Los impuestos en la compra de una vivienda

08.06.2020 18:56
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Los impuestos en la compra de una vivienda suponen un importante incremento de su precio final. En el caso de la obra nueva constituyen la partida más importante en los gastos de compra de una vivienda nueva, por lo que antes de aventurarte a buscar tu casa es muy importante que calcules exactamente lo que te va a costar finalmente. Junto a estos impuestos no te olvides considerar otros aspectos importantes como las hipotecas (en este otro post te explicamos quién paga los gastos de hipoteca), los gastos de escritura, los documentos necesarios para comprar una vivienda, etc.

Lógicamente, el importe final de los impuestos en la compra de una vivienda de obra nueva será mayor cuanto mayor sea también el coste de esa propiedad. No obstante, y en términos generales, los expertos inmobiliarios recomiendan que antes de afrontar la adquisición de tu nuevo hogar al menos tengas ahorrado un 30-32% de su precio (el 20% correspondiente a la parte que no te cubrirá la hipoteca y el 10-12% restante que irá destinado a cubrir los gastos de compra).

IVA, el impuesto en la compra de una vivienda más importante

Sin duda alguna, el IVA supone el impuesto más importante en la compra de una vivienda. El IVA de la vivienda nueva grava con un 10% sobre el valor del inmueble aquellas propiedades "que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”.

En aquellas situaciones en las que la vivienda es considerada de segunda mano, en lugar de IVA debe abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. Tal y como establece la Agencia Tributaria, hay dos casos en los que un piso nuevo pasa a considerarse de segunda mano, y por lo tanto no tiene que tributar el Impuesto sobre el Valor Añadido:
  1. Si el piso ha sido alquilado previamente por el promotor inmobiliario durante dos o más años a terceras personas que no sean los nuevos propietarios. Si son los propios inquilinos los que adquieren la propiedad, la casa se sigue considerando nueva.
  2. Los ‘pisos nuevos’ de los bancos, ya que en realidad son inmuebles que en su momento ya fueron vendidos por la promotora a la entidad bancaria.
De acuerdo con la La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido ( ver documento), están sujetos a IVA los inmuebles destinados principalmente a viviendas (edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a vivienda), incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente (siempre que las plazas de garaje asignadas a cada propietario no superen las dos unidades).

¿Cómo se paga el IVA de una vivienda nueva? El principal de los impuestos en la compra de una vivienda debe pagarse en el mismo momento en el que se realiza la operación y se firma el contrato de compra. Junto al precio de la casa, el comprador debe abonar al promotor inmobiliario el importe correspondiente al IVA. Por su parte, el vendedor del inmueble será el responsable de ingresarlo en la Hacienda Pública. Más allá del pago, el nuevo propietario no tiene que hacer ningún trámite más.

Aunque como te hemos comentado unas líneas más arriba, este impuesto de la obra nueva está gravado con el 10% con carácter general existen algunas excepciones:
  • En Canarias se aplica el IGIC, qué está gravado con un 6,5%.
  • Las viviendas catalogadas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública solo tienen que pagar el IVA superreducido del 4%.
  • Los locales comerciales (al margen de que se utilice una parte de ellos como vivienda) y las plazas de garaje (a partir de la tercera unidad) deben pagar un 21% de IVA.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El segundo de los impuestos en la compra de una vivienda es el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de otro impuesto específico de los pisos de obra nueva y tiene como objetivo gravar la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad.
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Al contrario de lo que ocurre con el IAJD del préstamo hipotecario, que desde la nueva ley es asumido por la entidad bancaria, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados relativo a la escritura de la vivienda debe ser abonado por el nuevo propietario. Las diferentes comunidades autónomas son las encargadas de determinan su tipo impositivo, aunque suele estar comprendido entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda. Se debe liquidar con el modelo 600 de autoliquidación, junto con una copia auténtica del documento notarial y una copia simple del mismo.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en las Comunidades Autónomas

Comunidad autónoma IAJD obra nueva
Andalucía 1,5%
Aragón 1,5%
Asturias 1,2%
Islas Baleares 1,2%
Canarias 0,4%
Cantabria 1,5%
Castilla-La Mancha 1,5%
Castilla-León 1,5%
Cataluña 1,5%
Ceuta 0,5%
Comunidad de Madrid 0,7%
Comunidad Valenciana 1,5%
Extremadura 1,5%
Galicia 1,5%
La Rioja 1,0%
Melilla 0,5%
Murcia 1,5%
Navarra 0,5%
País Vasco 0,0%


Como puedes ver, existen dos impuestos en la compra de una vivienda de obra nueva. El primero, el IVA, está gravado con el 10% con carácter general, y puede incluir hasta dos plazas de garaje y anexos si se transmiten conjuntamente. Por su parte, el IAJD tiene un tipo impositivo variable que depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, aunque suele estar comprendido entre el 0,5 y 1,5% del precio de la vivienda.

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