Qué es un contrato de arras: tipos, coste y todo lo que debes saber

14.08.2020 09:55
Qué es un contrato de arras
Si estás en la tarea de comprar vivienda, seguro que te preguntas qué es exactamente el contrato de arras. Este acuerdo te permite reservar la casa pagando una cantidad de dinero hasta que consigas la financiación necesaria para adquirirla. El vendedor se compromete a no vender la casa y tú a comprarla. Eso sí, la renuncia de cualquiera de los dos tendrá consecuencias distintas que debes conocer.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un contrato privado que firman el comprador y vendedor de una casa por el que se reserva el derecho a comprarla. Para que el vendedor reserve la casa, es decir, que no pueda venderla a otro comprador, es necesario que en el momento que se firma el contrato, el comprador pague una señal como entrada al propietario. Este anticipo de dinero posteriormente se descuenta del precio final de la vivienda.

En realidad, y como respuesta a la pregunta sobre qué es un contrato de arras, podemos decir que se trata de un precontrato en el que se recoge la obligación de firmar un contrato de compra del inmueble en un plazo determinado. El último paso será la firma de la escritura de la vivienda cuando se haga efectiva la compra. El contrato de arras no es obligatorio, pero es una garantía para ambas partes de que la operación se realizará.

¿Qué información debe contener el contrato de arras?

El contenido del contrato de arras es importante porque recoge las condiciones de la transmisión del bien, es decir, tiene que recoger la información que contendrá el contrato de compraventa. La información mínima que debe tener un contrato de arras es la siguiente:  

  • Datos identificativos del comprador y del vendedor.

  • Descripción de la vivienda, que incluye la dirección, la superficie y las características del inmueble.

  • Precio final de la casa.

  • Señal entregada por el comprador, es la cantidad de dinero que se adelanta como anticipo y que tiene que descontarse del precio final cuando se firme la escritura.

  • Plazo que se establece para hacer la compra definitiva a través del contrato de compraventa. Suele fijarse entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.

  • Reparto de los gastos de la compraventa.

  • Firma del comprador y vendedor.

 Cuánto se paga por un contrato de arras

No está regulada la cantidad de dinero que se tiene que entregar como señal al firmar el contrato de arras.  Al tratarse de un documento privado entre comprador y vendedor, se negocia entre ambos el anticipo monetario. Lo más habitual es que el comprador entregue como señal una cantidad que puede oscilar entre el 5% y el 15% del precio de la casa, aunque todo depende de las negociaciones y del interés por comprar la vivienda.

El pago tiene que ser nominativo, es decir, que tienen que estar identificados el comprador y el propietario. También debe quedar claramente reflejado el concepto del pago.

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Tipos de contratos de arras

Existen distintos tipos de arras que tienen efectos jurídicos diferentes si cualquiera de las dos partes renuncia a realizar la operación de compraventa de la casa. En el contrato de arras se tiene que especificar qué clase de arras se acuerdan, pero si no hay una mención expresa en el contrato, se considera que son arras confirmatorias. 

Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias es un documento que se considera un anticipo de la operación, ya que garantiza que esta se realizará en el plazo fijado. Por tanto, no permite echarse atrás ni en la compra ni en la venta. Es una garantía para comprador y vendedor de que se cerrará la operación.

Con relación a las arras confirmatorias, el artículo 1.124 del Código Civil establece que si una de las partes renuncia a la operación de compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios en este último caso.  

Las arras confirmatorias quedarían así recogidas en el contrato de arras: "Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de _______ euros que se abonará por la parte compradora del siguiente modo:
La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _______ euros en concepto de arras. El resto del precio acordado será abonado en el momento de otorgamiento de la escritura pública que se llevará a cabo como máximo el día __ de __ de _____" .

Contrato de arras penales

Las arras penales tienen como finalidad asegurar el contrato fijando una indemnización de daños y perjuicios si se renuncia a la compraventa. Los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil permiten que se pueda exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización que se haya pactado en el contrato.

Si renuncia el comprador, perderá la señal entregada mientras que si es el vendedor el que incumple, debe pagar al comprador el doble de la cantidad recibida como arras. Además, la parte cumplidora del contrato de arras penales puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización.

Un ejemplo de contrato de arras penales: 

"Si la parte vendedora no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, estará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más (el doble, la mitad de esa cantidad o un importe cierto) en concepto de indemnización por daños y perjuicios

Si la parte compradora incumpliera la obligación de pago, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha. Pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las cantidades recibidas a indemnización".

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales permite que vendedor o comprador puedan renunciar unilateralmente a hacer la operación. El artículo 1.454 del Código Civil establece que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir, en las arras penitenciales el comprador perderá el anticipo económico si se echa atrás en la adquisición, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en caso de negarse a realizar la transacción.

Aunque la mayoría de los compradores apuestan por este tipo, es importante destacar que para que el contrato firmado sea de arras penitenciales es preciso que esté expresamente recogido como tal, manifieste las consecuencias en caso de incumplimiento y haga referencia al artículo 1.454 del Código Civil.

Las arras penitenciales pueden recogerse así en el contrato:

"Las cantidades entregadas por la parte compradora para formalizar la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos estipulados, se entendería resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil y, por tanto, perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.

Si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha".

Al margen del tipo de arras fijadas en el contrato, existe un supuesto en el que el comprador puede renunciar a la compra sin perder la señal ni pagar indemnización. Esta situación se produce cuando existen vicios ocultos en la vivienda. ¿A qué nos referimos con vicios ocultos? A problemas graves que tenga la vivienda que no se detectan a simple vista y son previos a la firma del contrato de arras. 

En cualquier, caso la elección del contrato de arras que firman comprador y vendedor dependerá de la finalidad del contrato teniendo en cuenta las diferentes consecuencias jurídicas de cada tipo. 

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