Mejor subrogación de hipoteca: cómo conseguirla

La subrogación de una hipoteca consiste en mejorar las condiciones de ese préstamo hipotecario mediante un cambio de banco. Es una de las diferentes formas que existen de refinanciar una hipoteca. No obstante, y a diferencia de la novación de hipoteca (donde se renegocian las condiciones con tu banco), en este caso la mejora de las condiciones de esa hipoteca pasa por trasladarla a otra entidad bancaria.

Esta es la variante más frecuente (subrogación de acreedor), aunque también existe la de deudor, en la que el comprador hereda la hipoteca del vendedor, manteniendo sus condiciones. Las principales desventajas de esta subrogación de deudor es que el nuevo titular no puede cambiar de banco, ni renegociar las condiciones del préstamo ni sus gastos. Uno de los casos más frecuentes de este tipo de subrogación de hipoteca es cuando el comprador de un piso de obra nueva se queda con la hipoteca suscrita por la promotora inmobiliaria. 

En este artículo te explicamos cómo subrogar una hipoteca y cuáles son las mejores subrogaciones de hipotecas.

Subrogación de hipoteca: ¿por qué se hace?

Como te comentábamos unas líneas más arriba, el principal objetivo de subrogar una hipoteca es mejorar las condiciones del préstamo original. Por este motivo, antes de realizarla es importante que valores las cláusulas que firmaste en tu hipoteca original y que pueden encarecerla, así como los productos asociados que contrataste y que podrías ahorrarte si te llevas la hipoteca a otra entidad.

Por otro lado, tambiés es crucial que compares el nuevo tipo de interés que te aplicarán frente al que estás pagando ahora y el tiempo que te queda por pagar. En líneas generales, cuanto más tiempo te falte por amortizar la hipoteca, más rentable puede ser la subrogación de la hipoteca.

Cuanto más tiempo reste de hipoteca, más rentable puede ser subrogarla

Con la subrogación de la hipoteca pueden conseguir las siguientes modificaciones con respecto a tu préstamo original:

• Mejora en los tipos de interés. La mayor parte de las subrogaciones se dan por una rebaja en los tipos de interés aplicados, ya que en el pasado los intereses de las hipotecas eran muy superiores a los que ofrecen los bancos actualmente. 
• Cambio del tipo de interés. Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años.
• Modificación del periodo de amortización. Entre los cambios que se pueden efectuar también está el periodo para pagar o amortizar la hipoteca.
• Reducir productos vinculados y/o comisiones. Las mejores subrogaciones de hipotecas también permiten eliminar algunos productos vinculados que están lastrando tu economía y que no son necesarios. Estaríamos hablando de planes de pensiones, tarjetas de crédito, seguros de vida... La disminución de comisiones, que los bancos están reduciendo para competir entre ellos, es otra de las ventajas que ofrece subrogar tu hipoteca.

• Supresión de cláusulas abusivas. Por último, aunque ya no es tan habitual, puedes subrogar tu hipoteca porque tu banco te aplicó en el pasado cláusulas abusivas o poco claras, del tipo cláusula cero o un interés ligado al IRPH.

Pese a lo comentado anteriormente, ten en cuenta que hasta la mejor subrogación de hipoteca que puedas conseguir tiene sus limitaciones. En concreto, esta fórmula no permite ampliar el capital de la hipoteca ni cambiar los titulares del contrato hipotecario.

¿Necesitas una hipoteca?

¿Cómo subrogar una hipoteca?

Antes de que te pongas a buscar las mejores subrogaciones de hipotecas conviene que sepas una cosa: las condiciones de los préstamos hipotecarios no son iguales si se trata de una subrogación. Este mercado de segundas hipotecas tiene su propia oferta, por lo que no te servirán las ofertas generalistas: debes buscar una acorde a tu situación personal. 


Para calcular el ahorro que puedes conseguir con la subrogación de hipoteca debes comparar el tipo de interés antiguo con el nuevo y el plazo de amortización. Una vez hecho este cálculo resta el coste de la subrogación (entre el 0,50% y el 1,00% del capital pendiente). No olvides que la nueva ley hipotecaria ha reducido la comisión aplicable a las subrogaciones.

Para que lo valores bien, aquí tienes un ejemplo:

Pagas 500 euros al mes y pagarías 450 euros en el nuevo banco (50 euros de ahorro). Con unos gastos de subrogación de unos 1.500 euros tardarías en amortizar la subrogación dos años y medio. 1.500 € de gastos / 50 € de ahorro mensual = 30 meses / 12 meses al año = 2,5 años.

Finalmente, para subrogarte la hipoteca necesitarás presentar una serie de documentos que faciliten la decisión del banco a tu favor: la última declaración de IRPF, el contrato y las tres últimas nominas junto a una vida laboral actualizada, los últimos recibos de la hipoteca actual, una nota simple de la vivienda, la escritura de la hipoteca y la escritura de la vivienda. 

¿Subrogación o novación de la hipoteca?

Para poder subrogar tu hipoteca necesitas una oferta en firme de otra entidad. Una vez elegida la mejor subrogación de la hipoteca que hayas encontrado y presentado la correspondiente solicitud, recibirás una oferta vinculante del nuevo banco. En el caso de aceptarla, será esta entidad la que comunique a la tuya en los días siguientes tu intención de migrar tu préstamo.
Nuestro banco cuenta desde entonces con un plazo de 15 días para presentar una contraoferta (no siempre ocurre), que podemos aceptar o rechazar. En el primero de los casos, dejaremos la subrogación para realizar una novación. En el caso de que nos ofrezca unas condiciones similares, en la mayoría de los casos resulta más rentable continuar con nuestro banco por los menores costes que tiene una novación (entre otras cosas, no es necesario tasar la vivienda de nuevo).

No obstante, si finalmente apuestas por la subrogación de la hipoteca recuerda que es necesario hacer una escritura de subrogación, con los gastos que conlleva.

¿Cómo buscar la mejor subrogación de hipoteca?