Administrador de fincas: ¿por qué es importante?

19.08.2020 12:24
administrador de fincas

Siempre hay vecinos que se sienten más cómodos si ciertas decisiones las toman personas ajenas a la comunidad y es muy habitual que ninguno de los residentes disponga del tiempo o de la voluntad necesaria que dedicar a las tareas que se precisan. Por otro lado, ciertos residentes no están bien avenidos entre ellos y prefieren que nadie en la comunidad lleve la contabilidad o haga el seguimiento de reformas e inspecciones.

De ahí que en muchas comunidades la presidencia de la comunidad de vecinos sea obligatoria entre todos los propietarios y rotativa cada doce meses. Por todos estos motivos, es por lo que muchas comunidades recurren a la figura del administrador de fincas, un profesional que gestiona las comunidades de propietarios, sobre todo las urbanas.

Sin embargo, desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) explican que “estos servicios profesionales muchas veces no son apreciados por los usuarios. No obstante, sí se cuestiona su salario. Quizás porque en el caso concreto de los Administradores los servicios se realizan de forma colectiva, parece que se diluyen entre todos los vecinos, que no perciben así el beneficio individual para cada uno de ellos”.

Principales funciones de un administrador de fincas

El administrador de fincas gestiona comunidades de propietarios, aunque también puede administrar inmuebles en alquiler. Básicamente, sus funciones son las de asesorar a la comunidad en aspectos legales tales como el seguimiento de las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE), los plazos que cumplir y la elección de los profesionales que las hagan, aunque la última palabra la tienen siempre los propietarios.

El administrador también lleva los seguros obligatorios de la comunidad de vecinos, así como las obligaciones fiscales y está al día de las nuevas disposiciones en materia legislativa que afecten al a finca. Si la comunidad tiene portero físico, se encarga de abonar su salario y de gestionar su calendario de vacaciones.

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Si la comunidad dispone de alguna vivienda en alquiler, es el administrador, siguiendo las directrices de la comunidad, el que gestiona los cobros y la fianza, así como de mantener la propiedad en buen estado y realizar los trámites administrativos. Normalmente, no selecciona a los inquilinos, pero aporta su experiencia a la hora de definir los criterios.

Sin embargo, una de las tareas más complicadas e ingratas de un administrador de fincas, además de acudir a todas las reuniones de vecinos, es la de intervenir como mediador imparcial en las posibles disputas que se originen y garantizar la convivencia.

Estas son las obligaciones del administrador de fincas según el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
  • Preparar el presupuesto anual.
  • Atender a la conservación de la finca.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados sobre posibles obras.
  • Efectuar pagos y cobros.
  • Asesorar a la comunidad.
  • Controlar a los proveedores.
  • Dar partes por siniestros a las aseguradoras.
  • Llevar la contabilidad.
  • Advertir sobre morosidades e impagos.
  • Aplicar las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables.
Cualquiera puede ejercer como administrador. Pese a todo lo que hemos explicado anteriormente, la legislación solo exige ser propietario para poder ser administrador de una finca determinada. Por eso, en muchas comunidades de vecinos, es el presidente el que tiene que ejercer todas estas tareas.

administrador de fincas con vecinos

En comunidades pequeñas y bien avenidas, esta figura elegida entre los propietarios puede desarrollar bien sus tareas, pero todo se complica en el caso de fincas con muchos residentes, propietarios que no residen en la finca, vecinos complicados, etc.

Más en concreto, según el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, “los cargos de administrador y de secretario-administrador, los pueden ejercer cualquier propietario del inmueble; las personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones en las comunidades de propietarios; y las corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

No es obligatorio que esté colegiado

Para ejercer como administrador de fincas o para poder ser contratado como tal no es necesario estar colegiado. Sin embargo, el Tribunal Supremo dictaminó en noviembre de 2016 que la denominación ‘Administrador de fincas’ solo pueden utilizarla aquellos profesionales que sí estén colegiados, con el fin de evitar confusiones en el mercado y entre los consumidores.

La denominación ‘Administrador de fincas’ solo pueden usarla los profesionales colegiados

El Administrador colegiado, no obstante, cuenta con una serie de ventajas frente a los demás, según nos cuentan en CAF Madrid, tales como:

  • La ordenación de la profesión, dentro del marco legal, en beneficio tanto de la sociedad como de los intereses generales de los propios profesionales.
  • Facilitar el ejercicio profesional, poniendo de disposición del colegiado todo tipo de disposiciones legales que afecten a su actividad.
  • Hacer cumplir las normas deontológicas y establecer el régimen disciplinario para sancionar las infracciones.
  • Defender los intereses profesionales, representar en exclusiva a la profesión y prestar su colaboración a las Administraciones Públicas.
  • Proteger al colegiado con las pólizas de aseguramiento de la responsabilidad civil profesional de sus miembros.

La figura del Administrador de Fincas colegiado es muy importante en la ordenación de la vivienda porque garantiza la seguridad jurídica en las comunidades de propietarios, la gestión de los presupuestos, el mantenimiento y la conservación del patrimonio común y garantiza la correcta aplicación de las políticas de viviendas y sociales.

Sin embargo, dado que estos servicios se suelen a comunidades, muchos usuarios no valoran realmente el trabajo de los Administradores porque no lo conocen, y sólo cuando ocupan la presidencia de la comunidad de vecinos se dan cuenta de lo importante que resulta su tarea en el buen funcionamiento de una finca.

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