Los gastos de compra y mantenimiento de una segunda vivienda

Disfrutar de una segunda residencia es algo muy deseado por muchas personas. Sin embargo, antes de lanzarse a la búsqueda de un nuevo hogar es muy importante calcular los gastos de compra de esa segunda vivienda y también lo que implicará su mantenimiento desde el punto de vista económico.

De hecho, lo primero que debes tener en cuenta es que las hipotecas para segunda vivienda no ofrecen condiciones tan ventajosas como cuando están destinadas a la compra de una residencia habitual. Generalmente, el importe prestado por la entidad financiera no suele exceder el 60% del valor de tasación del inmueble. Por otro lado, las condiciones impuestas por la entidad también suelen ser más duras (debido al mayor riesgo de impago). Por lo tanto, si quieres comprar una segunda vivienda deberás tener más ahorros y mejor perfil crediticio.

¿Qué gastos tiene la compra de una segunda vivienda?

En términos generales, los gastos de compra de una segunda vivienda son los mismos que los de una residencia habitual. Tal y como ya te contamos en nuestro artículo sobre los gastos de compra de una vivienda nueva, estos pueden ser más o menos elevados en función del tipo de inmueble (tamaño, precio, etc.) y de si la adquisición se hace con o sin hipoteca. No obstante, y a grosso modo, calcula que necesitarás en torno al 10-15% del valor de tasación para hacer frente al pago de los gastos de compra de esa segunda vivienda.

Gastos de compra de una segunda vivienda sin hipoteca

Lógicamente, si la compraventa se realiza sin necesidad de un préstamo hipotecario, todo será más sencillo y económico. En este caso, estos son los principales costes a los que deberás hacer frente:

• Notaría. Los gastos de notaría se rigen por unos aranceles establecidos por el Gobierno, por lo que son iguales en todos los sitios (como mucho, podrás beneficiarte de un descuento del 10%). Su coste depende del valor de tasación de la vivienda y del número de copias de la escritura. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa de un inmueble ronda los 600-900 euros aproximadamente.
• Registro de la Propiedad. Una vez firmada, la escritura pública debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este gasto de compra de una segunda vivienda también está regulado por ley, y nuevamente depende del valor de la propiedad adquirida (aunque no puede superar el 1% del precio del inmueble). Calcula un desembolso en torno a los 500 euros de media.
• Gestoría (opcional). Si el comprador encarga las gestiones a una gestoría debe añadir un sobrecoste a la operación de entre 300 y 400 euros.

Gastos de compra de una segunda vivienda con hipoteca

En primer lugar, es importante que sepas que desde la llegada de la última ley hipotecaria, los gastos de hipoteca costeados por el comprador se han reducido (por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo es ahora abonado por el banco).

No obstante, si la operación se realiza con ayuda de una hipoteca, a los anteriores gastos por la compra de una segunda vivienda hay que añadir los siguientes:

• Tasación de la vivienda. Solo puede ser realizada por firmas homologadas por el Banco de España. El precio de la tasación depende del tamaño de la vivienda, pero suele estar comprendido entre los 300 y 600 euros. Tiene una validez de seis meses y en ocasiones su coste es asumido por la entidad bancaria en la que se contrata el crédito hipotecario.
• Comisión de apertura de la hipoteca. Es la única que puede cobrar actualmente la entidad financiera (aunque a veces tampoco lo hace) y su importe generalmente suele ser entre el 0,5% y 1% del capital prestado.
• Copias de escritura de la vivienda. Los gastos de notaría por la firma del préstamo son asumidos por la entidad financiera. No así las copias de esa escritura, que deberán ser abonadas por el comprador si las desea. Su coste es reducido.
• Seguro de vivienda. Aunque este gasto por la compra de una segunda vivienda no es imputable directamente a la operación, es ineludible, ya que la firma de una hipoteca exige también la contratación de un seguro que proteja la casa. Su coste depende de las coberturas elegidas, pero un precio orientativo es a partir de 200 euros. 

Impuestos por la compra de una segunda vivienda

Los gravámenes también suponen una partida importante en la compra de una segunda vivienda. Salvo por un aspecto fiscal que te comentaremos un poco más abajo, los impuestos por la compra de una segunda vivienda son también los mismos que cuando adquieres tu casa habitual.


Estos son los impuestos que están presentes en la compra de una segunda residencia:

•  IVA. Sin duda, es el impuesto más importante si vas a comprar obra nueva. El IVA de una vivienda nueva es del 10% y 4% si se trata de viviendas de protección oficial (VPO), de régimen especial o de promoción pública.
• ITP. Los inmuebles de segunda mano pagan ITP en lugar de IVA. El importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada comunidad autónoma (suele estar comprendido entre el 6 y 10%). Por otro lado, este impuesto suele incluir rebajas para las familias numerosas o con personas con discapacidad, jóvenes, VPO...
• AJD. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la vivienda (el de la hipoteca lo paga el banco) es específico de la obra nueva y grava la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad. Nuevamente, son las comunidades autónomas las que determinan su tipo impositivo, pero suele estar comprendido entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda.
• IRPF. Aquí está la gran diferencia a la hora de analizar los gastos de compra de una segunda vivienda, porque ésta tributa en la declaración de la renta. En concreto, hay que declarar el equivalente al 2% del valor catastral del inmueble (1,1 % si ese valor catastral fue revisado después del 1 de enero de 1994). Esta declaración solo hay que hacerla si la casa no está alquilada y se destina a uso personal. En el caso de que la propiedad esté arrendada, su tributación es diferente.
• Desgravaciones. La segunda residencia no tiene desgravaciones salvo que se dedique al alquiler. De ser así, el arrendador puede desgravarse por la amortización del inmueble y su mantenimiento (por un 3% del valor de construcción), así como por los gastos asociados a la operación, la administración y la conservación, según explica María del Carmen Martín, experta fiscal de Matritense de Asesoría. Entre ellos se incluyen el IBI, la recogida de basura, los gastos de comunidad y mantenimiento de la finca o de la vivienda, los asociados a la formalización del contrato de alquiler y lo que se pague anualmente por el seguro de la vivienda.

Gastos de mantenimiento de una segunda vivienda

Haciendo un cálculo por encima, los gastos de mantenimiento de una segunda vivienda rondan los 2.000 euros anuales. No obstante, esta cifra orientativa depende de las características del inmueble y la urbanización, su valor de mercado, etc.

Básicamente, una casa soporta gastos por impuestos y gastos fijos o de mantenimiento.

• Gastos por impuestos: la tributación en el IRPF mencionada anteriormente (2% del valor catastral de la propiedad) y el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI (varía mucho según el inmueble, pero la media está en unos 500 euros anuales).
• Gastos fijos y de mantenimiento: en esta partida se pueden incluir aspectos como los gastos de comunidad (entre 1.000-2.000 euros aproximadamente), la tasa de basuras, el seguro de la casa (desde 200 euros, aunque si has contratado una hipoteca ya tienes uno al que puedes añadir más coberturas), el pago de suministros (cuota mínima más el consumo de luz, agua, etc.); y alarma -si la hay- (unos 300-400 euros anuales).

Como has podido ver, comprar una segunda vivienda acarrea unos gastos adicionales que debes tener en cuenta. Aunque su importe total depende de muchos factores (si hay hipoteca o no, el tamaño y precio de la vivienda, su ubicación, etc.), estos gastos pueden rondar los 2.000 euros al año (sin incluir los consumos de luz, agua, gas y electricidad).