¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?

La reinversión en vivienda habitual permite que no tengas que tributar por las ganancias obtenidas en la venta de tu casa. Eso sí, existen un plazo y unas condiciones para acogerse a esta exención por reinversión de la vivienda habitual, por lo que es muy importante que conozcas bien cómo funciona todo el proceso.

Normalmente, cuando se vende una vivienda debe declararse a Hacienda la ganancia patrimonial obtenida en esa transacción. Esta ganancia es la diferencia entre el precio de compra y el de venta (normalmente más elevado). Sin embargo, existe una excepción para no tener que tributar ese beneficio: reinvertir el dinero obtenido en la venta de la vivienda habitual en la compra de otra que hará también las veces de residencia principal. Este punto es fundamental: la reinversión debe ser siempre en otra vivienda habitual (este beneficio fiscal no es válido para segundas residencias).

La Agencia Tributaria es clara al respecto: "Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter". Como puede verse, junto a la compra de un nuevo inmueble, Hacienda también admite la rehabilitación en la exención por reinversión de la vivienda habitual.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial para reinvertir en vivienda habitual?

Para calcular la ganancia patrimonial hay que restar al precio de venta de la vivienda (quitándole antes los gastos de la operación como impuestos, etc.) el de compra (a este hay añadirle los impuestos que se pagaron por la compra de esa vivienda en su momento y otros gastos adicionales)

En el caso de haber solicitado una hipoteca, Hacienda aclara que "se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar".

Plazo para reinvertir en vivienda habitual

La principal clave para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual es el momento en el que realizas el cambio de inmueble. Es decir, el plazo que tienes para reinvertir en otra vivienda habitual el dinero obtenido con la primera.

El plazo para reinvertir en vivienda habitual es de dos años, tal y como puntualiza de nuevo la Agencia Tributaria: "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual". Como ves, la reinversión puede realizarse de una sola vez o en varias dentro de esos dos años. Asimismo, la adquisición del nuevo inmueble no debe hacerse necesariamente después de la venta del primero, sino que se puede haber realizado con anterioridad (eso sí, siempre respetando ese límite temporal).

Al hacer la declaración de la renta se tiene que declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda, pero al estar exenta no hay que pagar impuestos. Por otro lado, cuando la nueva vivienda habitual está en construcción o se compra sobre plano, el plazo de los dos años cuenta desde la transmisión, sin necesidad de que se adquiera su dominio o de que esté terminada en ese periodo.

Finalmente, cuando la reinversión de la vivienda habitual no se realiza en el mismo año que la venta de la primera, es obligatorio indicar en la declaración del IRPF del ejercicio en que se obtiene la ganancia patrimonial que se va a reinvertir ese dinero en los plazos establecidos.

Por otro lado, en el caso de que el importe de la reinversión sea inferior del total obtenido en la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida. El resto de la ganancia patrimonial debe tributar en el IRPF: 19% hasta 6.000 euros; 21% de 6.000 a 50.000 euros; y 23% entre 50.000 y 200.000 euros.

¿Ha cambiado el plazo para reinvertir en vivienda habitual por la pandemia?

El plazo de dos años para reinvertir en vivienda habitual quedó paralizado entre el 14 de marzo y el 30 de mayo de 2020, coincidiendo con las fechas del estado de alarma. Desde el 1 de junio se reanudaron los plazos administrativos. A partir de ese momento, los periodos han vuelto a la normalidad.

Requisitos para acogerse a la reinversión por vivienda habitual

Ya te hemos contado dos de los principales requisitos: que se trate de vivienda habitual y que se realice en el periodo de dos años. No obstante, es imprescindible aclarar qué entiende la Agencia Tributaria por vivienda habitual.

En primer lugar, para que la vivienda tenga esta consideración tiene que haber constituido la residencia del declarante durante un plazo continuado de por lo menos tres años. Se admiten algunas excepciones a este plazo, como el fallecimiento del contribuyente o que se produzcan circunstancias que obliguen a un cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de empleo…).

Además, para ser considerada residencia habitual, la casa tiene que haber sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente durante un periodo de doce meses desde la fecha de adquisición o desde la terminación de las obras de rehabilitación.

¿Te pueden poner una multa por no reinvertir en vivienda habitual?

Finalmente, ¿qué ocurre si un comprador incumple las condiciones de la exención por reinversión de la vivienda habitual a la que se ha acogido? Este incumplimiento determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. Es decir, deberá pagar los impuestos que se ahorró en un primer momento.

Para subsanar este incumplimiento, el contribuyente tiene que hacer una declaración-liquidación complementaria (incluyendo los intereses de demora) y presentarla en el plazo que va desde el incumplimiento a la finalización del plazo reglamentario correspondiente al periodo impositivo en que se produzca esta irregularidad. Así, si un contribuyente ha vendido su vivienda habitual en noviembre de 2018 y no ha reinvertido el dinero en los dos años siguientes (hasta noviembre de 2020), deberá hacer la declaración complementaria del ejercicio 2018 antes de que finalice el periodo de la declaración del IRPF en junio de 2021.