Escrituras de una casa: qué son, cuánto cuestan y dónde se consiguen

Artículos por ciudades
22.01.2021 18:57
escrituras casa

Las escrituras de una casa son uno de los documentos que conviene conocer bien a la hora de comprar o vender una propiedad. Es fundamental que para cerrar la operación con totales garantías inscribas tu nuevo piso en el Registro de la Propiedad. Para ello deberás formalizar la operación de compraventa mediante escritura pública ante un notario. De esta forma, el acuerdo gozará de plenas garantías jurídicas y tendrá efecto ante terceros.

En realidad, este trámite solo es obligatorio si en la operación se incluye un préstamo hipotecario, según cuenta Matritense de Asesoría: “si la propiedad no está escriturada como nuestra, no la podemos hipotecar”. La escritura de una vivienda es uno de los trámites que tanto comprador como vendedor deben realizar ante un notario. Si hay una hipoteca de por medio también debe estar presente el representante de la entidad financiera.

No te pierdas: ¿Por qué necesitas un notario para comprar tu vivienda nueva?
Por otro lado, tras acabar de pagar su vivienda muchos compradores se olvidan de que es necesaria una segunda escritura, la correspondiente a la cancelación de la hipoteca. Nuevamente, esta escritura también debe realizarse ante un notario y contar con la firma del representante de la entidad financiera que prestó el dinero para confirmar el final de la deuda contraída. El documento debe presentarse en el Registro de la Propiedad de la comunidad autónoma correspondiente.

En las siguientes líneas vamos a explicarte qué son las escrituras de una casa y responder a estas preguntas: por qué es recomendable hacerla al comprar una casa nueva; qué debe incluir; cuánto cuesta escriturar una casa; y dónde solicitar una copia de la escritura de la vivienda.

¿Qué son las escrituras de una casa?

La forma más sencilla de explicar en qué consisten las escrituras de una casa es decir que se tratan de un recibo legal de la operación. Dado que la compraventa de un piso tiene un valor elevado, es conveniente no dejar cabos sueltos y escriturar la operación para que las dos partes tengan seguridad jurídica en el traspaso que han acordado.

Además, para que conste, la escritura del acuerdo se eleva a público ante notario. Solo cuando éste da fe del acuerdo en la compraventa, el documento puede presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la operación y la voluntad de las dos partes. En el caso de que no existan deficiencias en la escritura de la vivienda presentada en el Registro, se procederá a inscribir la compraventa y el nuevo titular del inmueble.


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Aunque el trámite de registrar la vivienda no es obligatorio, es muy recomendable por varias razones:
  • Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
  • Garantiza que el vendedor tiene capacidad legal para venderla.
  • Garantiza que el comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
  • Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.

De hecho, no inscribir la vivienda en el Registro es peligroso. Tal y como explican en su web los Registradores de España, no inscribir la vivienda puede hacer que aparezca como propietaria otra persona, lo que supone que la pueda vender o que sus acreedores puedan embargar la que en realidad es tu propiedad.

De todos modos es muy importante que tengas muy clara esta premisa en todo momento: el contrato es lo que realmente te convierte en el propietario de una casa, no la escritura que lo documenta.

¿Qué información incluyen las escrituras de una casa?

Aunque ya hemos adelantado los aspectos más importantes, la escritura de compraventa de un piso incluye la voluntad de las dos partes de realizar la transmisión y en qué condiciones debe hacerse. También incorpora la parte económica, es decir quién se hace cargo de los gastos de la operación (incluyendo los de notaría) y la parte legal y fiscal derivada de ella (impuestos que corresponden a cada uno, etc.).

Asimismo, la escritura incluye las cargas que pesan sobre el piso -si las hay-, y los justificantes de pago de las últimas cuotas de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). De cara al comprador y vendedor, la escritura recoge además el precio y la forma en que se abona el inmueble, los datos bancarios, si es por transferencia (cuentas de emisión y de ingreso), si hay efectivo o las fechas de los abonos si no es durante la escritura (lo más habitual).

Finalmente, es recomendable que antes de cerrar la compra de una casa y escriturarla solicites una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar que la vivienda está libre de cargas y quién es su titular.

¿Qué pasa si hay una hipoteca en la operación?

Si la parte compradora ha solicitado un préstamo hipotecario para adquirir la vivienda, la escritura de compraventa pasa a ser obligatoria. Solo si registra la vivienda como suya podrá solicitar una hipoteca sobre ella.

La operación se realiza en el mismo momento que la compraventa, y la hipoteca se incluye en la escritura pública en el apartado de cargas sobre la vivienda. La entidad financiera envía las condiciones del préstamo hipotecario al notario, que revisará las cláusulas y confirmará que no hay ninguna que pueda considerarse como abusiva (tal y como se establece en la última ley hipotecaria).

Cuando pasados los años el comprador cancele el préstamo, deberá acudir al notario de nuevo para firmar la escritura de cancelación de esa hipoteca. Esta se presentará en el Registro de la Propiedad, donde quedará constancia de que sobre esa vivienda ya no pesan las cargas de una hipoteca.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

Ya te hemos contado los aspectos más destacados de la escritura de una vivienda, pero aún queda responder a una de las preguntas más buscadas en internet: ¿cuánto cuesta escriturar una casa?

Tal y como ya te contamos en nuestro reportaje sobre cuánto cuestan las escrituras de un piso nuevo, los gastos de notaría relativos a escriturar una casa suelen rondar los 500-1.000 euros. Una vez firmada por el notario, la escritura pública de compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad: su monto está regulado, y depende del valor del inmueble y de si incluye o no la nota simple. El coste de los gastos de registro no puede superar el 1% del precio del inmueble, pero si el trámite lo realiza una gestoría habrá que añadir su comisión. El coste medio del Registro de la Propiedad se sitúa en 500 euros aproximadamente.


fajos de billetes

Recuerda que las escrituras de una casa son dos en realidad. La primera escritura la levantas cuando adquieres la vivienda, y la segunda cuando terminas de pagar la hipoteca. En la primera se recoge que es de tu propiedad, pero que debes dinero por ella. En la segunda se plasma que la vivienda es tuya y no tiene cargas (deudas). Vamos, que ya eres libre para venderla o hipotecarla de nuevo. El precio de cada una de estas dos hipotecas ronda los 500 euros cada una.

No obstante, si se da el caso de que el inmueble nunca ha estado registrado (puede suceder en los de segunda mano), inscribirlo en el Registro de la Propiedad puede suponer otros 600 euros o más. De ser así, habría que recoger este sobrecoste en el contrato, porque deberían pagarlo comprador y vendedor.

¿Dónde solicitar una copia de la escritura de vivienda?

El extravío de las escrituras de la casa es uno de los problemas más frecuentes entre los propietarios que quieren vender su inmueble. Si esto se produce, lo primero que debes saber es que únicamente el dueño de la propiedad está autorizado a solicitar una copia de la escritura.

¿Dónde solicitar una nueva copia de escritura de la vivienda? En el notario en el que la firmaste en su momento. De hecho, él es el responsable de custodiar la escritura original de la vivienda (la que se te entrega a ti en el momento de la compra en realidad no es más que una copia) durante 25 años. Posteriormente, las escrituras pasan a guardarse en los colegios notariales. Por ello, simplemente deberás acudir a esta notaría para solicitar una nueva copia de la escritura de la vivienda.

Si tampoco recuerdas la notaría en la que lo hiciste inicialmente, no te preocupes: también tiene solución. Solicita en el Registro de la Propiedad una nota simple de tu casa. En ella, junto a otros datos del inmueble, figura la notaría en la que se firmó la escritura. Solo tendrás un problema a la hora solicitar una nueva copia de escritura de la vivienda si, además de desconocer dónde se firmó la original, está no se inscribió en el Registro de la Propiedad. En esos casos excepcionales, localizar una escritura es prácticamente misión imposible.

Por otro lado, si eres el comprador no podrás solicitar una copia de las escrituras de las casa. Lo que sí puedes hacer en esos casos es pedir una nota simple administrativa que demuestra que esas escrituras existen y están a nombre del que dice ser propietario del inmueble.

¿Quién interviene en la firma de las escrituras de una casa?

A la hora de firmar la escritura de una casa, las personas que deben comparecer ante el notario son las siguientes:
  • Vendedor: la persona con capacidad legal para vender esa propiedad. En el caso de que se trate de un piso de obra nueva puede ser el promotor inmobiliario o agencia.
  • Comprador: la persona interesada en adquirir el inmueble.
  • Apoderado del banco: imprescindible en aquellos casos en los que la compra de la vivienda se va a efectuar mediante un préstamo hipotecario.
  • Notario: actúa como una parte imparcial que da fe de que todos los términos del acuerdo de compra cumplen con la legalidad.

¿Por qué se elevan a público las escrituras de una casa?

Elevar a público una escritura significa que un notario da fe de que ambas partes acuden por voluntad propia a realizar la transacción y previo acuerdo entre ellas. Como ya hemos comentado, la ventaja de contar con su presencia es que el notario es imparcial y se asegurará de que los trámites anteriores han sido correctamente realizados y de que ambas partes han entendido los compromisos adquiridos.


fachada casa

Al elevar a público las escrituras de una casa te aseguras de que se documenta legalmente como de tu propiedad. El contrato privado corrobora tu propiedad, pero la escritura publica de compraventa proporciona una mayor seguridad al elevar el acuerdo ante terceros

Asimismo, el notario confirmará al comprador que la vivienda no tiene cargas y que el vendedor aporta la documentación exigida en estos casos, como el certificado de eficiencia energética u otras que exija la comunidad autónoma correspondiente (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, etc.). Además, a ambas partes les confirmará que la documentación presentada es la correcta y se asegurará de que los pagos de la operación están acordados y distribuidos entre ellas.

A modo de resumen, puede decirse que aunque las escrituras de una casa no son obligatorias en una compraventa, son recomendables por la seguridad jurídica que proporcionan ante terceros. Sí son obligatorias en aquellos casos en los que la vivienda se adquiere con una hipoteca, en cuyo caso también habrá que firmar otra escritura de cancelación de hipoteca una vez que esta haya sido pagada. El coste de estas escrituras ronda los 500 euros cada una. En el caso de que el documento se haya extraviado, el propietario puede solicitar una copia de la escritura de la vivienda en el mismo notario en el que firmó la primera cuando compró el inmueble. Si no recuerda la identidad del notario original, puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, ya que en ella figura.

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