Todos los secretos del contrato de compraventa de una vivienda

Artículos por ciudades
19.02.2021 17:22
contrato compraventa vivienda
El contrato de compraventa de una vivienda es el documento que establece el cambio de propiedad de un bien inmueble. Es firmado por comprador y vendedor, y obliga a entregar el inmueble a cambio de un precio. Se caracteriza por ser un contrato consensual, porque solo requiere el acuerdo entre las dos partes; bilateral, porque impone derechos y obligaciones a ambas partes; oneroso, porque las prestaciones entre comprador y vendedor son equivalentes; y conmutativo, que significa que las obligaciones y cargas son recíprocas. 

Este contrato es previo a la firma de las escrituras de la casa ante notario, que sirven para hacer elevar ante terceros ese acuerdo. Como ya te hemos explicado en otras ocasiones, en realidad la firma de las escrituras no es obligatoria en una compraventa, pero sí muy recomendable por la seguridad jurídica que proporciona.

Si tienes previsto firmar próximamente el contrato de compraventa de una casa, toma nota de todas las claves que te ofrecemos a continuación. Y, recuerda, lee siempre un par de veces el documento antes de estampar tu firma en él.

Pasos previos a la firma del contrato de compraventa de la vivienda

Antes de firmar el contrato de compraventa de una vivienda existen unas negociaciones previas entre el comprador y el vendedor y unos actos preparatorios que normalmente se materializan en la firma de un contrato de arras o precontrato de compra. Nuevamente, no es un documento obligatorio pero sí recomendable, ya que confirma la voluntad de ambas partes de cerrar la operación (vender la casa por parte de uno y comprarla por parte del otro).

En el contrato de arras se establece el pago de una señal como reserva de la vivienda (generalmente entre el 5% y el 15% del valor de la propiedad). Asimismo, y dependiendo del tipo de arras firmadas, este contrato también establece las penalizaciones a las que comprador y vendedor deben hacer frente si deciden echarse atrás en la compraventa. De acuerdo con los contratos de arras penitenciales (los más habituales), el comprador perderá íntegra la señal si desiste de la transacción y el propietario deberá devolver el doble de la señal si es él quien renuncia a la venta.

Un último aspecto importante: en el contrato de arras debe incluirse siempre un plazo determinado para cerrar la transacción y firmar el contrato de compraventa de esa vivienda. 

Cómo se formaliza el contrato de compraventa de una vivienda

El contrato de compraventa es un documento por el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio acordado. En ese contrato se deben fijar los derechos y obligaciones de ambas partes para que, en caso de incumplimiento, cualquiera de los dos pueda declarar nulo el acuerdo o incluso reclamar judicialmente.

contrato compraventa casa

Por este motivo, es fundamental que en el contrato de compraventa de la casa aparezcan claramente reflejadas todas las cláusulas y aspectos clave del acuerdo: datos del inmueble y de las personas firmantes del documento, fecha de entrega de la vivienda, precio y forma de pago, etc. Para evitar posibles problemas, lo mejor es que un abogado inmobiliario te ayude a redactarlo.

Como te comentábamos unas líneas más arriba, el contrato de compraventa de la vivienda solo requiere el consentimiento de las partes para tener validez, pero el comprador o el vendedor también pueden solicitar que se formalice en escritura pública para tener más seguridad jurídica y garantías. En este segundo caso, el documento deberá ser firmado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Elementos del contrato de compraventa

Al margen de conocer los pasos previos a la firma del documento y cómo formalizarlo, también es imprescindible que sepas qué contenido debe tener. Aunque cada contrato es un mundo y puede tener todas las cláusulas necesarias para satisfacer los requerimientos de comprador y vendedor, estos son los principales elementos del contrato de compraventa de una vivienda:  
  • Identificación del comprador y vendedor. Datos identificativos de ambas partes o de sus representantes. 
  • Descripción completa de la vivienda y su ubicación exacta. Debe incluir la referencia catastral del inmueble y la descripción del estado de la vivienda. Se tiene que solicitar una nota simple en el Registro de la propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas. Asimismo, debe solicitarse al administrador de la comunidad de propietarios un certificado que acredite que la propiedad está al corriente de pagos.
  • Obra nueva. Si se trata de una vivienda de obra nueva, hay que pedir al promotor una copia de la declaración de obra nueva, la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y toda la documentación relativa a la vivienda: planos, memoria de calidades, Libro del Edificio, etc. Asimismo, y con la finalidad de asegurar los pagos a cuenta a la promotora, también es importante que en el contrato de venta de la vivienda se incluya una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para hacer frente a posibles indemnizaciones y la cuenta en la que los compradores deben ir abonando los pagos durante la construcción del inmueble.
  • Precio pactado, forma y plazo de pago. En el caso de hacer una subrogación porque la vivienda tiene una hipoteca, el comprador se incluye como prestatario del préstamo hipotecario.
  • Obligaciones y responsabilidades de las partes. Incluye las condiciones que se acuerden entre comprador y vendedor.
  • Fecha de entrega de las llaves y plazo para hacer la escritura pública. También está bien incluir las posibles penalizaciones en el caso de que se produzca un retraso en la entrega del inmueble: pago de una determinada cantidad diaria, etc.
  • Reparto de los gastos de la compraventa.
  • Causas de rescisión del contrato. Entre las causas de rescisión se incluye que el vendedor no entregue la vivienda o que el comprador no pague en el plazo acordado. 
  • Firma de las dos partes. Si la compra es entre particulares debe firmar el comprador y todos los propietarios de la vivienda. En el caso de una promotora, firma el comprador y el administrador o apoderado de la empresa. La firma tiene que estar en todas las páginas del contrato.
Recuerda que estos son los elementos de un contrato de compraventa de una vivienda esenciales, pero que siempre pueden incluirse otros adicionales que estimen necesarios las dos partes para dejar perfectamente claras todas las condiciones del acuerdo.

¿Es posible rescindir el contrato de compraventa? 

Sí, el contrato de compraventa se puede rescindir si se produce un incumplimiento grave por parte del comprador o del vendedor. Normalmente, estos incumplimientos suelen ser: 
  • El vendedor entrega un bien diferente al pactado o que no cumple las condiciones estipuladas. El propietario está obligado a entregar la vivienda de acuerdo con las condiciones pactadas. Por ejemplo, no puede entregarla en peor estado del acordado.
  • El comprador no paga en el plazo. Si no cumple los plazos pactados, el vendedor puede pedir la rescisión del contrato. 
  • Existen vicios ocultos. Si el comprador detecta que la vivienda tiene defectos o vicios ocultos importantes puede solicitar la rescisión del contrato de compraventa, ya que el vendedor es responsable de entregar una vivienda en buenas condiciones de habitabilidad.
  • No tener las licencias urbanísticas. El comprador también puede rescindir el contrato si la vivienda no dispone de todas las licencias administrativas y urbanísticas. 
Como has podido ver, el contrato de compraventa de una vivienda es un documento imprescindible que establece una serie de derechos y obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor. Conviene estar bien asesorado antes de firmarlo para evitar problemas futuros que incluso pueden acabar en los tribunales.

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