¿Qué gastos e impuestos hay que pagar al vender la nuda propiedad de una casa?

La nuda propiedad es una forma de rentabilizar la vivienda para los mayores de 65 años que permite vender la propiedad pero mantener la posesión, es decir, que sigue viviendo en su casa porque mantiene el usufructo. 

Con esta operación, el vendedor, que tiene el pleno dominio de la vivienda, vende la nuda propiedad que es el derecho de ser dueño, manteniendo el usufructo, que es el derecho a vivir en la vivienda. De este modo, consigue dinero por la venta de la nuda propiedad y continúa en su casa porque mantiene el uso y disfrute del inmueble. El comprador solo puede disfrutar del pleno dominio de la casa cuando finaliza el usufructo.

Rentabilidad de la nuda propiedad 

La nuda propiedad como forma de rentabilizar la vivienda ha tenido un crecimiento del 52% en los últimos cuatro años. Este crecimiento se debe a las ventajas que tiene tanto para el comprador como para el vendedor. 

El comprador adquiere una propiedad por un precio entre un 20% y un 60% más barato que el precio de mercado, ya que el precio se calcula según la esperanza de vida del usufructuario en función de la edad y el sexo, conforme a las tablas de la Dirección General de Seguros y del INE. 

Además de adquirir la vivienda más barata, el comprador se beneficia de la revalorización del inmueble, porque se trata de una inversión a largo plazo, por lo que se tiene muy en cuenta la ubicación de la vivienda.

Descubre cómo calcular la rentabilidad de una vivienda 

El vendedor se asegura cobrar una cantidad de dinero para disfrutar en su vejez como complemento de su pensión, sin tener que abandonar su casa. Puede cobrar este dinero de varias formas: 

• Pago único. Se paga la cantidad establecida en el momento de la firma de la venta de la nuda propiedad. 
• Renta vitalicia. El usufructuario recibe una renta mensual hasta su fallecimiento que depende del valor de la vivienda y de la esperanza de vida del vendedor. 
• Renta temporal. Se pacta un plazo determinado de tiempo durante el cual el usufructuario recibe una renta. 

Gastos e impuestos de la nuda propiedad 

Los gastos e impuestos que hay que pagar en la nuda propiedad son los mismos que cuando se vende el pleno dominio, es decir, los gastos de compra que una vivienda. La compra se tiene que hacer en escritura pública ante notario y hay que pagar registro, el impuesto de transmisiones patrimoniales, la plusvalía y declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. 

Gastos e impuestos que corresponden al comprador 

• Gastos de notaría y registro. El comprador tiene que pagar los honorarios del notario y del registro al adquirir la nuda propiedad. Cuando se extingue el usufructo debe abonar nuevos gastos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad. 
• Impuesto de Transmisiones patrimoniales. Se tiene que abonar dos veces. La primera vez en el momento que se realiza la compra de la nuda propiedad y de nuevo cuando el comprador adquiere el usufructo por la parte correspondiente. 
• Impuesto de Bienes Inmuebles. El nudo propietario tiene que pagar el IBI de la vivienda y las posibles derramas de la comunidad además del seguro del continente de la vivienda. 

Gastos e impuestos que corresponden al vendedor 

• Gastos de suministros (luz, agua, gas) y de la comunidad de propietarios debe de abonarlos el usufructuario que es quien está disfrutando de la vivienda. 
• Plusvalía municipal. Aunque este impuesto corresponde al vendedor, es posible llegar a un acuerdo con el comprador para que pague la plusvalía municipal. 
• Ganancia patrimonial en el IRPF. Es la diferencia entre el precio de venta de la nuda propiedad y el precio de adquisición de la vivienda, pero está exenta de tributación si el usufructuario es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual. Sin embargo, si se vende una segunda residencia hay que tributar por la ganancia patrimonial obtenida.

Consejos para vender la nuda propiedad 

La nuda propiedad se puede vender en cualquier momento pero no es recomendable hacerlo antes de los 70 años porque el precio de la vivienda baja mucho. El inversor interesado en comprar la nuda propiedad calcula un máximo de 20 años para recibir la vivienda y que la inversión sea rentable. 

Las viviendas más interesantes para los inversores o compradores que quieren comprar la nuda propiedad están en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Sevilla, o en localidades turísticas como Marbella o Benidorm. 

El vendedor también debe tener en cuenta el modo de cobrar la venta de la nuda propiedad porque tiene implicaciones fiscales distintas. En el caso de cobrarlo como renta vitalicia existe una exención del 92% para los mayores de 70 años, pero si se cobra como renta temporal la exención es más baja, oscila entre el 75% y el 88% según el plazo de cobro de la renta.  

Por último, dada la complejidad de esta operación por la dificultad para calcular el precio de la vivienda y las consecuencias que tiene si hay herederos, es aconsejable contar con asesoramiento especializado en este tipo de operaciones.