Cómo puedo financiar la compra de mi vivienda

Más del 50% de las viviendas se compran a través de una hipoteca, aunque hay muchas ocasiones en las que el banco deniega la financiación al cliente porque al analizar su perfil crediticio no cumple las condiciones. A pesar de que en estos momentos, los requisitos para solicitar una hipoteca que exigen los bancos son bastantes accesibles para captar clientes, cabe la posibilidad de que el banco no conceda la hipoteca. 

También es posible conseguir la hipoteca pero no disponer de los ahorros necesarios para hacer frente a la cantidad de dinero que no cubre la hipoteca y los gastos de la compraventa. Cuando se producen estas situaciones es el momento de plantearse qué opciones hay para conseguir financiación para comprar la vivienda al margen del banco. 

Para dar respuesta a esta cuestión en este articulo vamos a analizar otras opciones de obtener dinero para comprar la casa, al margen de la hipoteca del banco, que son diferentes a cómo puedes comprar una casa sin ahorros, un tema que ya abordamos en otro artículo. 

Préstamo entre particulares 

La primera opción que puedes valorar para obtener el dinero para comprar una casa es recurrir a un préstamo entre particulares. El dinero es dado por los padres, algún familiar o amigo para facilitar la compra de la vivienda y funciona igual que un préstamo del banco. Las condiciones del préstamo tienen que estar recogidas en un contrato privado, pero no es necesario elevarlo a escritura pública como la hipoteca. 

En el contrato deben figurar los datos personales del prestamista y del prestatario, el tipo de interés que se aplica, el importe del préstamo y el plazo de amortización. La ventaja del préstamo entre particulares es que se pueden pactar las condiciones que quieran ambas partes en cuanto a plazo de devolución, periodo de carencia o tipo de interés. El pago de las cuotas puede realizarse por transferencia bancaria o en efectivo pero firmando un recibo de cada cuota para que exista una prueba de que se devuelve el dinero prestado al prestamista. 

En cuanto a los impuestos que gravan este tipo de préstamo hay que señalar que quien recibe el dinero tiene que presentar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales a través del modelo 600, especificando que se trata de un préstamo entre particulares, pero no tiene que pagar nada. El plazo para presentar este impuesto ante la delegación de Hacienda es de 30 días desde que se recibe el dinero. 

Al tratarse de un préstamo entre particulares se puede establecer el tipo de interés que se pacte entre las partes, incluso se puede prestar el dinero sin ningún tipo de interés, algo muy habitual cuando se trata de un préstamo de padres a hijos. En el caso de que no pagar interés por el dinero prestado hay que indicar en las condiciones del préstamo que el tipo de interés es del 0% porque si no Hacienda puede aplicar el interés legal del dinero y liquidar intereses. Si se pagan intereses, el prestamista debe declarar los intereses recibidos en la declaración de la renta como rendimiento de capital mobiliario. 

Donación 

La donación es la forma más habitual en la que los padres ayudan a los hijos a comprar una casa o a pagar la entrada. La donación se entiende como un regalo porque no hay que devolver el dinero, aunque quien lo recibe tiene que declararlo a Hacienda y tributar por el capital recibido. 


Al recibir una donación de dinero se tiene que tributar en el impuesto de sucesiones y donaciones, en la comunidad donde se reside ya que se trata de un impuesto transferido a las comunidades. Existe un tipo fijo estatal que se aplica al valor de la donación que va desde el 7,65% al 34% según la cantidad donada, el patrimonio preexistente y el grado de parentesco. Además, la cuantía del impuesto varía según las bonificaciones y exenciones que se aplican en cada comunidad, que dependen de la edad y el grado de parentesco. En algunas comunidades como Madrid, Andalucía, Murcia y La Rioja este impuesto tiene una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria, siempre que se justifique el origen del dinero. 

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La donación tiene que realizarse en escritura pública para poder disfrutar de las bonificaciones a la hora de declarar el impuesto. En la escritura debe estar recogida la cuenta bancaria de origen del dinero, la cantidad que se dona y la cuenta bancaria de destino. 

Compra a plazos 

La compra a plazos de la vivienda consiste en acordar la venta de la casa con pago aplazado del precio. De este modo, el comprador puede desembolsar el dinero a plazos y tener la posesión de la casa, aunque no disponga del precio total de la vivienda. 

Esta operación puede realizarse en un contrato privado entre comprador y vendedor y la escritura pública se formaliza cuando se paga la totalidad del precio de la casa. En el contrato se debe incluir una condición resolutoria que faculta al vendedor a recuperar la vivienda si el comprador incumple el pago de los plazos. En ese caso, la propiedad del inmueble será de nuevo del vendedor, aunque al comprador se le devolverá las cantidades pagadas hasta el momento, menos una penalización.

Con la compra a plazos, el vendedor tiene que tributar por la ganancia obtenida en el IRPF, y en el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU), mientras que el comprador tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El vendedor puede tributar proporcionalmente la ganancia patrimonial en los diferentes ejercicios en los que recibe los pagos. Sin embargo, la plusvalía municipal tiene que abonarse en un único pago igual que el ITP que tiene que pagar el comprador. 

Como conclusión, debes saber que para conseguir financiación para comprar una vivienda al margen del banco puedes optar por un préstamo entre particulares, una donación o una compra a plazos.