Cómo comprar una vivienda como pareja no casada o casada

Artículos por ciudades
05.02.2021 17:29
Cómo comprar una vivienda como pareja no casada o casada
La compra de una vivienda como pareja no casada y también como casada ofrece numerosas alternativas que debes conocer para evitar riesgos innecesarios. Y es que, si adquirir una casa entre varias personas ya es de por sí una cosa complicada, comprar una vivienda en pareja también tiene varias posibilidades que dependen de su situación legal: de hecho, matrimonio, etc.

En el siguiente artículo te resolvemos dudas sobre la compra de una casa en pareja: si es mejor casarse antes de adquirirla, qué hacer si uno de los cónyuges aporta más dinero que el otro o cómo actuar en caso de separación o divorcio.

como comprar casa en pareja cama


El punto de partida es entender que comprar una vivienda en pareja tiene numerosas ventajas. Las más destacadas son:
  • La cuantía del préstamo entre parejas es mayor. Además, lo normal es que el banco ofrezca mejores condiciones al haber dos pagadores.
  • La deuda compartida es más fácil de llevar. 
  • En caso de que surja algún imprevisto (por ejemplo, que uno de los miembros de la pareja se quede en paro) hay mayor margen de maniobra que si la compra de la casa la realiza una única persona.

Sin embargo, a veces el amor se termina antes que la hipoteca. Y, dependiendo de lo clara que pueda estar la separación desde un punto de vista legal, los beneficios de comprar vivienda en pareja pueden acabar convirtiéndose en inconvenientes.

A modo de introducción es importante saber que, desde el punto de vista legal, al firmar una hipoteca en régimen de gananciales, el 50% del préstamo y del inmueble quedan adjudicados a cada uno de sus miembros.

Por otro lado, los principales riesgos de comprar una vivienda como pareja no casada son la falta de amparo legal si no se han acordado previamente unas reglas -y se han elevado a escritura pública- y las complicaciones que conlleva el reparto posterior de deudas o haberes.

A continuación te detallamos todas las alternativas disponibles para comprar una vivienda entre parejas no casadas y casadas.

Compra de vivienda por pareja no casada: novios

Los expertos en derecho inmobiliario recomiendan comprar un piso en pareja solo cuando la relación está asentada y, por motivos legales, se ha formalizado. Esto es, cuando se han casado o se han convertido en pareja de hecho. Hay que tener en cuenta que los bancos serán más favorables a prestar dinero a una pareja consolidada.

Del mismo modo, si uno de los miembros de la pareja tiene deudas importantes, la posibilidad de que consiga un préstamo hipotecario individualmente son escasas. En pareja, la consecución del préstamo es más factible, aunque lógicamente la entidad financiera asumirá menos riesgos que si las dos personas no tuvieran ninguna carga.



La mejor opción para comprar una vivienda si sois una pareja no casada es establecer una serie de reglas o premisas que aclaren la situación en caso de separación y elevarlas a escritura pública. El coste de este documento es inferior a los 100 euros, pero servirá para definir la situación en caso de ruptura y prevenir malos entendidos y/o disputas.

Según explica Luis Delgado, abogado de Legálitas, comprar piso en pareja sin estar casados pero estableciendo un régimen de gananciales dará lugar a una situación de proindiviso o de comunidad de bienes, figura del Derecho Civil utilizada para regular los derechos de copropiedad.

Esta comunidad de bienes se basa en la existencia de una propiedad común y proindivisa de bienes o incluso de derechos que pertenecen a diferentes titulares de forma conjunta y simultánea. En el caso de los inmuebles, su adquisición generalmente se formaliza mediante escritura pública, en la que las partes dejan constancia por escrito de sus acuerdos en referencia a ese bien (como por ejemplo el porcentaje que cada uno adquiere). Además, la redacción es realizada por un notario, que velará para que esos acuerdos se adecuen a la legalidad y controlará la validez de la transacción, además de garantizar la identidad y capacidad de los intervinientes, entre otras cosas.

Este documento debe incluir: 

  • La participación de cada uno, tanto en el dinero aportado en la compra como en la hipoteca. Este punto es especialmente importante en aquellos casos en los que uno compra la casa aportando más dinero que su pareja.
  • Qué hacer si se produce una ruptura de la pareja.
  • Qué hacer si ninguno quiere la propiedad una vez disuelta la relación.

Compra de vivienda en pareja: matrimonio o pareja de hecho

Básicamente, ambas situaciones son idénticas. En España, en la mayoría de comunidades autónomas el matrimonio va asociado al régimen de gananciales (todo a medias), aunque hay algunas zonas donde lo habitual es la separación de bienes.

En Aragón, Islas Baleares, Cataluña, Navarra y algunos lugares del País Vasco la norma en el matrimonio es la separación de bienes.
Sin embargo, en el caso de las parejas de hecho o de los matrimonios casados bajo el régimen de separación de bienes, la contribución de ambos, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas, que se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario (Artículo 393 del Código Civil). Además, cada copropietario tendrá derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común (Artículo 395 del Código Civil). 

Veamos las diferencias entre ambos regímenes:

Bienes gananciales

Según explica Legálitas, los matrimonios contraídos bajo el régimen de bienes gananciales diferencian por un lado los patrimonios privativos de cada cónyuge (bienes de cada uno antes de casarse y los recibidos por herencia o donación durante el matrimonio) y el patrimonio ganancial (constituido por las ganancias de los cónyuges durante su matrimonio, incluidos los beneficios producidos tanto por los bienes gananciales como los privativos). En el caso de las deudas generadas durante la unión, los bienes privativos de cada uno de los cónyuges también actúan como garantes.

comprar vivienda en pareja

De esta forma, y según añade Luis Delgado, en el caso de los matrimonios casados en régimen de gananciales, los bienes se integran en la llamada sociedad de gananciales, y el sostenimiento de las cargas será de cuenta de esa misma sociedad, integrada por ambos cónyuges. Estos tendrán no cuotas de las que puedan disponer libremente, sino participaciones indisponibles, intransmisibles e irrenunciables. Así, en la administración y disposición de los bienes y derechos corresponderá a ambos actuar conjuntamente o uno con el consentimiento del otro. 
  
Esto significa que si sois una pareja no casada y compráis una vivienda en régimen de bienes gananciales, el inmueble será de los dos a partes iguales independientemente de lo aportado por cada uno. De modo que, aunque uno de los cónyuges gane más que el otro, la vivienda será ganancial o lo que es lo mismo, de ambos en la misma proporción.

Lo que sí puede suceder es que alguno de los cónyuges aporte dinero privativo, es decir solo de él (por ejemplo procedente de la herencia de sus padres) para la adquisición de la vivienda familiar, en cuyo caso es muy conveniente hacerlo constar en la escritura de compra de modo que ese cónyuge tenga una mayor participación en la propiedad de la vivienda.

Así lo estipula la sentencia del 27 de mayo de 2019 del Tribunal Supremo, que señala que "si se prueba que para la adquisición -de la propiedad- se han empleado fondos privativos, el cónyuge titular del dinero tiene derecho a que se le reintegre el importe actualizado, aunque no hiciera reserva sobre la procedencia del dinero ni sobre su derecho de reembolso".

Separación de bienes

En los matrimonios con un régimen de separación de bienes se mantienen separados los patrimonios de cada uno de los cónyuges. Así, los bienes pertenecientes a cada una de las personas antes y después del matrimonio seguirán siendo suyos. Esto quiere decir que, si compras una vivienda en pareja en régimen de separación de bienes, cada uno de vosotros será propietario de la parte proporcional que haya pagado (pese a que ambos disfrutéis de ella). Si la compra ha sido realizada solo con el dinero de uno de los cónyuges, será exclusivamente suya.

No obstante, es importante también poner de manifiesto la especial protección que nuestro ordenamiento otorga a la vivienda familiar. La disposición fundamental viene recogida en el Artículo 1320 del Código Civil: “Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial".

Comprar casa en pareja separación


Por este motivo se firman las llamadas capitulaciones matrimoniales. Se trata de un documento en el que la pareja acuerda las condiciones económicas que regirán su matrimonio. Equivalen al documento que se firma en el caso de comprar casa en pareja sin estar casados. Así, en el caso de que uno de los contrayentes esté endeudado o uno aporte más capital, todo quedará recogido en esas capitulaciones y no supondrá perjuicio o beneficio a la otra parte.

¿Cuál es la figura legal recomendada para comprar vivienda como pareja no casada o casada?

Tal y como explica, Luis Delgado, "no importa si estás casado/a o no con tu pareja, ya que en ambos casos estaremos adquiriendo un bien en común, y esa adquisición se regirá por la misma normativa". Desde el punto de vista civil e incluso fiscal no hay variaciones desde que desapareció la deducción por adquisición de vivienda habitual, que sí premiaba a los matrimonios frente a las parejas de hecho.

Qué pasa con la casa en caso de divorcio

En el caso de que la relación no termine bien se abren varias posibilidades. En primer lugar, hay que diferenciar entre la titularidad de la vivienda y el derecho de uso, ya que ambas no tienen por qué coincidir en la misma persona. El derecho de uso lo decidirán los cónyuges o el juez en su sentencia en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de mayor protección. Pero también cabe la posibilidad de que se atribuya la titularidad de la vivienda a uno de los cónyuges, al margen de quién tenga atribuido su uso.
No te pierdas: Cómo comprar la parte de la vivienda a mi ex
En este caso, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, el acuerdo pasará por la disolución y liquidación de la sociedad común. Esto se puede hacer antes del divorcio, modificando mediante capitulaciones matrimoniales el régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales por el de separación de bienes; o bien en el procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador.

La disolución y liquidación de la sociedad de gananciales es, a grandes rasgos, el procedimiento mediante el que los cónyuges realizan un inventario de los bienes, derechos y obligaciones que la integran, los valoran y los reparten a partes iguales entre ambos. Es en el marco de ese acuerdo en el que se formalizará la adquisición de la totalidad de la vivienda por parte de uno de los cónyuges: en la mayoría de los casos, al ser la vivienda el mayor activo de la sociedad de gananciales, supondrá un exceso de adjudicación, que requiere la compensación mediante pago en metálico al otro cónyuge.

No obstante, si existe algún tipo de acuerdo previo a la hipoteca o se estipula otra cosa en las capitulaciones matrimoniales hay que regirse por ese acuerdo previo y la cosa será más sencilla.

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En los casos de matrimonios en bienes gananciales en los que no hubo acuerdos previos existen las siguientes opciones:

  • Como hemos dicho anteriormente, si la casa en régimen de gananciales se compró con el dinero privativo de uno de los contrayentes -y así lo acredita-, tiene derecho a recuperarla (o el importe de esta actualizado).
  • Acordar un precio por el piso, con o sin tasación, para que una de las partes se quede con la vivienda previo pago de la parte correspondiente al otro cónyuge. 
  • Vender la vivienda a un tercero para saldar la deuda (o repartirse el beneficio si lo hubiera).
  • Negociar con la entidad financiera la liberación de la deuda de uno de los cónyuges. Esto sería como pedir al banco que sacara de la hipoteca a uno de los dos, y resultaría complicado porque reduce las garantías que tenía el banco inicialmente.
  • Extinguir el condominio de la vivienda. Consiste en ceder la propiedad al otro cónyuge. Puede hacerse con o sin hipoteca, pero es más sencillo si se realiza cuando esta ya no existe o la deuda es muy baja, porque facilita las negociaciones con la entidad financiera.La razón es que para que uno de los excónyuges deje de ser propietario y deudor hipotecario es necesario suscribir una nueva hipoteca a nombre del único propietario.
A grandes rasgos, la clave para atribuirse el uso de la vivienda con hijos menores de edad dependerá del tipo de custodia:
  • Puede ser custodia monoparental en la que la vivienda es para los hijos y para el cónyuge con quien se queden.
  • Puede ser custodia compartida, en la que los hijos viven en la casa con el progenitor que corresponda en cada periodo alterno de convivencia.
  • Puede ser régimen de custodia repartida, partida o distributiva, que consiste en repartir la custodia de los hijos entre los progenitores y crear dos grupos familiares: el del padre y los hijos que vivan con él y el de la madre y los hijos que queden con ella.
Como ves, comprar una vivienda si sois una pareja no casada no es difícil, pero la situación se complica si llegan los hijos porque ante una separación o divorcio prima el interés y la protección de los menores. La clave es recoger los acuerdos en una escritura pública que establezca las condiciones en el caso de una separación y elimine los posibles problemas de comprar piso en pareja sin estar casados o de comprar una vivienda sin ser pareja de hecho. 

Fotos: Unsplash.

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