Contrato de arras: ¿cómo funciona y qué implicaciones tiene?

Artículos por ciudades
14.01.2021 16:05
contrato de arras
El contrato de arras es un documento ligado a la compraventa de la vivienda que permite al comprador reservar la casa pagando una cantidad de dinero hasta que se cierra la operación de forma definitiva. Su finalidad es no perder el inmueble en el que estás interesado mientras realizas todos los trámites necesarios para cerrar su adquisición. 

Generalmente para la compra de una casa se necesita financiación, pues en torno al 75% de las compraventas son financiadas por un préstamo hipotecario. El problema es que para gestionar la hipoteca se necesita un tiempo hasta que el banco concede el préstamo (en este otro post te explicamos cuánto tardan en conceder una hipoteca). Pues bien, con la firma del contrato de arras de la vivienda el comprador consigue el tiempo necesario para obtener la hipoteca y realizar otros trámites necesarios, sin que el vendedor pueda vender la casa a otra persona. En el caso de hacerlo, y como veremos más adelante, deberá compensar económicamente al comprador.

Así, con el contrato de arras ambas partes, comprador y vendedor, se obligan al cumplimiento de unas condiciones. En virtud de este contrato el propietario se compromete a no vender la casa, y el comprador a adquirirla. Eso sí, la renuncia de cualquiera de los dos tiene consecuencias y costes diferentes según el tipo de arras. 

¿Cuándo se firma el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado que firman comprador y vendedor por el que se reserva el derecho de compra de un inmueble. Este acuerdo es previo a la firma del contrato de compraventa de la vivienda.

En el momento de firmarse el contrato de arras de esa vivienda, el comprador tiene que pagar una señal de dinero al propietario como compromiso de que está interesado en ella. Por su parte, el dueño se compromete a no venderla a otro interesado. Este anticipo de dinero posteriormente se descuenta del precio final de la vivienda.
No te piedas: Documentos necesarios para comprar una vivienda
En realidad, este documento recoge la obligación de firmar un contrato de compra del inmueble en un plazo determinado. El último paso será la firma de la escritura de la vivienda ante notario cuando se haga efectiva la compra. El contrato de arras no es obligatorio, pero es una garantía para ambas partes de que la operación se realizará. 

Información que debe incluir un contrato de arras

Es importante conocer el contenido que debe incluir el contrato de arras de una vivienda, ya que recoge las condiciones de la transmisión del bien: Es decir, debe recoger toda la información que contendrá el contrato de compraventa. La información mínima que debe tener un contrato de arras es la siguiente:  

  • Datos identificativos del comprador y del vendedor.

  • Descripción de la vivienda, que incluye la dirección, la superficie y las características del inmueble.

  • Precio final de la casa.

  • Señal entregada por el comprador: cantidad de dinero que se adelanta como anticipo y que tiene que descontarse del precio final cuando se firme la escritura.

  • Plazo establecido para cerrar la compra definitiva a través del contrato de compraventa. Suele fijarse entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.

  • Reparto de los gastos de la compraventa.

  • Firma del comprador y vendedor.

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¿Qué importe se entrega como señal en un contrato de arras?

Lo cierto es que no está regulado el importe que entrega el comprador como señal de reserva de la vivienda cuando firma el contrato de arras. La razón es que se trata de un documento privado y, por tanto, corresponde a ambos fijar la cantidad del anticipo. Habitualmente, el porcentaje de un contrato de arras oscila entre el 5% y el 15% del precio de la casa, aunque esta señal puede variar mucho según el interés por comprar la vivienda y las negociaciones entre las partes. 


contrato de arras señal


Sin embargo, sí que está regulado cómo tiene que hacerse la entrega del dinero. El pago tiene que ser nominativo: tienen que estar identificados el comprador y el propietario. Además, tiene que estar claramente recogido el concepto del pago.

Tipos de arras

Existen distintos tipos de arras que tienen efectos jurídicos diferentes en el caso de que alguna de las dos partes renuncie a realizar la operación de compraventa de la casa. Por este motivo, es fundamental que en el contrato de arras se especifique la clase de arras que se acuerdan. No obstante, cuando no hay una mención expresa en el contrato al tipo de arras, se entiende que son confirmatorias.

Estos son los diferentes tipos de contratos de arras:  

Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias se considera un anticipo de la operación, ya que garantiza que esta se realizará en el plazo fijado. Por tanto, no permite echarse atrás ni en la compra ni en la venta. Es una garantía para comprador y vendedor de que se cerrará la operación.

El artículo 1.124 del Código Civil establece en relación con las arras confirmatorias que si una de las partes renuncia a la operación de compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios en este último caso.

Las arras confirmatorias quedarían así recogidas en el contrato de arras: "Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de _______ euros que se abonará por la parte compradora del siguiente modo:

La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _______ euros en concepto de arras. El resto del precio acordado será abonado en el momento de otorgamiento de la escritura pública que se llevará a cabo como máximo el día __ de __ de _____" .

Contrato de arras penales

Las arras penales establecen una indemnización por daños y perjuicios, tanto si renuncia a la compraventa el comprador como el vendedor. Así está recogido en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, que permiten que se pueda exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización que se haya pactado en el contrato.

La indemnización es diferente en cada caso. Si renuncia el comprador, perderá la señal entregada; mientras, si es el vendedor el que incumple, deberá pagar al comprador el doble de la cantidad recibida como arras. Además, la parte cumplidora del contrato de arras penales puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización.

Un ejemplo de contrato de arras penales: 

"Si la parte vendedora no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, estará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más (el doble, la mitad de esa cantidad o un importe cierto) en concepto de indemnización por daños y perjuicios".

"Si la parte compradora incumpliera la obligación de pago, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha. Pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las cantidades recibidas a indemnización".
   

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales permite que vendedor o comprador puedan renunciar unilateralmente a la operación. El artículo 1.454 del Código Civil establece que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir, en las arras penitenciales el comprador perderá el anticipo económico si se echa atrás en la adquisición, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en caso de negarse a realizar la transacción.

En la mayoría de los contratos de arras de vivienda, los compradores apuestan por este tipo. No obstante, para que el contrato firmado sea de arras penitenciales es preciso que esté expresamente recogido como tal y debe incluir también las consecuencias en caso de incumplimiento, haciendo referencia al artículo 1.454 del Código Civil.

Las arras penitenciales pueden recogerse así en el contrato:

"Las cantidades entregadas por la parte compradora para formalizar la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos estipulados, se entendería resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil y, por tanto, perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha".

"Si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha".


El contrato de arras tiene una excepción que permite que el comprador renuncie a la compra de la vivienda sin perder la señal ni pagar indemnización alguna: podrá hacerlo siempre y cuando la vivienda presente vicios ocultos. Cuando se habla de vicios ocultos se hace referencia a problemas graves que tiene la casa y que aunque no se detectan a simple vista (humedades, goteras, filtraciones, problemas de cimentación, aislamiento...) estaban presentes antes de haber firmado el contrato de arras.


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