Desgravar los gastos de la compra de una vivienda

¿Se puede desgravar la compra de una vivienda? Sin duda, esta es una de las preguntas que más se hacen las personas que están buscando una nueva casa. Y es una duda razonable, ya que durante varios años, las personas que adquirían un inmueble como vivienda habitual podían desgravarse una parte de su pago.

No obstante, la cosa cambió a partir del año 2013, cuando el Gobierno decidió suprimir las deducciones fiscales en la compra de vivienda habitual. Tal y como establece la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tienen derecho a la deducción en la compra de una vivienda los contribuyentes que hayan adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que hayan aplicado la desgravación por dicha vivienda en 2012 o años anteriores. También es un requisito que dicha compra se haya realizado mediante financiación ajena, o lo que es lo mismo, mediante una hipoteca.

La razón de esta ayuda fiscal hasta 2013 fue animar el mercado tras la crisis motivada por la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la deducción en la compra de vivienda no está disponible para las operaciones cerradas a partir de ese año.

¿Cuánto desgrava la compra de una vivienda?

Si cumples todos los criterios anteriores (haber comprado tu vivienda habitual antes de 2013, con una hipoteca y haber aplicado esa deducción en 2012 o años anteriores), sí tienes derecho a desgravar en la compra de tu vivienda.

En ese caso, la ley establece que en los casos de financiación ajena (préstamo/crédito) puedes incluir en la declaración de la renta la amortización del capital concedido, los intereses abonados y demás gastos derivados de la financiación de la vivienda habitual: gastos de escritura de la hipoteca, como notario, registro, tasación de la vivienda, etc. (según corresponda); seguros vinculados al préstamo (vida u hogar)...

Tienen derecho a la deducción en la compra de una vivienda los contribuyentes que hayan adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que hayan aplicado la desgravación por dicha vivienda en 2012 o años anteriores

No obstante, hay una cantidad límite a la hora de desgravar la compra de una vivienda. En tu declaración de la renta puedes desgravarte un 15% sobre un máximo anual de 9.040 euros. Es decir, hasta 1.356 euros.

No obstante, este límite es individual. Es decir, si tu hipoteca está a nombre de dos personas y realizáis la declaración por separado, la deducción por la compra de una vivienda es justo el doble: el 15% de 18.080 euros, es decir 2.712 euros.

Recuerda que desgravar la compra de una vivienda solo es posible si ésta es la habitual del contribuyente. La adquisición de una segunda vivienda no tiene deducciones y debe incluirse en el apartado de imputación de renta inmobiliaria. La normativa entiende por vivienda habitual aquella en la que resides de forma continuada durante tres años o cuando pese a no haber transcurrido este tiempo se haya producido el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que impliquen necesariamente el cambio de vivienda: separación matrimonial, traslado laboral, mejora de empleo, etc. También en los casos en los que un padre sigue pagando la casa en la que él no reside pero sí lo hacen sus hijos en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial. No es su vivienda habitual, pero podrá desgravarse como si lo fuera.

¿Sigue vigente la deducción por inversión en vivienda habitual si cambio mi hipoteca?

Actualmente, muchos compradores están cambiando su hipoteca de banco para mejorar las condiciones que obtuvieron en su día y así pagar menos por su préstamo. A la hora de tomar la decisión, una de las dudas que les surgen es si podrán seguir desgravándose la compra de su vivienda. La respuesta es sí.


La Dirección General de Tributos ha afirmado en varias consultas vinculantes que el cambio de hipoteca, ya sea por subrogación a otro banco o por cancelación para constituir un nuevo préstamo, no afecta a esta deducción por inversión en vivienda habitual. De hecho, la deducción del préstamo es la misma que si no se hubiera producido ningún cambio en éste.

¿Puedo desgravarme el IVA de mi vivienda nueva?

El IVA de la vivienda nueva supone un importe muy importante en la compra de un inmueble (concretamente, el 10%). Sin embargo, muchos compradores creen equivocadamente que pueden desgravarse en la compra de la vivienda este impuesto como particulares. La realidad es que no es así.

El Impuesto sobre el Valor Añadido que tributan las casas nuevas solo puede desgravarse en aquellos casos en los que el inmueble va a destinarse a una actividad empresarial de la que se sacará algún rendimiento económico.

¿Cuánto desgrava comprar un piso en mi comunidad autónoma?

Al margen de lo que dice la ley a nivel estatal sobre la desgravación en la compra de una vivienda (no olvides que también hay ayudas para la compra de una vivienda para los sectores más desfavorecidos), algunas comunidades autónomas también cuentan con excepciones o ayudas adicionales (por ejemplo, el País Vasco).

Las deducciones que aplica cada comunidad autónoma en su tramo varían con respecto al resto. La información detallada se encuentra en la correspondiente página web oficial de cada una de ellas. Sin embargo, a modo de resumen, estas deducciones generalmente afectan a los más jóvenes, a los discapacitados, a la rehabilitación de viviendas o si estas se encuentran en núcleos rurales o son viviendas de protección oficial.

Así, hay deducciones para jóvenes (menores de 35 años) en Andalucía (3%), Extremadura (3%), Murcia (5%), La Rioja (3%) y Aragón (5% si la vivienda es en núcleos rurales). Hay también deducciones para discapacitados en Asturias (3%), La Rioja (15%) y Castilla y León (15%).

Andalucía permite la deducción de un 2% por la compra de VPO; Cataluña del 1,5% para la rehabilitación de vivienda habitual; en la Rioja se deduce el 2% para este mismo fin (pero sube hasta el 8% si se trata de una compra o rehabilitación de segunda vivienda en áreas rurales). Por último, en Baleares se deduce hasta el 50% en inversiones que mejoren su sostenibilidad y en Castilla y León hasta el 15% en instalaciones medioambientales.