Qué es un contrato de arras: tipos, coste y todo lo que debes saber

11.09.2019 20:49
Qué es un contrato de arras
Si estás en la tarea de comprar vivienda, seguro que te preguntas exactamente. Este acuerdo te permite reservar la casa pagando una cantidad de dinero hasta que consigas la financiación necesaria para adquirirla. El vendedor se compromete a no vender la casa y tú a comprarla. Eso sí, la renuncia de cualquiera de los dos tendrá consecuencias distintas que debes conocer.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un contrato privado que firman el comprador y vendedor de una vivienda por el que se reserva el derecho a comprarla. Para que el vendedor reserve la casa, es decir, que no pueda venderla a otro comprador, es necesario que en el momento que se firma el contrato, el comprador pague una señal como entrada al propietario. Este anticipo de dinero posteriormente se descuenta del precio final de la vivienda.

En realidad, y como respuesta a la pregunta sobre qué es un contrato de arras, podemos decir que se trata de un precontrato en el que se recoge la obligación de firmar un contrato de compra del inmueble en un plazo determinado. El contrato de arras no es obligatorio, pero es una garantía para ambas partes de que la operación se realizará.

Información que debe contener el contrato de arras

  • Datos identificativos del comprador y del vendedor.
  • Descripción de la vivienda: dirección, superficie y características.
  • Precio final de la vivienda.
  • Señal entregada por el comprador, especificando que será descontará del precio final cuando se firme la escritura.
  • Plazo que se establece para hacer la compra definitiva a través del contrato de compraventa. Suele fijarse entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.
  • Reparto de los gastos de la compra de la casa nueva.

Cuánto se paga por un contrato de arras

No solo es importante que conozcas al detalle qué es un contrato de arras, también cuánto tienes que pagar. Al respecto debes saber que no hay regulada una cantidad de dinero concreta que se tenga que entregar como señal al firmar el contrato de arras. Al tratarse de un documento privado entre comprador y vendedor, se negocia entre ambos el anticipo monetario.

Lo más habitual es que la persona interesada en el inmueble entregue como señal una cantidad que puede oscilar entre el 5% y el 15% del precio de la casa, aunque todo depende de las negociaciones entre ambos.

El pago tiene que ser nominativo. Es decir, que tienen que estar identificados el comprador y el propietario. También debe quedar claramente reflejado el concepto del pago.

contrato de arras señal

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Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras. Todos ellos tienen efectos jurídicos diferentes si cualquiera de las dos partes renuncia a realizar la operación de compraventa de la casa.
  1. Contrato de arras confirmatorias

    El contrato de arras confirmatorias es un documento que se considera un anticipo de la operación, ya que garantiza que esta se realizará en el plazo fijado. Por tanto no permite echarse atrás ni en la compra ni en la venta. Es una garantía para comprador y vendedor de que se cerrará la operación.

    En relación a las arras confirmatorias, el artículo 1.124 del Código Civil establece que si una de las partes renuncia a la operación de compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios en este último caso.

  2. Contrato de arras penales

    Las arras penales tienen como finalidad asegurar el contrato fijando una indemnización de daños y perjuicios si se renuncia a la compraventa. Los Artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil permiten que se pueda exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización que se haya pactado en el contrato.

    Si renuncia el comprador, perderá la señal entregada mientras que si es el vendedor el que incumple, debe pagar al comprador el doble de la cantidad recibida como arras. Además, la parte cumplidora del contrato de arras penales puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización.

  3. Contrato de arras penitenciales

    El contrato de arras penitenciales permite que vendedor o comprador puedan renunciar unilateralmente a hacer la operación. El artículo 1.454 del Código Civil establece que “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir, en las arras penitenciales el comprador perderá el anticipo económico si se echa atrás en la adquisición, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe cobrado en caso de negarse a realizar la transacción.

    Aunque la mayoría de los compradores apuestan por este tipo, es importante destacar que para que el contrato firmado sea de arras penitenciales es preciso que esté expresamente recogido como tal, manifieste las consecuencias en caso de incumplimiento y haga referencia al Artículo 1.454 del Código Civil.

Al margen del tipo de arras fijadas en el contrato, existe un supuesto en el que el comprador puede renunciar a la compra sin perder la señal ni pagar indemnización. Esta situación se produce cuando existen vicios ocultos en la vivienda. ¿A qué nos referimos con vicios ocultos? A problemas graves previos a la firma del documento que tenga el inmueble y que no se detecten a simple vista.

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