de España? 

Determinar el valor económico de una casa de obra nueva es un cómputo complejo; tan sólo un número específico de compañías están preparadas para llevar a cabo esa operación. A continuación, hemos elaborado un listado de las principales empresas homologadas que pueden desarrollar ese cálculo.

  • Arquitasa Sociedad de Tasación
  • Agrupación Técnica del Valor
  • Ibertasa
  • CBRE Avaluation Advisory
  • Valtecnic
  • Gesvalt Sociedad de Tasación
  • Compañía Hispánica de Tasaciones y Valoraciones
  • Sociedad de Tasación
  • Tecnitasa
  • Tinsa

Ante la opción de adquirir un inmueble, la tasación representa un proceso de vital importancia cuando el cliente se dispone a contratar una hipoteca variable o fija. El banco nunca concederá ningún préstamo a no ser que realices una tasación. Gracias a este cálculo monetario, las entidades bancarias pueden decidir qué cantidad de dinero deben entregar al solicitante para la financiación de la propiedad. Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor, asegura lo siguiente:

Una tasación con fines hipotecarios es un informe que sirve de instrumento para proteger los intereses de los tres actores en una operación de préstamo hipotecario.
Los tres actores que intervienen en este proceso son: 

  1. El cliente que solicitad el préstamo 
  2. El banco que lo otorga el crédito 
  3. Los inversores que adquieren estos títulos hipotecarios.
Entrega de llaves tras la tasación


¿Qué documentos son necesarios para que el tasador pueda realizar la tasación? 

La tasación de una vivienda de obra nueva podrá realizarse siempre y cuando el cliente entregue los siguientes papeles. En cierto modo, son algunos de los documentos necesarios para comprar una vivienda. Sin ellos, la gestión sería del todo inviable.

  • Escritura de la propiedad
  • Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble
  • Planos del inmueble
  • En caso de ser un edificio en construcción, copia de licencia de obras y proyecto
  • En caso de ser un terreno edificable, el plano catastral o parcelario y la cédula o consulta urbanística

¿Qué tiene en cuenta el tasador a la hora de realizar la tasación? 

Cuando el profesional de la tasación inicia el proceso mediante el cual determinará el valor de un inmueble, tiene en cuenta un conjunto de parámetros que resultan definitivos para efectuar ese trabajo. Los criterios que regulan esta valoración están recogidos por la Orden ECO 805-2003. Podríamos ordenar esos elementos a partir de la siguiente enumeración:
  1. Estado del edificio en el que se encuentra la vivienda
  2. Ubicación de la vivienda
  3. Superficie de la casa
  4. Orientación de la propiedad
  5. Distribución de los dormitorios
  6. Ascensor del edificio

El tasador homologado analizará de forma meticulosa el estado en que se hallan todos esos factores. Estudiará la vivienda valiéndose de un procedimiento en el que deberá:

  1. Visitar la vivienda de manera presencial para su correcta inspección.
  2. Examinar los planos de la propiedad con detenimiento para ser consiente de las características de la casa.
  3. Hacer constar en el informe de tasación si la finca registral es adecuada.
  4. Chequear que no existe ninguna anomalía urbanística.
  5. Añadir en el informe seis testigos de tasaciones que se hayan realizado en la misma zona.

Por otro lado, vale la pena saber que existen diferentes métodos de tasación, los cuales podrían organizarse mediante esta tipología:

Comparación

La comparación es la metodología de tasación más común en el mercado inmobiliario. Se lleva a cabo a partir de una equiparación del inmueble a tasar con otro que aglutine características parecidas. Una comparativa entre dos casas que son semejantes.

Residual

Este método de tasación se realiza calculando el valor del inmueble y quitándole los gastos que se han invertido para finalizar su construcción. Es un procedimiento que se aplica cuando no existen suficientes propiedades para realizar la comparativa anterior.

Actualización de rentas

Si la propiedad que va a tasarse es susceptible de producir rentas, se calculará el precio que un inversor estaría dispuesto a desembolsar para apropiarse ese bien. Cuánto dinero pagaría por la propiedad.

Coste

Este tipo de tasación se obtiene a través del valor que supondría reemplazar dicha propiedad por otra que tenga rasgos similares. Esa sustitución es la que determina el valor del inmueble.

¿Cuánto cuesta tasar una vivienda? 

No existe una tarifa establecida que sea fija para todas las propiedades. El precio de la tasación variará en función del tipo de inmueble, su superficie, su ubicación… Las características que definen la vivienda a tasar son las que, al final, determinarán el coste de esta operación. De todos modos, a modo orientativo podríamos decir que las sumas que deben abonarse pueden oscilar entre los 225 € y los 475 €.

Esperemos que al lector no le quede ninguna duda tras haber leído este reportaje. La tasación resulta una operación primordial cuando el consumidor desea adquirir una hipoteca. El banco pedirá este informe de valoración para instaurar las cuantías que prestará al cliente. Recuerda que sólo determinados profesionales o empresas homologadas son los únicos que pueden llevar a cabo dicha gestión.

 


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