Guía para comprar una vivienda de obra nueva de forma sencilla y sin complicaciones

https://housage.es/articulos/todo-sobre-hipotecas/hipoteca-fija-variable/Comprar una vivienda de obra nueva es la operación más cuantiosa que realizan la mayoría de personas. Por este motivo, es muy importante que medites bien todos los pasos que vayas dando. Para ayudarte en la misión de encontrar la casa de tus sueños, en este artículo te ofrecemos una lista con los aspectos más importantes que debes tener en cuenta: consejos de compra, precauciones que debes adoptar, gastos e impuestos, cuestiones legales y garantías.

Si sigues nuestras recomendaciones te resultará mucho más sencillo comprar una vivienda de obra nueva de forma fácil y rentable. 

Pasos a seguir para comprar tu casa nueva 

A grandes rasgos, estos son todos los pasos que debes seguir para comprar tu casa nueva:

Calcula tu presupuesto para comprar la casa

Lo primero que debes hacer antes de lanzarte a la búsqueda de tu nuevo hogar es coger la calculadora y hacer números. Es absurdo que te fijes en viviendas que luego no vas a poder pagar: calcula en función de tus ahorros e ingresos presentes y futuros el inmueble que podrás pagar sin pasar aprietos económicos. Como guía general, debes tener en cuenta que como mínimo necesitas tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda para pagar la parte que no cubrirá la hipoteca (20%) y los gastos de compra (10%).

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Dentro de este cálculo del presupuesto también es importante que busques ofertas en diferentes bancos para conocer exactamente cuánto dinero te prestarán de acuerdo con tu perfil crediticio. Así, una vez que tengas clara la cuantía de tus ahorros y de la hipoteca que te concederán, será mucho más fácil determinar el precio final del piso que puedes comprar. Eso sí, recuerda que es recomendable que las letras mensuales no sobrepasen el 35%-40% de tus ingresos. Tienes más información sobre este tema en nuestro artículo '¿Qué piso me puedo comprar con mi sueldo?'.

Determina qué tipo de vivienda necesitas

Junto al presupuesto constituye una de las consideraciones primordiales que debes tener en cuenta antes de iniciar la búsqueda de inmuebles. Piensa detenidamente qué tipo de vivienda necesitas y dónde quieres que esté ubicada. Ten en cuenta también que tus preferencias cuadren con el presupuesto disponible: por ejemplo, si quieres vivir en una casa grande y no tienes mucho dinero, deberás buscar en la periferia.

Entre los aspectos más importantes que debes considerar a la hora de determinar cómo será tu futuro hogar están el tipo de vivienda (piso en planta, ático, chalet, etc.); tamaño (en este otro post te explicamos cuántos m2 necesitas en tu piso); orientación de la vivienda; y situación (en el centro de la ciudad o en las afueras).

Una vez que tengas claro el inmueble que necesitas y el presupuesto con el que cuentas, ha llegado el momento de iniciar la búsqueda.

Búsqueda de la vivienda

Al tratarse de una vivienda de obra nueva, la búsqueda resulta algo más sencilla, ya que la oferta es menor y está más localizada. Básicamente, consiste en informarse de las promociones de obra nueva que hay proyectadas o que ya están en marcha en la zona que te interesa.

No obstante, existen varios canales para informarse de la oferta de obra nueva existente: directamente en los sitios web de las promotoras, en las ferias inmobiliarias (una buena opción, ya que en un mismo sitio podrás ver la oferta de numerosas promotoras); y en los portales especializados en vivienda de obra nueva (como por ejemplo, Housage.es).

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Gracias a las nuevas tecnologías podrás ver imágenes de la promoción, realizar tours en 3D e incluso visualizar cómo será la casa una vez amueblada. Además, estas visitas virtuales te permitirán realizar un primer filtro para elegir las viviendas que realmente te interesan y que visitarás físicamente después (o sus pisos piloto si aún no están construidas).

Tampoco está de más que, junto a las características de la casa, tengas en cuenta la trayectoria profesional de las empresas encargadas de la promoción (aquí tienes una serie de consejos para elegir bien una promotora inmobiliaria).

Contratación de la hipoteca

Antes de firmar el contrato de compraventa de la vivienda es importante que confirmes con tu banco que no habrá ningún problema con el préstamo hipotecario. A la hora de elegir el préstamo es importante que valores el tipo (hipoteca fija o variable) y las condiciones que más te interesan: interés, años de amortización del préstamo, beneficios de contratar o no productos combinados (tarjetas de crédito, seguros, etc.)... Recuerda también que muchas veces existe la posibilidad de subrogar el préstamo que tiene el promotor sobre la vivienda que vas a comprar. No obstante, revisa si sus condiciones son más beneficiosas que las que puedas conseguir contratando una hipoteca nueva.

No te pierdas: 10 consejos prácticos para elegir tu préstamo hipotecario

Dependiendo de cuando se firmen las escrituras de la casa, es posible que necesites firmar el préstamo más pronto o tarde (recuerda que la construcción de una vivienda de obra nueva suele tardar unos dos años). De todos modos, y al margen de la hipoteca que elijas, hay una serie de requisitos y documentos que siempre son necesarios para contratarla.

Firma del contrato de compraventa y de las escrituras

Ya tienes la vivienda que buscabas y el dinero para pagarla: ha llegado el momento de cerrar la compra con la promotora. No obstante, y para evitar posibles sustos, es importante que tomes algunas precauciones antes de estampar tu firma:

• Confirma que la promoción disponga de la licencia de obras.
• Verifica toda la información relacionada con la promotora inmobiliaria: razón social, domicilio, situación económica, solvencia y que esté inscrita en el Registro Mercantil. Si es una cooperativa de viviendas, verifica su inscripción en el registro de cooperativas de la comunidad autónoma.
• Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular del solar en el que se va a construir la vivienda. Comprueba también en el ayuntamiento si la empresa dispone de todas las licencias necesarias para iniciar las obras.
• Información sobre la vivienda: asegúrate de que el promotor te hará entrega de la memoria de calidades. Es un documento fundamental, ya que cuando te entreguen la vivienda te permitirá comprobar que ésta se ajusta a lo que establecido en el proyecto inicial (calidad de los materiales, etc). Asimismo, solicita una copia de la declaración de obra nueva, la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y toda la documentación relativa a la vivienda: planos, Libro del Edificio, etc. Finalmente, recopila y guarda toda la información publicitaria de la promoción, ya que tiene carácter contractual.

Tras realizar todas estas comprobaciones ha llegado el momento de firmar el contrato de compraventa de la vivienda. Es importante que lo revises minuciosamente y que verifiques que incluye toda la información necesaria. Entre otros aspectos, en el documento deben figurar los datos del comprador y vendedor, el precio final de la casa, la forma de pago, la fecha de entrega y las indemnizaciones en el caso de que el promotor se retrase en su entrega (pago de una determinada cantidad de dinero, del alquiler de una vivienda, etc.) o de que la obra nunca se finalice (devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes).

Es fundamental también que, con el objetivo de preservar los pagos que irás haciendo a cuenta hasta la entrega de tu casa, confirmes que en el contrato se incluye una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para hacer frente a posibles indemnizaciones, además de la cuenta en la que debes ir abonando los pagos. Finalmente, y como ya te hemos comentado, asegúrate de que, junto con el contrato, el vendedor te hace entrega de toda la documentación del inmueble: planos, memoria de calidades, descripción del piso, del edificio y de las zonas comunes, cédula de habitabilidad, etc.

La firma de las escrituras de la casa ante notario es el último paso del proceso. La escritura pública notarial o escritura de compraventa solo es obligatoria en las operaciones que se realizan con hipoteca. No obstante, es recomendable realizarla en todos los casos por la seguridad jurídica que proporciona, ya que hace que el acuerdo tenga efecto frente a terceros. Recuerda que es el comprador el que tiene derecho a elegir el notario que desea.

Los pagos de un piso de obra nueva

Como la mayoría de las compras se realizan sobre plano, los pagos de la obra nueva son fraccionados. El primer pago que deberás realizar es tras suscribir un contrato de reserva para la compra de la vivienda. Generalmente, la cantidad entregada suele estar comprendida entre 3.000 y 10.000 euros.

A la firma del contrato de compra deberás abonar el 10% del precio total de la vivienda (descontando el importe de la señal ya entregada). Normalmente, durante la construcción del inmueble deberás pagar otro 10% en plazos pactados con el promotor y reflejados en el contrato.

Finalmente, cuando se produzca la entrega de llaves es cuando se llevará a cabo la escritura pública del inmueble y deberás abonar la deuda restante (para ello tendrás que recurrir a la hipoteca -si es necesario en tu caso-). Recuerda que, junto con el precio del inmueble, deberás hacer frente a los gastos de compra de la vivienda nueva (impuestos, gestiones, aranceles notariales y registrales, etc.). Su importe ronda el 10%.

En el caso de que solicites una hipoteca para financiar la compra, recuerda que tras la llegada de la última ley hipotecaria solo debes hacerte cargo de la tasación de la vivienda y de la comisión de apertura del préstamo. Y no siempre, ya que algunos bancos asumen su coste si contratas con ellos la hipoteca. 

Garantías que obtienes al adquirir una casa de obra nueva

Sin duda alguna, una de las grandes ventajas de comprar una vivienda de obra nueva es la amplia garantía que ofrece al comprador ante posibles defectos. En concreto, la garantía de una casa nueva cubre tres plazos diferentes de reclamación (uno, tres y diez años) en función del tipo de deficiencia de que se trate:

• Garantía de un año: cubre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: fallos de pintura, etc.
• Garantía de tres años: daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad: humedades, fallos en las instalaciones, calefacción...
• Garantía de diez años o seguro decenal: ofrece cobertura contra los defectos más graves, como daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Muy importante: estas garantías comienzan a contar desde el momento en el que el constructor entrega la obra, no cuando se cierra la compraventa de la vivienda. Es fundamental que lo tengas en cuenta si adquieres un inmueble que ya lleva un tiempo terminado: en este caso, deberás restar el tiempo transcurrido al periodo de cada una de las garantías.

Siempre y cuando esté vigente la correspondiente garantía de un piso de obra nueva, el comprador cuenta con un plazo de dos años desde la aparición de los daños para reclamarlos (al margen de que en esos 24 meses se sobrepase la garantía). A la hora de comunicar la reclamación, es recomendable que lo hagas a través de un burofax para que quede constancia legal de ello. Además, en el caso que finalmente tengas que recurrir a la vía judicial te servirá como prueba. No obstante, lo normal es consensuar con la promotora cómo solucionar las deficiencias de tu nueva casa.

Por qué es fácil comprar una vivienda de obra nueva 

Existen numerosos aspectos que hacen muy fácil comprar una vivienda de obra nueva. Los más destacados son los siguientes:

• Amplia y variada oferta. El mercado de obra nueva ofrece una gran variedad, tanto en tipos de viviendas (piso, ático, dúplex, adosado, casa unifamiliar…) como en ubicaciones. Además su abanico de precios es muy amplio, por lo que existen casas para todos los bolsillos.
• Pago fraccionado. Otra de las grandes ventajas de la vivienda de obra nueva. Tal y como ya hemos mencionado, la mayoría de las compras se hacen durante la construcción del inmueble, por lo que su pago se realiza progresivamente. Además de suponer un menor esfuerzo económico, esta forma de pago permite ir ahorrando hasta la entrega de llaves y buscar con más calma la hipoteca más apropiada.
• Amplias garantías. A diferencia de las casas de segunda mano, las de obra nueva disponen de numerosas garantías que se prolongan durante varios años y que permiten solventar cualquier incidencia.
• Viviendas listas para entra a vivir. Olvídate de pesadas reformas antes de estrenar tu casa: las viviendas de obra nueva están listas para ser ocupadas desde el primer momento. Además, en muchas ocasiones vienen ya equipadas con electrodomésticos de última generación.
• Más eficientes. A diferencia de muchas de las viviendas de segunda mano, las de nueva construcción cuentan con una buena eficiencia energética, algo que incrementa el confort de sus ocupantes y que reduce la factura de cada mes.
• Casas a la carta. Por último, no olvides que la mayoría de promotoras permiten que personalices tu vivienda durante su construcción: suelos, acabados, pinturas, distribución...

Esperamos que todos los pasos incluidos en esta guía te permitan comprar tu vivienda de obra nueva de forma sencilla y sin complicaciones.