Terrenos, parcelas y solares en venta

Terrenos en venta

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Benahavís, Urbanización Paraíso Alto
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Terrenos en venta: todas las claves que debes tener en cuenta

Housage presenta este catálogo de terrenos, solares y parcelas en venta. Aquí puedes encontrar el mejor suelo para construir tu propia vivienda. No obstante, antes de elegir alguno de estos terrenos en venta es muy importante que tengas en cuenta ciertos aspectos clave, como si son urbanizables o no, qué requisitos deben reunir para poder construir una casa en ellos o qué precio tienen.

En el siguiente artículo te damos respuesta a estas y otras preguntas para que sepas qué terrenos y parcelas en venta debes buscar. Sí, construir tu casa a tu gusto es un sueño que puedes hacer realidad, pero antes debes encontrar el suelo apropiado para hacerlo y saber cómo financiarlo (si es necesario). Como un primer adelanto, en este otro artículo te contamos cinco claves para comprar un terreno y construir una casa en él con acierto.

Terrenos en venta: urbanos, rústicos y urbanizables

La primera cuestión que debes tener en cuenta cuando rastrees el mercado de terrenos a la venta es si es apto para edificar en él. Actualmente existen tres tipos de suelos: urbanos, rústicos y urbanizables. ¿Qué distingue a cada uno de ellos?

En primer lugar, el suelo urbano es aquel apto para construir porque dispone de dotaciones básicas (suministros de electricidad, agua, saneamientos…) y de consolidación edificatoria. Es decir, un terreno contiguo que garantice que es un suelo firme y estable. Por lo tanto, para que un terreno sea edificable debe estar catalogado como suelo urbano en el Plan General de Ordenanización Urbana del término municipal al que pertenece.

Bajo la denominación de suelo urbano hay que diferenciar el consolidado, que es el apto para construir de acuerdo con el planeamiento urbanístico, y el no consolidado, que aún no tiene la configuración definitiva de los espacios parcelados y libres.

Terrenos en venta

El suelo rústico, por contra, no dispone de esas infraestructuras básicas y no permite la edificación de viviendas en él (salvo algunas excepciones que se recogen en las normativas de las comunidades autónomas).

A medio camino entre los dos, los terrenos urbanizables son considerados como aptos para construir en ellos -según está reflejado en el plan de ordenación urbanística del municipio-, aunque antes precisan del desarrollo previo de un plan parcial y de un proyecto de reparcelación.  

Atención a los requisitos legales y urbanísticos 

Una vez que ya tienes claro los terrenos a la venta en los que se puede construir, lo primero que debes hacer cuando encuentres uno de tu gusto es confirmar su calificación. Para comprobar si es urbano, urbanizable o rústico puedes consultarlo en el Catastro, el registro administrativo donde están inscritos obligatoriamente todos los bienes inmuebles. En él podrás conseguir una certificación catastral descriptiva y gráfica del terreno.

El siguiente paso es comprobar la situación de esa parcela en venta en el ayuntamiento correspondiente. La normativa urbanística municipal es la que determina su edificabilidad y porcentaje de ocupación. Dicho de forma más sencilla, establece los límites y condiciones a la hora de construir una vivienda sobre ese terreno.

La edificabilidad de un terreno marca el total de metros cuadrados que pueden edificarse (contando todas las plantas construidas). Por su parte, la ocupación hace referencia al porcentaje de superficie del solar que puede ocupar la vivienda.

La normativa urbanística vigente en el municipio donde quieras comprar el terreno y edificar la casa puede establecer otras restricciones particulares, por ser zona protegida por ejemplo, o limitaciones en la construcción en cuanto al número de plantas, los materiales, el tipo de cubierta, los cerramientos e incluso el color de la fachada. Por este motivo, es fundamental revisar siempre la legislación municipal e incluso autonómica, ya que puede condicionar el diseño de la vivienda que tienes previsto construir. 

El último paso es verificar si el suelo está libre de cargas, información que puede obtenerse a través de una nota simple que se solicita en el Registro de la Propiedad. También debes comprobar que no existan servidumbres en el terreno, como pueden ser el paso de tuberías del ayuntamiento o la próxima apertura de una calle: se trata de derechos adquiridos que no se pueden modificar. 

Realizadas todas las comprobaciones legales y urbanísticas es el momento de contar con el asesoramiento de un arquitecto para que valore el solar en venta. Es conveniente que te acompañe a visitar la parcela para ver sus características en directo y si es apropiada para la casa que se va a edificar: accesos, orientación, pendiente del terreno, dimensiones, tipo de subsuelo... Asimismo, el arquitecto podrá hacer una primera estimación de los costes de edificación.

¿Qué características deben tener los terrenos en venta?

Como te hemos comentado unas líneas más arriba, además de verificar que los solares en venta son edificables, también debes realizar una serie de comprobaciones para ver si son adecuados para la construcción de una casa. Estos son los puntos que debes valorar: 
  • Situación del terreno. Es importante para determinar los metros y el diseño de la vivienda. Por ejemplo, si se trata de una parcela situada en un núcleo urbano, la vivienda tendrá menos metros de planta pero puede tener más alturas. Sin embargo, en una parcela fuera del núcleo urbano podrá tener más espacio. Por otro lado, la situación del terreno también puede condicionar la construcción de la casa (por ejemplo, si está junto a un accidente geográfico) y hacerla más o menos compleja (acceso más difícil de la maquinaria de obra, etc.).
  • Orientación. Es clave a la hora de diseñar la vivienda, porque si está orientada la parcela hacia el sur, la vivienda será más cálida. Si la orientación es hacia el oeste tendrá más horas de luz por la tarde, y si se orienta al este, recibirá el sol por la mañana. La incidencia de la luz natural influirá en la distribución de las zonas de día y noche de la casa y también en el consumo de luz y calefacción (en este otro post te explicamos cuál es la mejor orientación de una vivienda). También hay que prestar atención a la existencia de árboles o viviendas cercanas. 
  • Pendiente y orografía. Ten en cuenta que en un terreno llano es más fácil construir que en uno en pendiente que requiere realizar más movimiento de tierras y construir muros de contención. No obstante, también debes considerar que el desnivel del terreno se puede aprovechar y adaptar el diseño de la casa. 
  • Dureza del terreno. En cualquier tipo de casa que quieras construir necesitas fijar unos cimientos, por lo que es fundamental determinar el tipo de suelo existente para realizar la cimentación. Si es un terreno blando hay que hacer cimientos más profundos hasta llegar a una zona resistente. Por el contrario, cuando son suelos duros la cimentación puede ser más superficial (sin embargo, será más difícil excavar). Todos estos aspectos hacen que sea conveniente hacer un estudio geotécnico para determinar cómo está formado el suelo
  • Conexiones y suministros. Si se trata de un suelo urbano consolidado significa que ese terreno en venta cuenta con acceso a los suministros básicos. No obstante, siempre es recomendable comprobar que puede disponer de agua, luz y alcantarillado. Tampoco está de más comprobar la cobertura telefónica existente en la zona.

¿Cuánto cuestan los terrenos edificables? 

El precio de los terrenos urbanizables varía mucho en función de su ubicación geográfica, ya que no cuesta lo mismo una parcela situada cerca de una gran capital que otra de un núcleo pequeño y alejado. No obstante, el precio medio del suelo urbano en España es de 139,6 €/m² a fecha de noviembre de 2020. En la página oficial del Ministerio de Fomento puedes consultar el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por comunidades autónomas, provincias y municipios. 

parcelas en venta

Al coste del terreno hay que sumar los impuestos que gravan esta operación. La mayoría de los gastos asociados a la compraventa del terreno recaen sobre el comprador: gestoría, notaría, registro e impuestos. Dependiendo de si el terreno está a nombre de una persona física o jurídica, el gravamen a pagar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma) o el IVA (21%). En el caso de que solicites financiación para comprar el solar, también deberás añadir los gastos y las comisiones bancarias correspondientes.

Financiación y compra de los terrenos en venta  

En términos generales, el proceso de compra de los terrenos en venta es similar al de una casa. El primer paso es firmar un contrato de arras con el propietario de la parcela en venta. Se trata de un contrato privado destinado a reservar la compra de la parcela con el fin de conseguir un margen de tiempo para realizar los trámites administrativos y obtener la financiación necesaria. 


parcela de una casa
 

Cuando llega la fecha establecida en el contrato de arras se debe firmar el contrato de compraventa, en el que se especifica el precio final del terreno y sus características. La firma se realiza ante notario y la escritura de compraventa debe quedar registrada en el Registro de la Propiedad.

Se calcula que la compra del terreno no debe exceder el 30% del presupuesto total de la casa. Generalmente, las entidades financieras no conceden hipotecas para la compra de terrenos. Por este motivo, si necesitas financiación lo más recomendable es que solicites un préstamo personal.

Otra posibilidad para comprar alguno de estos terrenos a la venta es hipotecar tu casa (si dispones de ella). Los intereses de la hipoteca serán más bajos que los de un préstamo personal. Sin embargo, no puedes solicitar una hipoteca autopromotor para pagar el suelo, ya que generalmente estos préstamos están dirigidos a financiar exclusivamente la construcción de la vivienda. De hecho, uno de los requisitos que exige el banco para conceder estas hipotecas es tener el terreno en propiedad previamente. 

Como ves, comprar terrenos en venta para construir tu propia vivienda es una opción que debes tener en cuenta, aunque también debes prestar atención a diversos aspectos, como que el suelo sea urbanizable, que sus características y las normativas municipales te permitan construir el tipo de casa que quieres y que cuentes con el dinero o la financiación necesarios para cerrar la operación.

Gracias a este catálogo de terrenos en venta, en Housage te facilitamos el primer paso.