El precio de la vivienda en 2020 registrará una corrección moderada y será dispar, según los territorios y los tipos de inmuebles, con un menor impacto en activos prime en grandes urbes como Madrid y un mayor efecto en aquellas zonas donde golpee más el desempleo o haya una menor presencia de inversión extranjera. Esta es la principal conclusión de un artículo de Carlos Ocaña y Raymond Torres publicado en el último Cuaderno de Información Económica de Funcas. Así, el impacto de la pandemia por la COVID-19 en el sector inmobiliario será moderado y muy inferior al de la crisis de 2008-2009 que motivó la famosa burbuja inmobiliaria. “Si en nuestro anterior escenario anticipábamos una desaceleración para 2020, las perspectivas son ahora peores”, indican desde Funcas. En concreto, los expertos apuntan a una corrección del precio medio de la vivienda en la horquilla del 5-8% este año, inferior a la contracción del 13% que Funcas espera para la economía, a la que seguirá una estabilización en la primera mitad del próximo año y una recuperación posterior. La crisis está afectando al mercado inmobiliario, aunque de forma moderada El volumen de transacciones en el mercado inmobiliario 2020 se ha resentido con fuerza desde el inicio de la crisis sanitaria. Las compraventas de viviendas sufrieron una abrupta caída desde el inicio del estado de alarma hasta mayo, de en torno al 40%. Posteriormente, en los meses de junio y julio tuvo lugar una cierta recuperación, pero muy modesta, de modo que en este último mes el número de compraventas aún era un 33% inferior a los niveles previos a la crisis sanitaria. En julio, el número de compraventas era un 33% inferior a los niveles previos a la crisis. Los precios también parecen resentirse, con un descenso cercano al 1,2% en agosto. Sin embargo, todo apunta a que no estamos a las puertas de un hundimiento del mercado, pero sí a una mayor bajada de las compraventas y, por tanto, del precio de los inmuebles. Los autores del informe indican que la caída del número de transacciones durante las semanas del estado de alarma solo se ha recuperado en cifras aún muy modestas, pero la evolución del crédito nuevo para compra de vivienda muestra una recuperación mucho más intensa. Ocaña y Torres estiman que este distanciamiento entre ambas variables puede deberse al retraso en la formalización de operaciones, de modo que el impacto de la pandemia sobre la demanda habría sido, hasta el momento, moderado. Los indicadores de oferta también presentan una recuperación vigorosa del sector, anticipando un efecto también moderado por esta vía. El efecto de la recesión sobre los precios va a ser limitado Funcas considera que hay una serie de factores que inducen a pensar que, a diferencia de lo sucedido en otras crisis económicas, el efecto de la recesión sobre los precios va a ser limitado. Esto es, no va a ser proporcionado a la caída de la actividad económica. Las razones que impedirían un gran descalabro del mercado son, en primer lugar, la actitud prudente de los vendedores, quienes anticipando una recesión de duración limitada, van a preferir retrasar la venta a malvender sus activos. En segundo lugar, que los bajos tipos de interés y la perspectiva de que se mantengan así a medio plazo sostienen los precios; y, finalmente, que la abundancia de liquidez y la falta de buenas alternativas de inversión para los compradores estimulan la demanda en el mercado inmobiliario. Los bajos tipos de interés actuales y los previstos a medio plazo sostienen los precios de la vivienda. Otro elemento que permite anticipar un ajuste limitado de los precios es su nivel relativamente reducido en comparación con otros países europeos y del resto del mundo. Finalmente, el mercado español evoluciona en línea con los registros de otros países europeos, que comparten una cierta resiliencia de los precios, en un contexto de fuerte descenso de las transacciones. Evolución diferenciada según el tipo de vivienda El impacto moderado –en comparación con la pauta histórica– sobre los precios, sin embargo, será compatible con una evolución diferente según la ubicación de la vivienda. Los activos prime en los centros urbanos conservarán su atractivo en comparación con zonas donde el incremento del desempleo golpeará con más vigor o donde hay escasa presencia de inversión extranjera. Las grandes ciudades conservarán el atractivo del segmento prime o de más alta calidad. Por otra parte, si bien el mercado de la vivienda para particulares parece relativamente resiliente, el segmento que se dirige a las empresas sufrirá un impacto significativo. Esta tendencia podría persistir a medida de que las necesidades de espacio de oficina se reduzcan como consecuencia del teletrabajo. Por el contrario, el carácter de valor refugio de la vivienda, los bajos tipos de interés y el atractivo del mercado español facilitarían una estabilización de los precios a lo largo de 2021, antes de emprender una leve senda de recuperación.
