Qué factores influyen en la valoración de una vivienda

Valorar una vivienda correctamente es muy importante tanto a la hora de comprarla como de venderla, ya que permite determinar su precio de mercado real. No obstante, existen una serie de factores que pueden influir de forma muy importante en la valoración de un inmueble.

Tal y como explica Gesvalt, empresa especializada en consultoría y valoración, "existen factores que están estrechamente vinculados con el inmueble, mientras que otros están más relacionados con la situación del mercado inmobiliario y económico" (por la influencia estos tienen en el comportamiento de la oferta y la demanda). La combinación de ellos es la que determina el valor de la vivienda.

Vamos a ver cuáles son.

La valoración de una vivienda y sus factores más relevantes

De entrada, los factores vinculados al inmueble que influyen a la hora de valorar una vivienda están relacionados con su tipología, localización, situación urbanística y estado de ocupación. Cualquier cambio que se produzca en alguno de ellos puede tener repercusión en el precio del inmueble. 

• Tipología. Cada tipo de vivienda tienen un valor distinto, de manera que cuando se produce un cambio, automáticamente cambia su valoración. El ejemplo más característico es el cambio de uso de un local comercial u oficina a vivienda. 

• Localización. La zona donde se ubica la vivienda influye en el precio del metro cuadrado. Si se trata de una zona céntrica, bien comunicada, con dotaciones culturales, deportivas y comerciales, colegios, servicios sanitarios, etc., la valoración de la vivienda es más alta. Sin embargo, cuando la zona carece de estos servicios, las viviendas tienen una valoración más baja. 
  

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• Ocupación de la vivienda. Este factor alude al régimen en el que se encuentra la casa, si está vacía, alquilada, habitada por el propietario u ocupada de forma ilegal. Este aspecto es importante, porque a la hora de valorar una vivienda se calcula cómo puede variar su precio si está ocupada ilegalmente o alquilada (en ambos casos la venta puede retrasarse un tiempo considerable y cambiar su precio de mercado).
  
• Condiciones urbanísticas. Hace referencia a cómo afecta en el valor de una vivienda que no tenga todas las licencias necesarias -y que por tanto esté en una situación ilegal o alegal- o que se vea afectada por la modificación del plan urbanístico de la ciudad. Estos cambios urbanísticos pueden ser positivos, por ejemplo cuando se recalifica un suelo rústico en urbano y se incrementa el valor del inmueble, pero también negativos, como en el caso de los terrenos que se ven afectados por el trazado de una carretera o vía.  

Factores externos que influyen en la valoración de la vivienda 

Además de los factores intrínsecos, existen otras variables que son determinantes al valorar una vivienda. Están relacionadas con la situación del mercado inmobiliario, el ciclo económico o lo que se conoce como la obsolescencia funcional. 

• Situación del mercado inmobiliario. Los cambios en el mercado afectan a la oferta y demanda y esto repercute en la valoración de los inmuebles. Cuando hay mucha oferta de vivienda y poca demanda, la valoración tiende a la baja; por el contrario, si la oferta es escasa y la demanda elevada, afecta positivamente.
  
  
  

  
  
• Evolución de los ciclos económicos. La incidencia que la situación económica tiene sobre el mercado inmobiliario afecta claramente en el precio de un inmueble. Por ejemplo, una casa tiene un valor diferente en una situación de boom inmobiliario que en un contexto de crisis económica, como ocurrió en la última crisis del ladrillo (cuando llegó a depreciarse el precio de las viviendas hasta un 40%). Los expertos del sector señalan que los principales factores que influyen en el valor de la vivienda son el crecimiento económico y la perspectiva de empleo. Por tanto, en un contexto de crisis económica que tiene un impacto negativo en el empleo -principalmente entre los jóvenes, el motor del mercado inmobiliario-, la consecuencia es una devaluación de los inmuebles.
• Obsolescencia funcional. Se refiere a la pérdida de valor de un inmueble por su estilo, materiales, diseño o equipamiento. Es decir, la casa se queda antigua respecto a los estándares actuales del mercado. Se calcula que la vida útil de un edificio está en torno a los 100 años, y los inmuebles se deprecian con el paso del tiempo. Esta depreciación puede ser física, por la pérdida de valor que experimenta por su estado de conservación y antigüedad, o puede ser una depreciación funcional, cuando la pérdida de valor se produce por falta de adaptación al uso o diseño actuales. Además, si esta vivienda antigua está en un barrio de casas nuevas, su valor será inferior en comparación con el resto. 

Como resumen, hay que destacar que existen factores endógenos y exógenos, algunos previstos y otros imprevistos, que son importantes a la hora de hacer la valoración de un inmueble.