Claves para comprar un terreno y construir una casa

Comprar un terreno es una opción valorada por muchas personas que quieren comprar un terreno y construirse una casa a su medida. Más en estos tiempos en los que las casas unifamiliares con más metros útiles, amplios espacios exteriores e incluso piscina se han convertido en el tipo de vivienda favorito de muchas personas.

Otro aliciente para comprar un terreno urbanizable es que durante el precio medio del suelo urbano en España ha experimentado un ajuste en sus precios que favorece a los compradores.

No obstante, aunque comprar un terreno para construir tu propia vivienda es una alternativa interesante, no siempre resulta una tarea sencilla hacerlo: hay que encontrar la parcela adecuada y tener en cuenta determinados aspectos para asegurar el éxito de la operación.

Selección del terreno

El primer paso a la hora de comprar un terreno es realizar una exhaustiva búsqueda y diferenciar claramente el suelo rústico del urbano o urbanizable. Esto es primordial, porque el primero no suele reunir las infraestructuras necesarias (suministros de electricidad, agua, saneamientos…) y, lo más importante, no es edificable.

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El suelo urbano, por contra, sí dispone de esas dotaciones básicas, mientras que el urbanizable aparece recogido dentro del plan de ordenación urbanística del municipio como apto para construir en él, aunque precisa del desarrollo previo de un plan parcial y de un proyecto de reparcelación para poder construir.

Otros aspectos en los que debes fijarte al comprar un terreno es en su porcentaje de ocupación (parte de la parcela que puede ocuparse por la edificación) y la edificabilidad (máximos metros cuadrados que podrá tener la vivienda a construir sobre el rasante). 

Asesoramiento profesional

Al margen de tus preferencias personales, también es recomendable que un arquitecto examine la parcela in situ para valorar sus posibilidades reales: si cuenta con buenos accesos, orientación y pendiente del terreno, si tiene la dimensión y el subsuelo adecuados para edificar, etc.

Además, el técnico podrá realizar una primera estimación de los costes de edificación, algo que te servirá de gran ayuda para establecer los primeros  contactos con las entidades bancarias para solicitar una hipoteca. Asimismo, el arquitecto se encargará de hacer el proyecto de la casa. También es recomendable contar con el consejo legal de un abogado, que te ofrecerá asesoramiento en todas las fases del proceso e indicará las diligencias  que deben formalizarse en cada momento.

Gestiones previas

Solicita en el Registro de la Propiedad una nota simple para comprobar si el terreno tiene alguna carga o deuda previa. El siguiente paso es contactar con el catastro para que te facilite una certificación catastral descriptiva y gráfica (así será posible comprobar que los datos de ambos registros coinciden).

  Finalmente, en el ayuntamiento correspondiente podrás consultar la normativa urbanística vigente en el municipio donde quieras comprar el terreno y edificar la casa. Esta consulta es fundamental, ya que la legislación puede condicionar el diseño de la vivienda (altura, número de plantas, acabados…). 

Financiación

Por lo general, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos. Por este motivo, si necesitas dinero para realizar la compra, lo más recomendable es que solicites un préstamo o hipoteques tu casa actual.

Otra opción interesante es solicitar una hipoteca de autopromoción que te permitirá financiar la construcción de la vivienda. Normalmente, estos préstamos hipotecarios se dividen en tres tramos: fase inicial (para que la obra pueda comenzar), fase de certificaciones (a medida que la construcción sigue adelante) y fase de fin de obra (una vez finalizado el inmueble). En general, estas operaciones cubren el 80% del presupuesto si es primera vivienda. Además, el plazo de amortización de la hipoteca no suele exceder los 30 años como máximo.
 
Por otro lado, es importante tener presente que para que el banco conceda este tipo de préstamo es necesario presentar previamente el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética,  además de los requisitos de solvencia.  

Planificación

Finalmente, la planificación también juega un papel fundamental en la compra de un terreno y la construcción de una vivienda a medida. Para evitar que el proyecto de autopromoción se prolongue más tiempo de la cuenta (normalmente, unos dos años) y los costes se incrementen, es clave planificar minuciosamente el presupuesto y los tiempos de ejecución de los diferentes trabajos, así como coordinar a los profesionales implicados (arquitecto, equipo de construcción…) en cada una de las etapas.

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