Cómo declarar una obra nueva como propiedad

Un paso fundamental en la compra de un inmueble es asegurarnos de que éste figura legalmente como propiedad nuestra. Así, aunque en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de forma (no es necesaria la escritura pública para la existencia de un contrato de compraventa -el acuerdo puede formalizarse mediante un documento privado-), la seguridad jurídica que proporciona la escritura pública es mucho mayor que la de un acuerdo privado -aunque sea con testigos-, ya que tiene efectos ante terceros.

El objetivo de levantar escritura pública ante notario es que la vivienda nueva pueda constar en el Registro de la Propiedad correspondiente tal y como es. Dicho de otro modo, se trata de que la descripción registral coincida con la realidad física.

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Para ello es necesario levantar una escritura de declaración de obra nueva, que tiene por objeto describir la transformación operada en la finca al construir la edificación. En el caso de un edificio, la declaración de obra nueva detalla el número de plantas, la superficie de la parcela, los metros cuadrados edificados en total o el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Modalidades de declaración de obra nueva

Tal y como se explica en la web Notariado.org, la declaración de obra nueva es obligatoria para los empresarios constructores o promotoras inmobiliarias. Si se trata de un particular que construye el inmueble para uso personal en su propio terreno, la declaración será necesaria para poder contratar los suministros y obligatoria si quiere vender, alquilar o solicitar un préstamo hipotecario.

Dependiendo de en qué momento de la fase de construcción se encuentre la vivienda, la declaración de obra nueva puede hacerse de dos maneras:

• Como obra nueva terminada: lo que se denomina llave en mano. Implica que la construcción está totalmente acabada. La promotora o el propietario deberán presentar licencia de obras, certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad -según proceda- y seguro decenal.

• Como obra nueva en construcción: suele hacerse cuando el promotor ha solicitado financiación externa para edificar el inmueble. En este caso, cuando la obra termine, el propietario o promotor deberá declarar su finalización mediante un acta notarial o un certificado de fin de obra. En este caso se presenta la licencia de obras y el certificado técnico.

Sin embargo, desde el despacho White-Baos señalan que “el hecho de que una propiedad esté inscrita en el Registro de la Propiedad y dada de alta en el Catastro, no significa que esté en perfecto estado urbanístico, de habitabilidad, etc.”.

Que la propiedad conste en el Registro de la Propiedad no significa que esté en perfecto estado urbanístico.

Los cambios legislativos aplicados en los últimos años han intentado evitar que se pueda engañar al comprador vendiéndole una propiedad construida sin licencia, sin respetar las normas urbanísticas, sin cumplir los requisitos de habitabilidad... En definitiva, que no cumpla todas las normas urbanísticas.

Aquí entra la figura del notario como controlador de esa legalidad, pues en la declaración de obra nueva comprueba que se presentan todas las licencias, autorizaciones y requisitos legales que ahora detallamos.

Requisitos legales para obtener la declaración de obra nueva

El primer requisito indispensable es la licencia o certificación del ayuntamiento que autorice la construcción en base al proyecto presentado por el propietario o promotor y que esté redactado por un arquitecto o profesional competente.

El segundo requisito es la certificación del técnico competente, que en el caso de un edificio en construcción debe acreditar que la obra que se está desarrollando (y que se quiere recoger en la escritura pública) se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
Desde Notariado.org recuerdan, asimismo, la importancia de las coordenadas de referenciación geográfica para poder registrar la obra nueva, pues es indispensable que el suelo donde se edifica esté identificado mediante sus coordenadas concretas.

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El tercer requisito es el seguro decenal, que cubre a los compradores ante posibles vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales del inmueble. Este seguro es un trámite obligatorio que tiene que realizar el promotor y que está recogido en la ley de Ordenación de la Edificación para garantizar la responsabilidad de todos los agentes que intervienen en la edificación, por las deficiencias en la obra que afecten a la estabilidad y habitabilidad de las viviendas. Sin el seguro decenal no se puede inscribir la obra nueva en el Registro de la propiedad, ni se puede obtener financiación hipotecaria. En este otro post te contamos todo lo que debes saber sobre la garantía de una casa nueva.

El cuarto requisito es el llamado Libro del Edificio, que se debe entregar a los compradores y que debe ser aportado al Registro de la Propiedad para su archivo registral. Este documento reúne toda la información de la promoción (planos, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, relación de agentes participantes en la promoción, acta de recepción de la obra, licencia de primera ocupación y seguros).