El IVA de la vivienda nueva: lo que tienes que pagar según la propiedad que compres

09.08.2019 18:02
IVA vivienda nueva

Sin duda alguna, el IVA de la vivienda nueva es una de las grandes preocupaciones de los compradores de pisos de obra nueva. Antes de contarte los diferentes tipos impositivos que gravan una casa es importante que sepas que el IVA de la vivienda no ha experimentado ningún cambio con respecto al año anterior.

El IVA de la vivienda en el año 2020 es del 10% del valor del inmueble. Este impuesto se paga solo en caso de tratarse de una vivienda nueva, sin embargo, hay excepciones y otros gastos asociados a la compra de una vivienda nueva que se deben conocer y que te los explicaremos a continuación.

¿Qué es una vivienda nueva?

Centrándonos ya en el tema central de este artículo, lo primero que debemos hacer es aclarar qué se entiende por vivienda nueva. Según establece la Agencia Tributaria, las viviendas nuevas o de primera entrega son:

Aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Como te explicaremos un poco más abajo, el hecho de que sea considerada nueva o no resulta fundamental a la hora de calcular el IVA en la compra de una vivienda, ya que la administración aplica diferentes tipos de impuestos (IVA o Impuesto de Transmisiones) en función de su consideración.

A efectos impositivos se considera que una casa nueva o piso de obra nueva es aquella que se compra al promotor una vez que su construcción o rehabilitación ha concluido. Para Hacienda, una vivienda está terminada cuando el arquitecto y el aparejador responsables del proyecto expiden el certificado de fin de obra.

Artículos recomendados:

No obstante, existen dos excepciones que hacen una vivienda nueva pase a considerarse de segunda mano, y que por lo tanto no tenga que tributar IVA de obra nueva:

  • Si éstas han sido previamente alquiladas por el promotor durante dos o más años a terceras personas que no sean los nuevos propietarios. En el caso de que sean los propios arrendatarios los que adquieren la propiedad, ésta se sigue considerando nueva.
  • Los pisos nuevos de los bancos. En realidad, estas propiedades han sido vendidas por el promotor al banco, por lo que ya no son consideradas como nuevas por parte de la administración.

¿Cuánto es el IVA de una vivienda nueva?

¿Cómo se paga el IVA de una vivienda nueva? Lo primero que debes saber es que el IVA solo se aplica a las viviendas nuevas. El IVA en viviendas de segunda mano no existe: en su lugar, estas deben hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
 

IVA vivienda nueva calculadora

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido (ver documento) establece que los compradores de nuevos inmuebles destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a vivienda, incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente -siempre que el número de plazas de garaje asignadas a cada propietario no supere las dos unidades-) deben abonar el tipo impositivo vigente en el momento de la transacción.

Como ya hemos aclarado al inicio del artículo, el IVA de la vivienda nueva en España es del 10% del valor de la propiedad. El pago del Impuesto sobre el Valor Añadido se realizará al vendedor, que será el responsable de ingresarlo en la Hacienda Pública.

Una vivienda es el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica.

Dirección General de Tributos

Excepciones en el pago del IVA de vivienda nueva: 4 y 21%

Aunque con carácter general, el IVA que deberás pagar es el 10%, existen algunas excepciones que debes conocer ya que existen otros dos tipos impositivos.

  • IVA superreducido del 4%: afecta a las viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
  • IVA del 21%: únicamente es aplicable a los locales comerciales (independientemente de que se utilice una parte de ellos como vivienda) y a las plazas de garaje siempre y cuando superen las dos unidades mencionadas anteriormente.

Tipo de inmueble

IVA aplicado

 
Viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública (incluidas las de alquiler con opción a compra) + garajes (máximo dos plazas y anexos)

4%

Viviendas nuevas libres (incluidas las de alquiler con opción a compra) + garajes (máximo dos plazas y anexos)

10%

Locales comerciales y plazas de garaje (a partir de la tercera)

21%

Viviendas Islas Canarias

7% (IGIC)

Viviendas de segunda mano No
(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El IVA en las viviendas nuevas de alquiler con opción a compra

¿Y qué ocurre con el IVA de las viviendas de alquiler con opción a compra? En este caso, Hacienda aplica los mismos tipos impositivos explicados anteriormente. Es decir, 10% en los pisos nuevos de carácter general y 4% en los de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Estos mismos porcentajes del IVA para vivienda nueva son aplicables para las dos plazas de garaje y los anexos que se arrienden conjuntamente.

El ‘IVA’ de la vivienda en Canarias

Finalmente, ¿qué ocurre con el IVA en la compra de viviendas nuevas situadas en el territorio de Canarias? Como ya es habitual en las islas de este archipiélago, los compradores tendrán que abonar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), gravado con un 7% de carácter general.

El IVA de la vivienda de segunda mano

Pese a la creencia de algunos compradores, no existe IVA en la vivienda de segunda mano. En este tipo de transacciones, el comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) en la hacienda autonómica en la que se encuentre ubicado el inmueble.
No te pierdas: ¿Qué es un hipotecante no deudor y por qué es mejor que ser avalista?

El importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía según cada Comunidad Autónoma y es un porcentaje (generalmente entre el 6 y 10%) del valor escriturado de la propiedad (en algunos casos existen tipos reducidos).

Esperamos que este artículo sobre el IVA en la vivienda nueva te haya servido para aclarar todas tus dudas.


Imágenes: Unsplash (Ray Reyes y Daniel Brubaker).

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