Qué es un contrato de arras, tipos de documentos y cantidad a pagar

Artículos por ciudades
Publicado el 14/01/2021 16:05; Actualizado el 20/04/2022 16:32

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras o contrato de reserva de una vivienda es un documento ligado a la compraventa del inmueble que permite al comprador reservar la propiedad pagando una cantidad de dinero hasta que se cierra la operación de forma definitiva. Su finalidad es que el comprador no pierda inmueble en el que está interesado mientras realiza todos los trámites necesarios hasta la firma de la escritura. 

Generalmente para la compra de una casa se necesita financiación, pues en torno al 75% de las compraventas son financiadas por un préstamo hipotecario. El problema es que para gestionar la hipoteca se necesita tiempo hasta que el banco concede el préstamo (en este otro post te explicamos cuánto tardan en conceder una hipoteca). Pues bien, con la firma del contrato de arras de la vivienda el comprador consigue el tiempo necesario para obtener la hipoteca y realizar otros trámites necesarios, sin que el vendedor pueda vender la casa a otra persona. En el caso de hacerlo, deberá compensar económicamente al comprador.

Firma del contrato de arras
Firma del contrato de arras

Con el contrato de arras, comprador y vendedor se obligan al cumplimiento de unas condiciones. El propietario se compromete a no vender la casa y el comprador a adquirirla. Eso sí, la renuncia de cualquiera de los dos tiene consecuencias y costes diferentes según el tipo de arras. 

¿Cuándo se firma el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado que firman las partes compradora y vendedora por el que se reserva el derecho de compra de un inmueble. Este acuerdo es previo a la firma del contrato de compraventa de la vivienda, el cual se hará efectivo ante notario.

En el momento de firmarse el contrato de reserva de la vivienda, el comprador tiene que pagar una señal de dinero al propietario como compromiso de que está interesado en la vivienda. Por su parte, el dueño se compromete a no venderla a otro interesado. Este anticipo de dinero posteriormente se descuenta del precio final de la casa.
No te piedas: Documentos necesarios para comprar una vivienda
En realidad, este documento recoge la obligación de firmar un contrato de compra del inmueble en un plazo determinado. El último paso será la firma de la escritura de la vivienda ante notario cuando se haga efectiva la compra. El contrato de arras no es obligatorio, pero es una garantía para ambas partes de que la operación se realizará. 

¿Qué información debe incluir un contrato de reserva?

El contrato de arras debe recoger toda la información que contendrá el contrato de compraventa. La información mínima que debe tener un documento de reserva de vivienda es la siguiente:  

  • Datos identificativos del comprador y del vendedor.

  • Descripción de la vivienda, que incluye la dirección, la superficie y las características del inmueble.

  • Precio final de la casa.

  • Señal entregada por el comprador: cantidad de dinero que se adelanta como anticipo y que tiene que descontarse del precio final cuando se firme la escritura.

  • Plazo establecido para cerrar la compra definitiva a través del contrato de compraventa. Suele fijarse entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.

  • Reparto de los gastos de la compraventa.

  • Firma del comprador y vendedor.

Cuánto dinero se entrega como señal

No está regulado el importe que entrega el comprador como señal de reserva de la vivienda cuando firma el contrato. La razón es que se trata de un documento privado y, por tanto, corresponde a ambos fijar la cantidad del anticipo. Habitualmente, el porcentaje de un contrato de arras oscila entre el 5% y el 15% del precio de la casa. 

Entrega de dinero para el contrato de arras
Entrega de dinero como señal en el contrato de arras

Sin embargo, sí que está regulado cómo tiene que hacerse la entrega del dinero. El pago tiene que ser nominativo: tienen que estar identificados el comprador y el propietario. Además, tiene que estar claramente recogido el concepto del pago.

Tipos de arras

Existen distintos tipos de arras que tienen efectos jurídicos diferentes en el caso de que alguna de las dos partes renuncie a realizar la operación de compraventa de la casa. Por este motivo, es fundamental que en el contrato de reserva del inmueble se especifique la clase de arras que se acuerdan. No obstante, cuando no hay una mención expresa en el contrato al tipo de arras, se entiende que son confirmatorias.

Estos son los diferentes tipos de contratos de arras:  

Confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias se considera un anticipo de la operación, ya que garantiza que esta se realizará en el plazo fijado. Por tanto, no permite echarse atrás ni en la compra ni en la venta. Es una garantía para comprador y vendedor de que se cerrará la operación.

El artículo 1.124 del Código Civil establece en relación con las arras confirmatorias que si una de las partes renuncia a la operación de compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios en este último caso.

Penales

Las arras penales establecen una indemnización por daños y perjuicios, tanto si renuncia a la compraventa el comprador como el vendedor. Así está recogido en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, que permiten que se pueda exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización que se haya pactado.

La indemnización es diferente en cada caso. Si renuncia el comprador, perderá la señal entregada; mientras, si es el vendedor el que incumple, deberá pagar al comprador el doble de la cantidad recibida como arras. Además, la parte cumplidora del contrato de arras penales puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización.

Penitenciales

El contrato de arras penitenciales permite que vendedor o comprador puedan renunciar unilateralmente a la operación. El artículo 1.454 del Código Civil establece que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir, en las arras penitenciales el comprador perderá el anticipo económico si se echa atrás en la adquisición, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en caso de negarse a realizar la transacción.

En la mayoría de los contratos de arras de vivienda, los compradores eligen este tipo. No obstante, para que el contrato firmado sea de arras penitenciales es preciso que esté expresamente recogido como tal y debe incluir también las consecuencias en caso de incumplimiento, haciendo referencia al artículo 1.454 del Código Civil.

El contrato tiene una excepción que permite que el comprador renuncie a la compra de la vivienda sin perder la señal ni pagar indemnización alguna: podrá hacerlo siempre y cuando la vivienda presente vicios ocultos. Cuando se habla de vicios ocultos se hace referencia a problemas graves que tiene la casa y que aunque no se detectan a simple vista (humedades, goteras, filtraciones, problemas de cimentación, aislamiento...) estaban presentes antes de haber firmado el contrato de arras.

¿Se puede reclamar si se incumple el contrato de arras? 

Existen dos maneras de reclamar cuando se produce un incumplimiento del contrato de arras: por vía judicial o extrajudicial. La elección depende de si las penalizaciones están recogidas en el contrato de arras y la parte que incumple acepta las consecuencias. 

Vía extrajudicial

  • Envío de un burofax al comprador para reclamar el incumplimento del contrato y la penalización. Este documento sirve como prueba en caso de llegar a juicio. 
  • Acto de conciliación. Es el segundo paso para exigir el cumplimiento del contrato y también sirve de prueba en el juicio. 

Vía judicial

Demanda en el juzgado. Se puede presentar una demanda por reclamación de cantidad o resolver el contrato por incumplimiento del contrato de arras y pedir la indemnización correspondiente. Si la reclamación judicial supera los 2.000 euros hay que contar con abogado y procuador. 

El contrato de arras es importante en el proceso de compra de una vivienda porque recoge los puntos que debe contener el posterior contrato de compraventa y compromete al comprador y al vendedor para que se realice la operación. 


Diferencias entre superficie útil y construida
Artículo anterior
Tipos de vivienda: ventajas e inconvenientes de cada una
Artículo siguiente

Comentarios

Inicia sesión para escribir un comentario
¿Quieres ahorrar en tu factura de la luz?

Artículos relacionados

Cómo puedes comprar una casa sin tener ahorros

Cómo puedes comprar una casa sin tener ahorros

Comprar una casa sin tener ahorros es posible. Te contamos los medios que tienes de conseguir tu sueño aunque no tengas el dinero necesario ...
3 May.
Las mejores ciudades de España para los amantes de la naturaleza

Las mejores ciudades de España para los amantes de la naturaleza

Los Picos de Europa, los Valles Pasiegos, las Bardenas Reales o el Desierto de las Tabernas son algunos de los mejores lugares para los ...

8 Nov.
Las mejores ciudades de España para los amantes del queso

Las mejores ciudades de España para los amantes del queso

Los mejores lugares para degustar queso en España se reparten por Asturias, Cantabria, País Vasco, Galicia, Extremadura, La Mancha, Menorca...

5 Nov.