Cómo deducir el IVA en las reformas de viviendas

Cuando se realizan reformas en casa hay que calcular entre los gastos el IVA con el que están gravados estos trabajos. Es importante, porque el tipo de IVA que se aplica es diferente según las reformas que se hacen en la vivienda, puede ser el tipo general del 21% o el tipo reducido del 10%. El IVA también se aplica en la compra de vivienda nueva según el tipo de vivienda. 

Tipos de obras de reformas 

Para saber cuál es el IVA que se aplica, la ley del IVA en el artículo 20 diferencia entre las obras de rehabilitación y las obras de renovación o reparación: 

Las obras de rehabilitación son las que más del 50% del coste total del proyecto corresponde a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas. 

El coste total de las obras no excede del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o del valor de mercado que tuviera la edificación. 

Son obras análogas a la rehabilitación las obras de adecuación estructural del edificio para garantizar la estabilidad y resistencia; las de refuerzo de la cimentación; ampliación de superficie construida: reconstrucción de fachadas y patios interiores y la instalación de elementos estructurales. 

Las obras de renovación y reparación son las que no cumplen las características anteriores y, por tanto, no pueden ser consideradas obras de rehabilitación. Pueden ser obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería y obras de rehabilitación energética (destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética) sin que se incluya el servicio de mantenimiento de las instalaciones. 

¿Cuándo se aplica el IVA reducido en la reforma de viviendas? 

El tipo de IVA que se aplica en las reformas de viviendas es el tipo general del 21%, pero puede aplicarse el tipo reducido del 10% según el tipo de obra que se realiza. 

A las obras de rehabilitación en edificios y zonas comunes se aplica un tipo reducido del 10% si se cumplen las siguientes condiciones: 

• Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Es necesario disponer de pruebas que acrediten la naturaleza de las obras. 
• Su coste no puede exceder el 25% del precio de adquisición del inmueble, si se adquirió en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o del valor de mercado del inmueble antes de su rehabilitación, descontando siempre el valor del suelo.

Si no se cumplen estas condiciones se aplica el tipo impositivo del 21%. 



En las obras de renovación y reparación para tributar por el tipo reducido del 10% se deben cumplir estas condiciones:

• Las obras se realicen en edificios destinados a viviendas. 
• El destinatario es una persona física que utiliza la vivienda para uso particular, es decir, que las obras son concertadas directamente entre el propietario y el contratista. En el caso de que la vivienda esté destinada al arrendamiento o se realice una actividad profesional en la misma, no se aplica el tipo reducido. 
• La construcción de la vivienda tiene que haber finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
• El coste de los materiales no exceda del 40% del coste de la base imponible de la operación. Por ejemplo, si colocar el suelo cuesta 10.000 € y los materiales ascienden a 3.000 € se aplica por el 10%, pero si los materiales ascienden a 5.000 €, tributa al 21%. 

Si no se cumplen estos requisitos la reforma se grava con el 21% del IVA. 

¿Qué reformas de viviendas desgravan en el IRPF? 

En la declaración de la renta se contempla la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética en viviendas que se han realizado desde octubre de 2021 a 31 de diciembre de 2022. Las obras de mejora tienen que centrarse en: 

• Reducción de un 7% de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual. La deducción es hasta el 20% de las cantidades invertidas y un máximo de 5.000 € por vivienda y año. 
• Reducción del 30% del consumo de energía primaria no renovable o mejora de la calificación energética hasta la A o B. Se puede desgravar hasta el 40% de la obra con un máximo de 7.500 € por vivienda y año. 
• Reducción del 30% del consumo de energía y mejora de la calificación hasta la A o B en edificios residenciales. La deducción es hasta el 60% del dinero invertido y un máximo de 5.000 € por vivienda y año con un total de 15.000 €.

En resumen, las obras de reformas que dan derecho al IVA reducido son las de refuerzo de la cimentación, ampliación de la superficie construida, reconstrucción de patios interiores y fachadas, adecuación de la estructura para reforzar la seguridad, instalación de ascensores o escaleras y mejora de la eficiencia energética.