La ejecución hipotecaria es el procedimiento que inicia el banco cuando el hipotecado no paga varias cuotas de la hipoteca para poder cobrar la deuda. Tras producirse un impago continuado, el banco puede reclamar que se abone la totalidad de la deuda más los intereses de demora y, en el caso de que el cliente no pague, puede subastar la vivienda.
Una vez aplicada esta cláusula, el banco presenta una demanda en un juzgado de primera instancia donde está la vivienda para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. El juzgado comunica al demandado que se ha iniciado la ejecución para que salde la deuda pendiente, los intereses de demora y los gastos del proceso judicial.
El juzgado pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas para comprobar si hay otras cargas sobre la vivienda. Tras este paso, fija la fecha y hora de la subasta del inmueble que es publicada en el BOE, el ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y el juzgado. La vivienda se subasta al mejor postor en el portal virtual de subastas del BOE. El valor por el que la vivienda sale a subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.
Se queda con la vivienda quien más puje por la casa siempre que sea más del 70% del valor de lanzamiento, si el valor de la puja es más bajo se la puede adjudicar el banco. También se la puede quedar el banco si nadie puja en la subasta.
El propietario que se adjudica la vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede reclamar la entrega y posesión. Si el anterior propietario no abandona la vivienda, una comitiva judicial irá al domicilio y expulsará a sus ocupantes produciéndose el desahucio.
¿Cuándo se inicia la ejecución hipotecaria?
El banco puede iniciar la ejecución hipotecaria cuando se han dejado de pagar varias cuotas de la hipoteca. El número de cuotas exigido ha variado a lo largo del tiempo, al principio era suficiente con una única cuota impagada, con posterioridad se amplió a tres cuotas, pero ahora la Ley Hipotecaria ha fijado nuevos requisitos:- Si estás en la primera mitad del plazo de devolución se exigen 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca.
- Si estás en la segunda parte del plazo es necesario dejar de pagar 15 cuotas o el 7% del dinero de la hipoteca.
¿Cómo es el procedimiento de ejecución hipotecaria?
Este procedimiento se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las hipotecas tienen que incluir una cláusula de vencimiento anticipado que permite a la entidad financiera resolver el contrato por incumplimiento. El banco puede exigir la devolución del capital pendiente si el hipotecado no paga las cuotas hipotecarias.Una vez aplicada esta cláusula, el banco presenta una demanda en un juzgado de primera instancia donde está la vivienda para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. El juzgado comunica al demandado que se ha iniciado la ejecución para que salde la deuda pendiente, los intereses de demora y los gastos del proceso judicial.
El juzgado pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas para comprobar si hay otras cargas sobre la vivienda. Tras este paso, fija la fecha y hora de la subasta del inmueble que es publicada en el BOE, el ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y el juzgado. La vivienda se subasta al mejor postor en el portal virtual de subastas del BOE. El valor por el que la vivienda sale a subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.
Se queda con la vivienda quien más puje por la casa siempre que sea más del 70% del valor de lanzamiento, si el valor de la puja es más bajo se la puede adjudicar el banco. También se la puede quedar el banco si nadie puja en la subasta.
El propietario que se adjudica la vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede reclamar la entrega y posesión. Si el anterior propietario no abandona la vivienda, una comitiva judicial irá al domicilio y expulsará a sus ocupantes produciéndose el desahucio.
¿Se puede paralizar la ejecución hipotecaria?
Sí, es posible paralizar este proceso. Existen varias acciones antes de la subasta:- Enervar la acción hipotecaria. Consiste en pagar las cuotas pendientes más los intereses al banco. Solo es posible si se trata de la vivienda habitual.
- Negociar con el banco. Se puede llegar a un acuerdo con la entidad financiera para rebajar el tipo de interés o alargar el plazo de amortización.
- Acogerse al Código de Buenas Prácticas. El hipotecado puede pedir una quita de la deuda si tiene problemas económicos para pagar la hipoteca, pero es necesario cumplir unos requisitos.
- Demandar al banco por cláusulas abusivas. Existe un plazo de 10 días después de recibir la notificación de la ejecución para ejercer esta acción.