¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral de un inmueble es un valor administrativo que asigna el Catastro a cada inmueble registrado, según unos criterios de valoración dependiendo del municipio donde está ubicado. No hay que confundirlo con el precio del inmueble que es el que se paga cuando se compra una vivienda, pero es importante conocerlo porque fijar un precio de venta de una vivienda por debajo de su valor catastral tiene consecuencias fiscales. Tampoco se puede confundir con el valor de tasación de la vivienda. 

El valor catastral es importante porque es el que tiene en cuenta Hacienda para fijar determinados impuestos relacionados con los inmuebles como el IBI, el impuesto de Patrimonio, el impuesto de sucesiones y donaciones y en la declaración de la renta. 

Diferencia entre valor catastral y valor de mercado

La diferencia fundamental entre ambos valores es que el valor de mercado es el precio que tiene el inmueble cuando se produce su compraventa, mientras que el valor catastral es fijado por la administración. 

Estos valores están relacionados pero nunca pueden coincidir, el valor catastral siempre tiene que ser menor que el valor de mercado. Es más, el valor catastral de un inmueble no puede superar el 50% de su precio de mercado. 

¿Cómo se calcula?

Básicamente para calcular el valor catastral hay que tomar el valor del suelo donde está el inmueble y el valor de construcción, además de los criterios de valoración que recojan las ordenanzas del municipio donde está ubicado.

Para determinar el valor catastral hay dos procesos administrativos. Por un lado está la ponencia de valores, que es donde se recogen los criterios de valoración en cada municipio y, por otro lado, está la actualización catastral que se hace periódicamente a través de los coeficientes aprobados en la ley de Presupuestos Generales del Estado. 

Los criterios de valoración que se tienen en cuenta para el cálculo del valor catastral de una vivienda son: 

• Ubicación del inmueble.
• Gastos de la construcción. 
• Calidad y antigüedad del edificio. 
• Valor histórico o artístico. 
• Gastos de producción 
• Valor de mercado de la vivienda. 
• Valor del suelo.

¿Quién lo calcula?

El cálculo del valor catastral es realizado por técnicos cualificados a partir de los factores que influyen en su cálculo. No obstante, si no estás conforme con el valor catastral de tu vivienda puedes solicitar a un arquitecto o arquitecto técnico que calcule el valor catastral. Si el resultado es diferente, se puede iniciar un proceso de discrepancia catastral o reclamar al Catastro que compruebe el valor catastral del inmueble. 


Además, cualquier modificación que se realiza en el inmueble que suponga un aumento o disminución hay que comunicarla al Catastro para que se actualice el valor catastral, porque si no se comunica y el Catastro detecta el cambio impondrá sanciones. 

¿Para qué necesito conocer el valor catastral de mi vivienda?

El valor catastral es importante a la hora de hacer la declaración de la renta y el pago de determinados impuestos. En la declaración de la renta sirve a Hacienda para saber la capacidad económica de los propietarios. 

En cuanto al pago de impuestos, cuanto mayor alto sea el valor catastral más tendrás que pagar en el impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponde abonar a los propietarios de un inmueble anualmente. Para calcular el importe de este impuesto hay que aplicar unos coeficientes, que varían entre el 0,4% y el 1,1%, al valor catastral y las bonificaciones correspondientes. 

En el IRPF solo afecta cuando se trata de segunda vivienda o cuando la vivienda está alquilada. En esos casos el IRPF se calcula multiplicando el valor catastral por un coeficiente que puede ser el 1,1% o el 2% según este o no actualizado el valor. 

En el Impuesto sobre el Patrimonio se tiene en cuenta el valor catastral, el valor de adquisición y el valor comprobado por la Administración. 

Por último en el ITP, la Administración utiliza un valor mínimo de los inmuebles para el que puede utilizar el valor catastral multiplicado por un coeficiente, diferente en cada comunidad autónoma. 

Cómo puedo consultar el valor catastral

Hay dos vías para obtener el valor catastral:   

Recibo del IBI

Es la forma más directa ya que en el recibo del IBI que se paga anualmente está recogido el valor catastral de la vivienda, el valor del suelo y el de construcción. Si no tienes el recibo puedes pedirlo al ayuntamiento. 

Referencia catastral 

Con la referencia catastral, que es un código compuesto por 20 dígitos que adjudica el Catastro a cada inmueble para su identificación, puedes conocer el valor catastral si eres propietario de la vivienda. Puedes hacer la gestión a través de las oficinas del catastro solicitando una certificación catastral que contiene el valor catastral del inmueble. Si dispones de certificado digital puedes pedirlo online a la sede electrónica del Catastro. 

El valor catastral en Madrid

Madrid es la comunidad autónoma que tiene el valor catastral más alto de toda España. Según los datos de Catastro correspondientes a 2020, supera los 500 millones de euros y en la capital casi alcanza los 300 millones. Por detrás se sitúan Cataluña (426 millones), Andalucía (384 millones), Valencia (245 millones) y Castilla y León (124 millones).

Para consultar el valor catastral en Madrid hay que solicitar un informe al punto de información del Catastro más cercano. Es necesario pedir cita previa por teléfono para hacer el trámite presencialmente o bien de forma online a través de la sede electrónica del Catastro. 

En resumen, el valor catastral de un inmueble es importante porque sirve para calcular algunos de los impuestos que afectan a la vivienda y también es una referencia para saber el valor de mercado del inmueble.