¿Puedo comprar una casa de obra nueva a nombre de una empresa?

Cuando se compra una vivienda de obra nueva, muchos compradores tienen la posibilidad de adquirirla a través de una empresa en lugar de hacerlo a título personal. No es algo excepcional, según los últimos datos de los registradores, un 11,16% de las compraventas realizadas en 2020 se hicieron a través de personas jurídicas (empresas). Este porcentaje se ha mantenido estable en los últimos cinco años, aunque con una ligera tendencia a la baja.

De entrada, debes saber que se puede comprar una vivienda a nombre de una empresa y que es una operación totalmente legal. Sin embargo, esta opción puede tener más ventajas en algunos casos que en otros, sobre todo, en relación con los impuestos que hay que pagar. Además, según el uso que va a tener la vivienda, si es residencia habitual o se va a alquilar, también puede ser más ventajoso realizar la compra a través de una sociedad. 

Cómo se compra una casa a nombre de la empresa 

El proceso de compra de una casa de obra nueva a nombre de la empresa o como persona física es similar, aunque varía la documentación que hay que presentar. 

A los documentos necesarios para comprar una vivienda como persona física hay que añadir: 

• Si la sociedad es nacional, la escritura de constitución de la sociedad y el acta de titularidad que acredite que la persona tiene más del 25% de las participaciones o acciones sociales de la empresa. 
• Si la empresa es extranjera hay que aportar el NIF, la escritura de constitución de la empresa, el certificado de existencia de la sociedad emitido por el registro público y el acta de titularidad real que acredite que la persona tiene más del 25% de las participaciones. Todos los documentos tienen que estar traducidos y apostillados. 

Ventajas y desventajas de comprar vivienda a través de una empresa 

Las empresas que se utilizan para comprar vivienda son sociedades patrimoniales que se caracterizan porque más de la mitad de su activo son valores o bienes inmuebles, es decir, que no se dedican en su mayoría a actividades económicas. Están reguladas por el artículo 5 de la ley del Impuesto sobre sociedades. Los tipos de sociedad más habituales son:

• Sociedad patrimonial para tenencia de inmuebles. Posee diferentes viviendas que se pueden arrendar, pero sin tener empleados para su gestión. 
• Sociedad patrimonial para tenencia de valores. Posee una cartera de valores para invertir.

 Ventajas de comprar vivienda con una sociedad 

• Deducción del IVA. Al comprar una vivienda a través de una sociedad es posible deducirse el 10% de IVA de la vivienda nueva (4% en el caso de la vivienda de protección oficial). Sin embargo, si se compra como persona física no es posible esta deducción. 

• Gastos alquiler. Si se destina la vivienda al alquiler, al comprarla a través de una sociedad se pueden deducir todos los gastos relacionados con esta actividad. Por el contrario, en el caso de comprar la vivienda como particular solo se puede aplicar una reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler si se destina la vivienda al alquiler residencial, no vacacional. 
• Tributación fija. Al tributar como persona jurídica se aplica el impuesto de sociedades que está en el 25%, mientras que si se compra la vivienda como persona física los impuestos se pagan a través del IRPF, con una escala progresiva y puede llegar a un tipo máximo del 45%, según las rentas del contribuyente. 

Inconvenientes de comprar con una sociedad 

• Costes constitución sociedad. Hay que calcular los costes que supone la constitución de la sociedad teniendo en cuenta el patrimonio de la persona, porque si tiene un patrimonio medio no es una opción rentable crear una sociedad para adquirir una vivienda. 
• Mayor fiscalidad. Cuando se compra la casa como segunda residencia a través de una sociedad hay que declarar una renta de alquiler a precio de mercado que tributa al 25% del impuesto de sociedades. Sin embargo, si se compra como persona física hay que tributar en el IRPF entre el 1,1% y el 2% del valor catastral.

¿Cuándo interesa comprar una vivienda a través de una sociedad?

En vista de estas ventajas y desventajas, la recomendación de los expertos es que para la compra de una primera vivienda habitual es más aconsejable hacerlo como persona física, porque en el IRPF no se tributa por este tipo de inmuebles, se pagan más impuestos como sociedad patrimonial. 

En el caso de tener varias viviendas arrendadas, en concreto más de ocho viviendas con contratos de alquiler superiores a tres años, es más interesante realizar la operación a través de una sociedad patrimonial.