Escritura de una vivienda: todo lo que debes saber

10.01.2020 21:14
documentos piso

La escritura de la vivienda es uno de los trámites administrativos que conviene conocer bien a la hora de comprar o vender una propiedad. Es fundamental que para cerrar la operación con totales garantías inscribas tu nuevo piso en el Registro de la Propiedad. Para ello deberás formalizar la operación de compraventa mediante escritura pública ante un notario. De esta forma, el acuerdo gozará de plenas garantías jurídicas y tendrá efecto ante terceros.

En realidad, este trámite solo es obligatorio si en la operación se incluye un préstamo hipotecario, según cuenta Matritense de Asesoría: “si la propiedad no está escriturada como nuestra, no la podemos hipotecar”. La escritura de una vivienda es uno de los trámites que tanto comprador como vendedor deben realizar ante un notario. Si hay una hipoteca de por medio también debe estar presente el representante de la entidad financiera.

Si el piso no está escriturado como de nuestra propiedad, no lo podremos hipotecar

Tras adquirir su vivienda, muchos ahorradores se olvidan de que es necesaria una segunda escritura (la correspondiente a la cancelación de la hipoteca) una vez que se ha terminado de pagar el préstamo. Nuevamente, esta escritura también debe realizarse ante un notario y contar con la firma del representante de la entidad financiera que prestó el dinero para confirmar el final de la deuda contraída. El documento debe presentarse en el Registro de la Propiedad de la comunidad autónoma correspondiente.

En las siguientes líneas vamos a explicarte qué es la escritura de una vivienda y todos aspectos claves: por qué es recomendable hacerla, qué debe incluir, cuánto cuesta escriturar una casa y por qué debes realizar la escritura de cancelación cuando termines de pagar la hipoteca.

¿Qué es la escritura pública de compraventa de una vivienda?

La forma más sencilla de explicar en qué consiste la escritura de una vivienda es decir que se trata de un recibo legal de la operación. Dado que la compraventa de un piso tiene un valor elevado, es conveniente no dejar cabos sueltos y escriturar la operación para que las dos partes tengan seguridad jurídica en el traspaso que han acordado.

Además, para que conste, la escritura del acuerdo se eleva a público ante notario. Solo cuando éste da fe del acuerdo en la compraventa, el documento puede presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la operación y la voluntad de las dos partes. En el caso de que no existan deficiencias en la escritura presentada en el Registro se procederá a inscribir la compraventa y el nuevo titular del inmueble.


mujer firma un contrato junto a ordenadores


Aunque el trámite de registrar la vivienda no es obligatorio, es muy recomendable por varias razones:
  • Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
  • Garantiza que el vendedor tiene capacidad legal para venderla.
  • Garantiza que el  comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
  • Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.

De hecho, no inscribir la vivienda en el Registro es peligroso. Tal y como explican en su web los Registradores de España, no inscribir la vivienda puede hacer que aparezca como propietaria otra persona, lo que supone que la pueda vender o que sus acreedores puedan embargar la que en realidad es tu propiedad.

¿Quién interviene en la firma de la escritura de una vivienda?

A la hora de firmar la escritura de una vivienda, las personas que deben comparecer ante el notario son las siguientes:
  • Vendedor: la persona con capacidad legal para vender esa propiedad. En el caso de que se trate de un piso de obra nueva puede ser el promotor o agencia inmobiliaria.
  • Comprador: la persona interesada en adquirir el inmueble.
  • Apoderado del banco: imprescindible en aquellos casos en los que la compra de la vivienda se va a efectuar mediante un préstamo hipotecario.

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¿Qué información incluye la escritura de una vivienda?

Es recomendable que antes de cerrar la compra de una casa y escriturarla solicites una nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el verdadero titular de la vivienda y que está libre de cargas.

Aunque ya hemos adelantado los aspectos más importantes, la escritura de compraventa de un piso incluye la voluntad de las dos partes de realizar la transmisión y en qué condiciones debe hacerse. También incorpora la parte económica, es decir quién se hace cargo de los gastos de la operación (incluyendo los de notaría) y la parte legal y fiscal derivada de la operación (impuestos que corresponden a cada uno, etc.).

Para el comprador, la escritura incluye las cargas que pesan sobre el piso -si las hay-, y los justificantes de pago de las últimas cuotas de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). De cara al comprador y vendedor, la escritura recoge además el precio y la forma en que se abona, los datos bancarios, si es por transferencia (cuentas de emisión y de ingreso), si hay efectivo o las fechas de los abonos si no es durante la escritura (lo más habitual).

¿Por qué se eleva a público la escritura de una vivienda?

Elevar a público una escritura significa que un notario da fe de que ambas partes acuden por voluntad propia a realizar la transacción y previo acuerdo entre ellas. La ventaja de contar con su presencia es que el notario es imparcial y se asegurará de que los trámites anteriores han sido correctamente realizados y de que ambas partes han entendido los compromisos adquiridos.


fachada casa


El notario confirmará al comprador que la vivienda no tiene cargas y que el vendedor aporta la documentación exigida en estos casos, como el certificado de eficiencia energética u otras que exija la comunidad autónoma correspondiente (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, etc.). Asimismo, le facilitará los datos del comprador al Catastro para que cambie la domiciliación del IBI. Además, a ambas partes les confirmará que la documentación presentada es la correcta y se asegurará de que los pagos de la operación están acordados y distribuidos entre ellas.

¿Qué pasa si hay una hipoteca en la operación?

Si la parte compradora ha solicitado un préstamo hipotecario para adquirir la vivienda, la escritura de compraventa pasa a ser obligatoria. Solo si registra la vivienda como suya podrá solicitar una hipoteca sobre ella.

La operación se realiza en el mismo momento que la compraventa, y la hipoteca se incluye en la escritura pública en el apartado de cargas sobre la vivienda. El representante de la entidad financiera presenta al notario las condiciones del préstamo hipotecario, que revisará las cláusulas y confirmará que no hay ninguna que pueda considerarse como abusiva (tal y como se establece en la nueva Ley Hipotecaria).

Cuando pasados los años el comprador cancele la hipoteca, deberá acudir al notario de nuevo con el representante del banco para que se firme la escritura de cancelación de la hipoteca y se pueda presentar en el Registro de la Propiedad. Allí quedará constancia de que sobre esa vivienda ya no pesan cargas por una hipoteca.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

Ya te hemos contado los aspectos más destacados de una escritura, pero aún queda responder a una de las preguntas más buscadas en internet: ¿cuánto cuesta escriturar una casa?


billetes de 100, 200 euros y monedas

Tal y como ya te contamos en nuestro reportaje sobre los gastos en la compra de una vivienda nueva, los gastos de notaría relativos a escriturar una casa suelen rondar los 500-1.000 euros. Una vez firmada por el notario, la escritura pública de compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad: su monto está regulado, y depende del valor del inmueble y de si incluye o no la nota simple. El coste de los gastos de registro no puede superar el 1% del precio del inmueble, pero si el trámite lo realiza una gestoría habrá que añadir su comisión. El coste medio del Registro de la Propiedad se sitúa en 500 euros aproximadamente.

No obstante, hay un matiz que debes tener en cuenta. Los expertos inmobiliarios explican que si la vivienda estaba registrada previamente -como suele ser lo habitual-, el precio puede ser inferior a esos 500 euros según la comunidad autónoma correspondiente. Sin embargo, el importe puede subir por encima de los 600 euros si el inmueble no estaba registrado previamente. Otro motivo para tener las propiedades correctamente registradas...



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