Refinanciar una hipoteca: cómo hacerlo

Refinanciar una hipoteca es una operación que consiste en cambiar una o varias de las condiciones que rigen un préstamo hipotecario ya existente: intereses de la hipoteca, importe de las cuotas, plazo de pago... El refinanciamiento hipotecario puede realizarse de tres formas diferentes, cada una con sus ventajas e inconvenientes:

1. Novación de hipoteca: consiste en negociar con tu banco un cambio de las condiciones de tu actual hipoteca.
2. Subrogación de hipoteca: trasladas tu hipoteca a un nuevo banco que te ofrece unas condiciones más ventajosas.
3. Contratación de una nueva hipoteca: cancelas el préstamo que ya tienes para suscribir uno nuevo.

Objetivos de refinanciar una hipoteca

Como te hemos comentado unas líneas más arriba, el principal objetivo de refinanciar una hipoteca es conseguir unas condiciones que, por un motivo u otro, resulten más ventajosas para el deudor:

• Cuota mensual menor: es el motivo más habitual para refinanciar una hipoteca. Permite realizar un pago menor cada mes. Eso sí, a costa de aumentar el plazo de amortización y, por lo tanto, los intereses del préstamo.
• Plazo de amortización más corto: el objetivo de amortizar la hipoteca antes de tiempo es reducir la cuantía de los intereses a pagar.
• Mayor capital disponible: contar con más capital prestado es otra de las principales causas por las que muchos compradores optan por refinanciar su préstamo hipotecario. Ese capital extra puede utilizarse para el pago de otras deudas, nuevas inversiones, etc.
• Cambio del tipo de interés: otra de las razones por las que últimamente muchos clientes de los bancos están solicitando el refinanciamiento hipotecario. Existen dos opciones, optar por unos tipos de interés más bajos o cambiar de variable a fijo (lo más frecuente) o viceversa.
• Mejora o modificación de las claúsulas del contrato: cambio de titulares, mejora en las comisiones y/o productos vinculados, etc.

¿Necesitas una hipoteca?

Cómo refinanciar una hipoteca mediante novación

La primera de las fórmulas para refinanciar es mediante una novación de hipoteca. Consiste en negociar con tu entidad financiera unas nuevas condiciones para la hipoteca que ya tienes contratada. Muchas veces, la novación de una hipoteca se produce después de que tratemos de llevar nuestro préstamo a otra entidad financiera: nuestro banco contraoferta con unas condiciones que nos gustan y nos quedamos con nuestra antigua hipoteca, que ve modificadas sus cláusulas a través de la novación.

La novación de una hipoteca depende de la voluntad del banco en aceptarla. No obstante, en muchas ocasiones resulta la opción más apropiada para refinanciar una hipoteca, ya que suele ser la más sencilla y la más económica. Además, y en comparación con la subrogación de una hipoteca, ésta sí permite cambiar casi cualquier cláusula de la hipoteca.

Este método de refinanciar la hipoteca implica la modificación del contrato y su registro, por lo que acarrea determinados gastos para el titular: comisión por novación (solo en algunos casos), gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (e incluso tasación si se trata de una ampliación de capital).

Pese a estos gastos de refinanciar la hipoteca, es importante destacar que el coste de una novación suele ser más económico que el de una subrogación o el de la cancelación y contratación de un nueva hipoteca. No obstante, conviene echar cuentas para ver si el ahorro obtenido es lo suficientemente importante para compensar el cambio.

Cómo refinanciar una hipoteca mediante subrogación

La subrogación de una hipoteca consiste en llevarse el préstamo a otra entidad financiera que mejore sus condiciones (tipos de interés, comisiones, plazo de amortización y productos vinculados). Eso sí, no permite cambiar sus titulares ni ampliar el capital.

Es un proceso para refinanciar la hipoteca más complejo que el anterior, porque pasa por encontrar otro banco que mejore las condiciones de tu primera hipoteca y además hay que tener un perfil que resulte atractivo para la nueva entidad. Asimismo, sus gastos son también más elevados, ya que a los de novación hay que incluir siempre los de tasación de la vivienda.

Por ello, aquí también conviene siempre realizar un estudio de los posibles costes antes de iniciar la operación, comparando la subrogación con la novación y la cancelación y formalización de una hipoteca nueva (sobre todo en el caso de una subrogación de acreedor).

Lo habitual es que las subrogaciones de acreedor (cambio de banco) solo se realicen en los primeros años de la hipoteca: al ser el periodo de tiempo en el que se concentran el mayor número de intereses, es cuando el cambio resulta más rentable.

Cómo refinanciar una hipoteca mediante cancelación

La cancelación de una hipoteca consiste en anular un préstamo para suscribir otro nuevo con mejores condiciones. Desde el punto de vista económico se trata de la fórmula más cara, ya que a los gastos de contratar una nueva hipoteca se suman los de liquidar la antigua. Por lo tanto, resulta la opción menos recomendable para refinanciar una hipoteca.

A modo de resumen, podemos decir que si estás pensando en refinanciar tu hipoteca lo más recomendable es que en primer lugar negocies con tu banco para tratar de mejorar las condiciones de tu préstamo a través de una novación. En el caso de que no sea posible, puedes tratar de encontrar una hipoteca mejor en otra entidad financiera a través de la subrogación (también existe la posibilidad de que tu banco contraoferte -de forma no vinculante- esa nueva propuesta). La última de las opciones es, sin duda, cancelar el préstamo para contratar uno nuevo.