Memoria de calidades: un documento fundamental a la hora de comprar obra nueva

La memoria de calidades es un documento crucial a la hora de comprar un piso sobre plano. ¿Por qué? Uno de los principales hándicap de comprar una vivienda en construcción es que no puedes verla físicamente, por lo que no puedes comprobar la calidad de sus acabados, etc. Precisamente, esta es la finalidad de la memoria de calidades de la obra nueva: ofrecer una visión de cómo será esa vivienda y sus zonas comunes una vez finalizado el proyecto. Es decir, proporcionar un retrato fiable y concreto de las verdaderas características y composición de la vivienda, evitando así malentendidos causados por la falta de información.

Gracias a esta memoria de calidades podrás conocer, previamente a su edificación, cómo serán los materiales, acabados e instalaciones de la vivienda y de las zonas comunes. Además, una vez efectuada la entrega de llaves, este documento te permitirá comprobar que la vivienda construida se ajusta a lo que establecido en el proyecto. Es decir, si en la memoria figuraba que el piso tendría un suelo de mármol, la vivienda entregada no puede tenerlo de azulejo... 

¿Qué es la memoria de calidades?

Tras este primer avance de qué es la memoria de calidades, lo siguiente que debes saber es que se trata de un documento público que la promotora inmobiliaria debe entregar obligatoriamente a todos y cada uno de los propietarios. Así lo establece el artículo 4 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas ( ver documento): "Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente: (...) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios".

Como ves, la memoria de calidades es una especie de carta de presentación en la que el promotor muestra al comprador cómo será el inmueble una vez acabado. En este documento gratuito se especifican de manera detallada y clara todos y cada uno de los materiales que se van a utilizar en la construcción del inmueble.

Debido a su importancia en el proceso de compra, toda la información contenida en la memoria de calidades es vinculante: si el promotor no cumple con lo estipulado en ella, el propietario puede presentar la reclamación correspondiente (más abajo te ofrecemos más información sobre este proceso).

Elementos de una memoria de calidades

Al ser un documento elaborado por la promotora, la memoria de calidades de un proyecto puede diferir un poco de la de otro. Sin embargo, su formato suele ser muy parecido. Generalmente, la memoria aparece estructurada de acuerdo con los componentes y materiales fundamentales de la vivienda:

• Estructura.
• Fachada.
• Carpintería exterior.
• Tabiquería y aislamiento.
• Pavimentos y alicatados.
• Iluminación.
• Paramentos verticales y horizontales.
• Carpintería interior.
• Cocina, muebles y electrodomésticos.
• Sanitarios y grifería.
• Calefacción-climatización y agua caliente.
• Calificación energética.
• Electricidad y telecomunicaciones.
• Fontanería.
• Zonas comunes.
• Garajes y trasteros.
  
• Etc.

En cada uno de estos apartados, el vendedor detalla las características, calidades y materiales que tendrá la vivienda y sus zonas comunes. La memoria debe ser lo más exhaustiva posible. Eso sí, en la mayoría de ellas se usa frecuentemente el término "o similar" al referirse a los elementos de la vivienda. La razón es que los promotores se cubren las espaldas por si hubiera algún problema para disponer de ese material concreto (falta de stock, subida de precio, etc.). Es una acción completamente legal, siempre y cuando el material empleado sea igual o mejor que el previsto inicialmente (y sin ningún recargo económico para el comprador, lógicamente).

Por otro lado, todos aquellos aspectos que sean considerados relevantes por el promotor pueden ser incluidos también en la memoria de calidades (calendario de pagos, financiación, etc.). De hecho, cada vez es más frecuente que en este documento se incluya información que va más allá de la propia promoción pero que puede ser de interés para los potenciales compradores y servir, además, como un argumento más de venta: transportes en la zona, colegios, oferta de establecimientos, etc.

Por si nunca has visto una, aquí tienes dos ejemplos reales de la memoria de calidades de dos proyectos: 1 y 2.

¿Qué pasa si la vivienda no coincide con la memoria de calidades?

Como ya te hemos adelantado, toda la información contenida en este documento es vinculante. Es decir, la vivienda final y las zonas comunes de la promoción deben reflejar de forma fidedigna lo contenido en su memoria.

En el caso de que no sea así y se produzca un incumplimiento de la memoria de calidades, el comprador debe poner una reclamación a la promotora o incluso acudir a los tribunales. Si detectas que la vivienda o las zonas comunes no cumplen con lo prometido en la memoria, lo más recomendable es contratar a un perito arquitecto para que elabore un informe donde refleje todas las irregularidades. No obstante, si no quieres solicitar sus servicios -o no lo estimas necesario-, con que elabores un escrito reflejando las diferencias detectadas es suficiente.


El siguiente paso será enviar ese listado de incidencias a la promotora vía burofax. Ante este tipo de problemas, lo normal es que promotora y comprador negocien un arreglo (en este otro artículo te explicamos cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva -relacionadas con la memoria de calidades o no-). En el caso de que no haya acuerdo, el propietario puede acudir a los tribunales.

Entonces, será el juez el que decida la solución del problema. No obstante, y aunque se trata de una irregularidad por parte del promotor, es complicado que el propietario logre la rescisión del contrato de compra de la vivienda por el incumplimiento de una memoria de calidades. Más factible es, sin embargo, que el comprador logre por vía judicial una indemnización de la promotora por no haber incluido en la vivienda los materiales prometidos.

No obstante, volvemos a repetir que la mejor opción en caso de falta de coincidencia entre la memoria de calidades y el inmueble es hablar con la promotora para ver qué ha ocurrido e intentar llegar a una solución satisfactoria para las dos partes.

Como ves, la memoria de calidades es un documento imprescindible si pretendes comprar una vivienda de obra nueva sobre plano, ya que te ofrece un fiel avance de cómo será tu vivienda una vez edificada. Por este motivo, es conveniente que prestes especial atención a esta documentación y compares toda la información contenida en ella con tu nuevo hogar una vez sea una realidad.

En caso de que haya alguna irregularidad, lo mejor es contactar con la promotora para solventarla o llegar a un acuerdo, aunque siempre está la opción de recurrir a la vía judicial. Recuerda que esta memoria es obligatoria por ley y todo su contenido es vinculante.