La cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para entrar a vivir en una vivienda, venderla, alquilarla y dar de alta los suministros (luz, agua, etc.). Según define el Ministerio de Fomento, la cédula de habitabilidad es el documento oficial que certifica la legalidad de la vivienda. Es decir, corrobora que el inmueble cumple los requisitos técnicos, de habitabilidad y salubridad apropiados para residir en ella.
Estos requisitos mínimos son establecidos por la comunidad autónoma en la que se encuentra y por su año de construcción. No obstante, en todos los casos hacen referencia a la superficie útil mínima de la vivienda y de sus diferentes habitaciones, a las diferentes estancias con las que debe contar (cuarto de baño, etc.), dotaciones mínimas, altura al techo, huecos. etc.
No obstante, hay comunidades que han suprimido la cédula de habitabilidad, pero en estas comunidades es obligatoria la
licencia de primera ocupación.
¿Se puede vivir sin cédula de habitabilidad?
La respuesta es no, aunque la realidad es que mucha gente lo hace y vive en lofts o locales reacondicionados como vivienda que realmente no tienen cédula de habitabilidad y que, por lo tanto, no son reconocidos por la ley como lugares para vivir.
Por lo tanto, vender o comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad no es recomendable ni para el vendedor ni para el comprador. El vendedor puede recibir una multa, mientras que el comprador puede tener serios problemas como la imposibilidad de dar de alta los servicios básicos o contratar un seguro del hogar, incluso dar lugar a un procedimiento sancionador que obligue a legalizar la situación del inmueble o a restablecerlo a su estado anterior si es considerado inhabitable.
Por lo tanto, antes de comprar un inmueble es muy importante que te asegures de que dispone de este certificado.
Para saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad simplemente tienes que consultarlo en el ayuntamiento en el que esté escriturada.
Qué hacer si has comprado una vivienda sin cédula
Si compras una vivienda que no tiene la cédula de habitabilidad por no tenerla concedida o estar caducada
hay que tramitarla, contratando los servicios de un aparejador o ingeniero de la edificación para solicitar el
certificado de habitabilidad visado por el colegio profesional. Este certificado y el resto de la documentación hay que presentarlo en el ayuntamiento para gestionar la cédula de habitabilidad.
Casos en los que no es necesaria la cédula de habitabilidad
Existen
algunos casos concretos en los que no es necesaria la cédula de habitabilidad para vender una vivienda:
- Cuando se vaya a rehabilitar o derribar (algo que debe constar en el registro).
- Cuando el inmueble no vaya a ser utilizado como vivienda (debe ser reconocido así expresamente por comprador y vendedor).
- Cuando por razones justificadas no se pueda tener listo el certificado de habitabilidad en el momento de transmisión de la vivienda (en este caso, deberá presentarte la solicitud de la cédula registrada para acreditar que la propiedad reúne las exigencias para obtener el documento).
¿Cómo conseguir la cédula de habitabilidad?
A la hora de tramitar o conseguir la cédula de habilidad es necesario que
un aparejador o arquitecto acuda a la vivienda para examinarla a fondo y comprobar que cumple con los requisitos exigidos. Este experto emitirá un
certificado de habitabilidad que se presenta en el ayuntamiento correspondiente, que es el responsable en última estancia de conceder la cédula de habitabilidad.
Para conseguir la cédula de habitabilidad, hay que presentar la siguiente documentación:
- Impreso de solicitud.
- Justificante de abono de la cédula correspondiente.
- Fotocopia del DNI del propietario o representante autorizado.
- Copia de escritura de la propiedad o contrato de arrendamiento.
- Certificado de habitabilidad o certificado de final de obra y habitabilidad.
¿Quién tiene que pagar la cédula de habitabilidad?
Generalmente, es el
propietario de la vivienda o un representante autorizado por éste el que
solicita el documento definitivo en el ayuntamiento. En el caso de los pisos de obra nueva, son los promotores quienes solicitan la cédula de habitabilidad.
Cuando se realiza la
compraventa de la vivienda es el
vendedor el que tiene que abonar la cédula de habitabilidad, salvo que llegue a un acuerdo con el comprador para que la pague. En el caso del
alquiler, es el
propietario el que debe solicitarla y pagarla. ¿Para qué es necesaria la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad debe solicitarse para poder residir en viviendas que hace tiempo que fueron ocupadas o que han sido sometidas a una rehabilitación completa. Su fin es confirmar que reúnen los requisitos necesarios (salubridad, higiene y características técnicas) para ser habitadas.
La cédula de habitabilidad es imprescindible para vivir legalmente en una casa, venderla y alquilarla. Asimismo, la necesitarás para dar de alta suministros como la luz, el gas o la luz.
El documento depende de la comunidad autónoma en la que se expida, aunque en todos los casos debe incluir la siguiente información:
- Tipo de vivienda.
- Localización de la vivienda.
- Superficie útil del inmueble.
- Espacios que conforman la vivienda.
- Grado máximo de ocupación.
- Identidad del técnico responsable del certificado de habitabilidad.
Tipos de cédulas de habitabilidad
Los tipos de cédulas de habitabilidad
dependen de la antigüedad de la vivienda y su estado. Hay tres:
- Cédulas de primera ocupación: destinadas a las viviendas de nueva construcción.
- Cédulas de segunda ocupación: se emiten para las viviendas habitadas con anterioridad que necesitan renovar su primera cédula.
- Cédulas de primera ocupación de rehabilitación: empleadas en aquellas viviendas que han sufrido una reforma integral.
La duración de la cédula de habitabilidad depende la antigüedad del inmueble, el tipo de cédula y la localidad en la que se encuentre. No obstante normalmente suele oscilar entre 10 y 25 años. En ocasiones, sobre todo en el caso de las propiedades más antiguas, es posible que para renovarla sea necesario efectuar algunas reformas con el objetivo de cumplir los requisitos legales actuales.
La cédula de habitabilidad no existe en todas las comunidades
Pese a su carácter obligatorio, la cédula de habitabilidad no existe en todas las comunidades autónomas. Es
obligatoria, aunque con requisitos diferentes, en
Cataluña, Navarra, Cantabria, Asturias o La Rioja. Otras comunidades como
Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía o Galicia la han eliminado.
En aquellas comunidades sin cédula de habitabilidad, el documento exigido es la licencia de primera ocupación (también llamada licencia de segunda ocupación en algunos sitios). No obstante, y a diferencia de la cédula, la licencia de primera ocupación es un documento exigido por todos los ayuntamientos de España (aunque luego depende de ellos su regulación: si es necesario o no renovarla, etc.).
Diferencia entre licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
La licencia de primera ocupación es un documento administrativo emitido por el ayuntamiento que confirma que las obras se han realizado de acuerdo con la normativa y la licencia de obras que ha sido expedida previamente.
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad.
Sin embargo, para evitar la duplicidad de documentos, algunos ayuntamientos han unificado ambos documentos, de manera que al conceder la licencia de primera ocupación implícitamente se concede la cédula de habitabilidad.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?
El coste de la cédula de habitabilidad depende de varios factores, como el precio de la vivienda, las tasas de la comunidad autónoma, los honorarios del arquitecto o aparejador o el visado del Colegio. No obstante, y modo orientativo, su precio suele estar comprendido entre 100 y 200 €, aunque algunas licencias de primera ocupación pueden llegar a los 2.000 €.
