Permuta de viviendas: así es cómo funciona

Cuando tienes una vivienda en propiedad y quieres cambiar de casa, lo primero que te planteas es vender tu casa para comprar otra. Sin embargo, existe la posibilidad de cambiar de casa sin tener que hacer una compraventa. Se trata de la permuta de viviendas por la que puedes intercambiar tu casa con otro propietario sin pagar dinero. 

Este trueque de viviendas fue muy utilizado en España en los años setenta. La forma más habitual era la cesión de un solar a un constructor a cambio de la cesión de algunas viviendas construidas. Ahora, sin embargo, se está recuperando como alternativa a la compraventa de vivienda entre particulares. En 2020 se realizaron más de 1.000 permutas de viviendas, según los datos del INE, mientras que en el primer semestre de 2021 se ha alcanzado la cifra de 924 operaciones. 

¿Qué ventajas tiene la permuta frente a la compraventa? Estas son las características que diferencian a la permuta. 

¿Qué es una permuta de viviendas? 

La permuta está definida en el artículo 1.538 del Código Civil como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. En el caso de la permuta de vivienda lo que se intercambian es la casa. La diferencia con la compraventa es que en esta operación no existe pago de dinero. Ambas propiedades deben tener un valor semejante para hacer el intercambio, pero como es difícil que tengan el mismo valor, si una es más cara se tiene que compensar con dinero la diferencia. 

El requisito principal de la permuta de viviendas es tener una vivienda en propiedad por lo que no es una opción para adquirir una primera casa.

Cómo funciona el proceso: trámites que debes realizar 

La permuta se basa en el acuerdo entre las partes, por eso el primer paso es acordar el precio de las viviendas entre los propietarios (en este artículo puedes ver los factores que influyen en la valoración de una vivienda). Deben tener un valor similar, pero si tienen precios distintos se puede abonar la diferencia con dinero en efectivo. 

Es necesario acudir al notario para firmar una escritura de permuta con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad. 

Antes de realizar la permuta es necesario comprobar quién es el propietario y si tiene cargas la casa a través de una nota simple que se solicita en el registro. También se debe pedir al propietario el último recibo del IBI para confirmar que está pagado y un certificado a la comunidad de propietarios para comprobar que no hay deudas con la comunidad. 

Consulta los gastos e impuestos de comprar una vivienda

En el acto de intercambio de las casas hay que entregar las llaves de la vivienda y toda la documentación de la casa. 

Gastos e impuestos de la permuta 

Los gastos que tiene la permuta inmobiliaria son los siguientes: 

• Gastos de notaría y registro. Como es necesario hacer escritura pública e inscribirla en el registro hay que pagar los correspondientes aranceles en función del precio acordado. 
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que corresponda a la comunidad autónoma donde está la vivienda y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 
• Plusvalía municipal tiene que pagarla cada propietario de su vivienda teniendo en cuenta lo que se ha revalorizado desde la compra del inmueble hasta la transmisión. 
• Declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Ambos propietarios deben declarar en la renta la ganancia patrimonial a partir de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor que se ha fijado en la permuta. 

¿Es posible hacer la permuta si las viviendas están hipotecadas? 

Sí, se puede hacer la permuta aunque una o las dos viviendas tengan una hipoteca, pero el banco tiene que admitir el cambio en el titular de la hipoteca. El banco tiene que comprobar que el nuevo propietario tiene solvencia económica para pagar la hipoteca. En realidad, con esta operación cambia el propietario de la casa, pero se mantiene la hipoteca a nombre del nuevo titular. 

Se pueden plantear tres soluciones cuando las viviendas están hipotecadas: 

• Firmar una novación para cambiar el titular de la hipoteca. 
• Firmar una nueva hipoteca con el banco. 
• Cambiar la hipoteca de banco si no acepta el cambio de titular. 

Cuando las viviendas están hipotecadas hay que sumar a los gastos de la permuta, el coste de la novación, cancelación o firma de una nueva hipoteca según el trámite que finalmente se apruebe. 

Ventajas de la permuta inmobiliaria 

La permuta de viviendas tiene ventajas y algunos riesgos que debes saber antes de iniciar la operación. 

Facilita la adquisición de viviendas más económicas porque se tasan a un precio por debajo del mercado con el límite inferior del valor catastral de la propiedad. Por esta razón los gastos e impuestos son también más baratos y la operación en conjunto resulta menos costosa. 

Agiliza el proceso de cambiar de casa, sobre todo, en épocas con más oferta que demanda de propiedades, que es el periodo en el que las compraventas se alargan más en el tiempo. 

Permite a las familias con dificultades económicas para conseguir financiación cambiar su vivienda sin tener que disponer de dinero en efectivo.  

La dificultad de la permuta está en encontrar una casa para el intercambio que reúna todas las condiciones que buscas y que tenga un valor semejante a la tuya. No obstante, existen portales en internet que ponen en contacto a propietarios que quieren hacer una permuta de su vivienda.