¿Cómo afecta a mi hipoteca la subida de los tipos de interés?
En su reunión del mes de julio, el Banco Central Europeo ha decidido subir los tipos de interés un 0,5%. El dato es importante porque hacía once años que no se subían los tipos de referencia y desde abril de 2000 en un 0,5%.
El BCE ha justificado su decisión por la mala evolución de la inflación en Europa (8,6% en junio), que sigue estando por encima de lo esperado y deseado (2%).
Como los préstamos y créditos dependen de los tipos de interés una subida en estos últimos endurece las condiciones de los primeros. No solo porque los intereses van a subir desde la entrada en vigor de la decisión (27 de julio), sino porque con tipos más altos, las condiciones para que una entidad financiera preste el dinero también tendrán que subir. Aumentan para las entidades de crédito las posibilidades de que lo haga la morosidad.
En cambio, para los ahorradores puede ser una buena noticia porque los bancos empezarán a remunerar algo los depósitos y cuentas con intereses.
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¿Cómo afecta a las hipotecas?
España tiene unos 5,5 millones hipotecas vivas a finales de 2021 según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), de las que 4,1 millones eran a tipo variable y, en su mayoría, vinculados al Euríbor a doce meses.
Una hipoteca a tipo variable revisa el tipo de interés que se aplica una o dos veces al año. Como en diciembre de 2021 el euríbor terminó en el -0,502%, todas las revisiones de 2022 están siendo al alza. Así, la media mensual del euríbor en el mes de junio es ya del 0,852%
A una hipoteca con una deuda viva (por pagar) de 100.000 euros a 15 años con un interés de euríbor + 1,15% la próxima revisión le supondría 635,96 euros frente al pago actual de 583,92 euros.
En este caso, serían 52,04 euros más al mes o 624,48 euros al año, lo que se traduce en una subida de cerca de un 9% de un año a otro.
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Previsiones al alza del euríbor
Ahora, la clave es saber qué se espera del euríbor los próximos meses. En este tipo de previsiones no hay unanimidad ni garantías de que se alcancen, pero el consenso habla de un euríbor o tipos de interés alrededor del 2,2% para 2023 y del 2% en 2024.
La primera que ha mandado un mensaje de que esperan nuevas subidas de tipos ha sido la presidenta del BCE, que ha dejado entrever en sus declaraciones una posible subida de otro 0,5% en septiembre.
¿Hipotecas fijas o variables a partir de la subida de tipos?
¿Es el momento de pasarse a una hipoteca a tipo fijo?
Muchos ahorradores se plantean ahora si no es buen momento de convertir su hipoteca a tipo variable en una hipoteca a tipo fijo.
A las primeras no las afectan las subidas de tipos, pero que resulte rentable o no el cambio va a depender del nivel al que llegue el euríbor y los tipos de interés, el diferencial que se aplique en las hipotecas abiertas a tipo variable y el tipo de interés que se aplique en las nuevas hipotecas a tipo fijo.
Como apunte, la política comercial de los bancos está cambiando. En el mes de mayo, probablemente, pensando en las subidas de tipos que se aproximaban, el 71% de las nuevas hipotecas eran a tipo fijo, según el INE.
Esas hipotecas a tipo fijo pagaban un 2,82% como interés medio al inicio frente al 2,08% de las hipotecas a tipo variable. El plazo medio de amortización es de 23 años.
Si sube el euríbor hasta el 1,5% en 2023
Con la expectativa de tipos al 1,5% en 2023 y del 2% en 2024, lo más rentable, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) es una hipoteca a tipo fijo.
Si sube el euríbor por encima del 2,5% en 2023
No está en las previsiones, pero euríbor al 2,5% en 2023 supondría bajadas de tipos progresivas para 2024 con el fin de ajustar tipos a la inflación. Eso, en el plazo de una hipoteca supondría pocas diferencias entre tipo fijo y variable.
Si el euríbor toca techo y empieza a bajar en 2024
Con un euríbor al 2,5% en 2023, se plantearía un escenario de recesión que obligaría a bajar tipos con cierta urgencia (bajadas agresivas) para activar la economía europea en 2024. En este supuesto, sería más rentable mantener la hipoteca variable.
¿Qué hace la banca?
Pues según Gesvalt, en su nota de abril de 2022, la banca ya se preparaba para estas subidas de tipos. Para las entidades que viven de prestar dinero a largo plazo ya no interesa vender hipotecas a tipo fijo, sino a tipo variable.
¿Por qué? Porque a 20 o 25 años vista, las subidas de tipos actuales se verán compensadas por bajadas de tipos y volverá a pasar el riesgo de los tipos de interés a los ahorradores.
También, porque con las subidas de tipos suben las hipotecas fijas y, como tienen diferenciales mayores que las hipotecas a tipo variable, ya no son atractivas y el consumidor no las quiere: prefieren una hipoteca con más riesgo a medio y largo plazo, pero con tipos de interés más bajos al principio.
Conclusión
Si modificaste tu hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo o abriste una hipoteca a tipo fijo antes de que el euríbor se girase al alza, hiciste bien.
Si pretendes modificar tu hipoteca de tipo variable a fijo o contratar una nueva hipoteca, debes hacer muchos números. A corto plazo, te puede interesar un tipo fijo, pero a medio plazo, probablemente no.
No olvides que una novación de hipoteca, que es la operación para modificar el tipo de interés que se aplica en tu hipoteca tiene un coste. Y ese coste puede hacer que el posible ahorro se pierda si a partir de 2024 vuelven a ajustarse tipos y euríbor. Tendrías sólo dos años para amortizar el coste de la novación y es muy posible que no sea bastante.
En resumen, como no sabemos lo que va a pasar con certeza con los tipos y las hipotecas son préstamos a largo plazo, lo mejor que puedes hacer es utilizar un comparador de hipotecas y una calculadora antes de tomar una decisión.
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