Qué es un contrato de arras, tipos de documentos y cantidad a pagar

Artículos por ciudades
Publicado el 14/01/2021 16:05; Actualizado el 13/09/2022 18:02

Cuando estás en el proceso de búsqueda de una casa y por fin la encuentras, tu principal temor es que se adelante otro comprador y te quedes sin casa. La solución para evitar este problema es hacer una reserva de la casa, mientras realizas las gestiones para la compra, a través de un contrato de arras.

Si tenemos en cuenta que el 75% de las compraventas son financiadas por un préstamo hipotecario y que se necesita tiempo para que el banco conceda la hipoteca, la firma de un contrato de arras te facilita el tiempo necesario para conseguir la financiación, sin que el vendedor pueda vender la casa a otro comprador. 

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¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo firmado entre dos partes que se comprometen a la compraventa de una vivienda. El comprador se reserva la propiedad pagando una cantidad de dinero al vendedor para no perder el inmueble mientras realiza los trámites necesarios hasta la firma de la escritura. 


Firma del contrato de arras

Firma del contrato de arras

Con el contrato de arras, comprador y vendedor se obligan al cumplimiento de unas condiciones que están recogidas en el Código Civil. El propietario se compromete a no vender la casa y el comprador a adquirirla. La renuncia de cualquiera de los dos tiene consecuencias y costes diferentes según el tipo de arras. 

¿Cuándo se firma el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado que firman el comprador y el vendedor antes de la firma del contrato de compraventa de la vivienda que se formaliza ante notario.

El contrato de arras forma parte de los documentos necesarios para comprar una vivienda. Aunque no es obligatorio, es una garantía porque aporta mayor seguridad. 
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¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

El contrato de arras debe recoger toda la información que contendrá el contrato de compraventa

  • Datos identificativos del comprador y del vendedor.

  • Descripción de la vivienda, que incluye la dirección, la superficie y las características del inmueble.

  • Precio final de la casa.

  • Señal entregada por el comprador, que se adelanta como anticipo y que tiene que descontarse del precio final cuando se firme la escritura.

  • Plazo establecido para cerrar la compra definitiva a través escritura pública

  • Reparto de los gastos de la compraventa.

  • Firma del comprador y vendedor.

¿Cuánto dinero se entrega como señal?

No está regulado el importe que entrega el comprador como señal porque es un documento privado y, por tanto, corresponde a ambos fijar la cantidad del anticipo. Habitualmente, se entrega entre el 5% y el 15% del precio de la casa. Este anticipo de dinero posteriormente se descuenta del precio final de la casa. 

Entrega de dinero para el contrato de arras
Entrega de dinero como señal en el contrato de arras

Sin embargo, está regulado cómo tiene que hacerse la entrega del dinero. El pago tiene que ser nominativo, tienen que estar identificados el comprador y el propietario y recogido claramente el concepto del pago en el contrato.

¿Qué plazo transcurre entre las arras y la escritura? 

El plazo habitual entre la firma del contrato de arras y las escrituras se pacta entre comprador y vendedor y oscila entre 20 y 60 días. El plazo máximo suele fijarse en 90 días. 

¿Se puede pedir una prórroga en el contrato de arras? 

Cuando llega la fecha de vencimiento del contrato de arras y no se realiza la firma de la escritura, se incumple el contrato de arras. Sin embargo, es posible solicitar una prórroga si surge una causa que impida la firma en la fecha prevista si ambas partes están de acuerdo en continuar con la operación. Hay que añadir un anexo al contrato de arras donde se especifique la nueva fecha para la firma de la escritura. 

Tipos de arras

Existen distintas modalidades de arras que tienen efectos jurídicos diferentes si alguna de las dos partes renuncia a realizar la operación de compraventa. Por eso es fundamental especificar en el contrato el tipo de arras, cuando no hay una mención expresa en el contrato se entiende que son confirmatorias.

Arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias se considera un anticipo de la operación, ya que garantiza que esta se realizará en el plazo fijado. El artículo 1.124 del Código Civil establece que si una de las partes renuncia a la compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios en este último caso.

Arras penales

Las arras penales establecen una indemnización por daños y perjuicios, tanto si renuncia a la compraventa el comprador como el vendedor. Los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil permiten que se pueda exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización que se haya pactado. Si renuncia el comprador, el vendedor puede ser indemnizado y continuar con la operación, mientras que si incumple el vendedor tiene que pagar una indemnización al comprador y este puede obligar a la venta. 

Arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales facilita que vendedor o comprador puedan renunciar unilateralmente a la operación. El artículo 1.454 del Código Civil establece que el comprador perderá el anticipo, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en caso de negarse a realizar la transacción.

¿Cuál es el mejor contrato de arras para el vendedor?

La mejor opción para el vendedor son las arras penitenciales porque permiten desistir de la operación devolviendo al comprador el doble de la señal entregada. Es la modalidad más utilizada en los contratos de arras porque admite la rescisión unilateral del contrato. 

¿Puede el comprador renunciar a la compra sin perder la señal? 

Sí, el comprador puede renunciar a la compra de la vivienda sin perder la señal ni pagar indemnización siempre y cuando la vivienda presente vicios ocultos. Estos problemas son graves y no se detectan a simple vista, tienen que estar presentes antes de firmar el contrato de arras.

¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Si no te conceden la hipoteca después de firmar el contrato de arras, el vendedor no te devolverá la señal pagada, salvo que se incluya una cláusula específica en el contrato. Se considera un incumplimiento del contrato y, por tanto, el comprador pierde la cantidad entregada. 

¿Cómo se puede reclamar si se incumple el contrato de arras? 

Existen dos maneras de reclamar cuando se produce un incumplimiento del contrato de arras: por vía judicial o extrajudicial. La elección depende de si las penalizaciones están recogidas en el contrato de arras y la parte que incumple acepta las consecuencias. 

Vía extrajudicial

  • Envío de un burofax al comprador para reclamar el incumplimento del contrato y la penalización. Este documento sirve como prueba en caso de llegar a juicio. 
  • Acto de conciliación. Es el segundo paso para exigir el cumplimiento del contrato y también sirve de prueba en el juicio. 

Vía judicial

Demanda en el juzgado. Se puede presentar una demanda por reclamación de cantidad o resolver el contrato por incumplimiento del contrato de arras y pedir la indemnización correspondiente. Si la reclamación judicial supera los 2.000 € hay que contar con abogado y procurador. 

¿Qué diferencia existe entre el contrato de arras y el contrato de reserva? 

El contrato de reserva permite que el comprador reserve la vivienda a cambio de pagar una cantidad a cuenta del precio de venta, mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda. Las cláusulas contenidas en el contrato obligan a comprador y vendedor. 

Las diferencias entre ambos contratos son que el contrato de arras está recogido en el Código Civil por lo que ofrece mayor seguridad jurídica, mientras que el contrato de reserva no está regulado. 

El contrato de arras se puede rescindir tras pagar la señal, pero el contrato de reserva no se puede rescindir e incluso se puede pedir una indemnización por daños y perjuicios. Para rescindir el contrato tienen que estar recogidas las causas en las cláusulas del contrato

Normalmente, cuando la compraventa es entre particulares se firma un contrato de arras, pero cuando se compra una vivienda nueva a una promotora se firma un contrato de reserva. 
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Autor: Redacción de Housage
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