Cambios incorporados en la Ley de Vivienda

Después de 13 meses de negociaciones entre los socios del Gobierno, hay acuerdo para aprobar la primera Ley de Vivienda. El pacto alcanzado con ERC y EH Bildu ha permitido que el Gobierno asegure los votos para que se apruebe el texto definitivo de la ley en el Congreso antes de las próximas elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. 



La redacción definitiva de la Ley de Vivienda ha modificado algunas de claves que tenía el texto presentado por Unidas Podemos y aprobado por el Consejo de Ministros en febrero del año pasado. Los principales cambios incorporados en la ley se centran en el alquiler con la fijación del tope al precio del alquiler desvinculado del IPC y la nueva consideración de gran propietario. Además, se establecen nuevas medidas sobre los desahucios y para aumentar el mercado de vivienda protegida. ¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda? 

Limites en la subida del alquiler 

El nuevo texto legal establece un límite en la subida del precio del alquiler del 2% este año y del 3% en 2024 en todos los contratos en vigor, tanto si son grandes o pequeños propietarios o si es una zona tensionada o no. A partir de 2025 no podrá subir la renta por encima del IPC y se aplicará un nuevo índice de referencia más estable e inferior al IPC. El INE tiene que presentar el nuevo índice de referencia para la actualización de la renta antes del 31 de diciembre de 2024 con el fin de evitar aumentos desproporcionados del alquiler. 

En los contratos futuros hay diferencias en el límite del alquiler según el perfil del arrendador. Para los pequeños propietarios el límite del alquiler se establece con respecto al contrato del inquilino anterior, es decir, solo se aplica el 2%, 3% o el nuevo índice según el año. Sin embargo, para los grandes propietarios no se podrá superar el índice de referencia que está elaborando el INE. 

Asimismo, cambia la concepción de los grandes propietarios rebajando el número de viviendas que tiene un propietario para ser considerado un gran tenedor. Antes tenían esta consideración los arrendadores con 10 o más inmuebles, pero ahora son los propietarios con 5 inmuebles arrendados en zonas tensionadas. Con esta medida se intenta reducir la especulación de los fondos buitre. 

Requisitos de las zonas tensionadas 

En la redacción definitiva de la Ley de Vivienda se amplía la declaración de las zonas tensionadas que tienen que ser declaradas por las comunidades autónomas en virtud del cumplimiento de uno de estos requisitos: 

• El coste de la vivienda (hipoteca o alquiler más gastos suministros) supere el 30% de la renta media de los hogares en esa zona. 
• El precio del alquiler o de la compra haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración de zona tensionada. Se ha modificado este punto con una rebaja desde los 5 puntos por encima del IPC que se fijó en la redacción inicial de la ley. 

Las comunidades autónomas pueden decidir si declaran o no las zonas tensionadas aunque cumplan los requisitos, ya que las competencias en materia de vivienda corresponden a las autonomías. 

El propietario paga los honorarios de la inmobiliaria 

El inquilino queda exento de pagar los gastos y honorarios de la agencia inmobiliaria que pasan a corresponder al propietario del inmueble. La ley establece esta obligación para todos los propietarios y no solo los grandes tenedores. 



Por otro lado, la ley limita la posibilidad de que los propietarios puedan cargar otros gastos a los inquilinos para compensar estos honorarios. No se puede obligar al inquilino al pago de la comunidad o de la tasa de basura si no estaba ya recogido en el contrato. Esto supone que se elimina la cláusula incluida en los contratos de alquiler que permitía no aplicar la ley si existe “un acuerdo entre las partes”. De este modo, se protege más al inquilino.

Regulación de los desahucios 

Respecto a los desahucios, se prohíbe que puedan efectuarse sin fecha y hora predeterminada. Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento que aplazan estos procesos más de 2 años. Asimismo, se establece el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.  

Por otro lado, las comunidades autónomas pueden elaborar mecanismos para llevar a cabo la mediación y ofrecer una alternativa habitacional cuando lo consideren necesario. Los grandes tenedores tienen que someterse a estos mecanismos cuando realicen desahucios. 

Además, se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para las personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier medida dirigida a ofrecer una alternativa habitacional a estas personas y familias.

Aumento del parque de vivienda protegida 

Los porcentajes de reserva de suelo para el aumento de la vivienda protegida se incrementan del 30% al 40% en suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Medidas que se mantienen en la Ley de Vivienda

Las medidas incluidas en la Ley de Vivienda que no han sido modificadas por el reciente acuerdo con Bildu y ERC son las siguientes: 

Estímulos fiscales a los propietarios

• Bonificación del 90% si se rebaja el precio del alquiler un 5% en una zona declarada tensionada.
• Bonificación del 70% si se alquila la vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.
• Bonificación del 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores y se ha aumentado un 10% el valor de compraventa del inmueble.
• Bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda.

Movilización vivienda vacía 

Los ayuntamientos podrán fijar un recargo de hasta el 150% en la cuota del IBI a las viviendas que estén vacías, sin causa justificada, durante más de 2 años. Los propietarios deben tener como mínimo 4 viviendas en el mismo municipio.

Si la vivienda está vacía 3 años, el recargo puede ser del 100% y se puede incrementar un 50% más si los propietarios tienen 2 o más pisos.

Calificación indefinida de la vivienda protegida 

Esta protección indefinida será para las viviendas protegidas promovidas sobre suelo calificado de reserva, mientras que en el resto de los supuestos se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años. 

El desbloqueo de la Ley de Vivienda ha provocado reacciones diversas en el mercado inmobiliario. Los socios de Gobierno se han manifestado a favor de los cambios, mientras que la oposición considera que son medidas intervencionistas. Por otro lado, los expertos inmobiliarios creen que esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, principalmente de los jóvenes, y además va a reducir más el mercado del alquiler.