Comprar un piso o alquilar. ¿Qué es más rentable?

30.10.2019 17:08
Llaves de un piso

¿Dudas entre comprar o alquilar tu próxima vivienda?

Los expertos inmobiliarios venían indicando la tendencia desde hace algún tiempo, pero las cifras ya lo demuestran: comprar un piso es más rentable que alquilarlo en muchos casos. Al menos, en algunas capitales de provincia españolas.

Te contamos más.

Según el informe publicado por la firma estadounidense Century 21 en colaboración con urbanData Analytics durante la pasada feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point, el esfuerzo financiero de algunas familias españolas para alquilar una vivienda es mayor que para comprarla (teniendo en cuenta su tamaño y ubicación).

La tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de obra nueva supera en numerosos casos el 33% recomendado por los expertos del Banco de España y hace más recomendable la compra

Tanto es así, que la llamada tasa de esfuerzo, el porcentaje de los ingresos familiares que se dedica a la compra de la vivienda o al alquiler supera en este último caso ese 33% que recomiendan los expertos del Banco de España.
Así, hoy por hoy, la duda entre comprar o alquilar vivienda se inclina, en el caso de muchas familias españolas, hacia la primera opción.

Artículo sugerido: Qué piso puedo comprar con mi sueldo

Mejor comprar que alquilar sobre todo en Madrid y Barcelona

Esta situación se da especialmente en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona. Quienes viven en estas urbes tienen que salir a la periferia, al cinturón de ambas, para encontrar alquileres a niveles que no superen ese máximo recomendado del 33% de sus rentas.

El informe apunta, asimismo, el hecho de que una familia que esté en ese porcentaje límite perderá superficie de vivienda. Por ese importe, una familia puede acceder a una vivienda mayor en compra que en alquiler.

Más en concreto, con el mismo presupuesto para el alquiler o compra de una vivienda en Madrid se podrían tener 35 metros más de superficie si se opta por la adquisición. En el caso de Barcelona y Pamplona, el inmueble adquirido tendría unos 30 metros más.

Según los autores del estudio, sus conclusiones se basan en las rentas brutas por hogar y comparan el importe de la letra de un piso con la mensualidad de un alquiler. Así, los cálculos indican cuál sería ese importe máximo recomendado que podría dedicar una familia mensualmente a una compra o un alquiler.

Además, en función de ese capital se ha determinado la superficie del piso que se podría alquilar y comprar.

Metros disponibles según la renta y un endeudamiento máximo del 33%


Renta media anual
M2 piso de alquiler
M2 piso comprado
Madrid 3.568 €
75 110
Pamplona
3.431 € 130 160
Barcelona
3.377 € 65 95
Bilbao 3.168 € 90 120
Toledo
3.156 €
160 270
Palma de Mallorca
2.984 €
85 115

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Esfuerzos financieros excesivos para alquilar un piso mediano

La firma autora del estudio también ha recalculado los datos para una vivienda de obra nueva promedio de 90 metros cuadrados con el objetivo de ofrecer el porcentaje necesario de los ingresos familiares mensuales para acceder a esa propiedad.

La compra no exige un esfuerzo superior al 33% de las rentas familiares en ninguna ciudad

De esta manera, el informe llega a la conclusión de que la compra no exige un esfuerzo superior al 33% de las rentas familiares en ninguna de las ciudades estudiadas. Sin embargo, el alquiler obligaría a superar ese umbral en cuatro ciudades: Madrid, Barcelona, Bilbao y Palma de Mallorca y lo rozaría en Sevilla.

Compra de una vivienda de obra nueva de 90 m2

Según el siguiente cuadro, una vivienda de 90 metros cuadrados es más cara en Barcelona que en Madrid y Palma de Mallorca, puesto que se tendría que dedicar más porcentaje de la renta media disponible de una familia para poder pagarla.

Sin embargo, si se compara la renta con el precio, el esfuerzo para la adquisición de una vivienda no supera el umbral del 33% en ninguna de ellas, por lo que los precios están en niveles razonables.

Renta media total

% ingresos familiares mensuales para alquiler

% ingresos familiares mensuales para compra

Madrid

3.568 €

40%

27%

Barcelona

3.377 €

44%

31%

Bilbao

3.168 €

33%

24%

Palma de Mallorca

2.984 €

34%

25%

Sevilla

2.671 €

32%

19%

Del mismo modo, esa misma vivienda en alquiler supondría un mayor desembolso en las tres mismas ciudades y por el mismo orden: Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. No en vano, según otros estudios inmobiliarios, son estas tres ciudades españolas las que más han visto subir sus precios en alquiler y venta los últimos años.

Y aquí sí que se percibiría ese esfuerzo excesivo, pues Madrid y Barcelona exigen un porcentaje por encima del 40% de la renta media familiar para poder abonar un alquiler, mientras que en Palma el porcentaje sería del máximo recomendable (33%) y lo rozarían Bilbao (33%) y Sevilla (32%).

Cómo conseguir más metros por menos dinero en una vivienda comprada

El estudio indica que los compradores salen del centro de las grandes ciudades ante la imposibilidad de acceder a una vivienda a esos precios o la posibilidad de encontrar más superficie por el mismo importe. Y esta idea coincide con lo que señalan otros estudios como el de la tasadora Gesvalt al cierre del segundo trimestre de 2019.

llave de casa

Según esta fuente, la primera idea de los compradores fue buscar en distritos más alejados del centro, como Vicálvaro, Usera o Villaverde en Madrid; Sant Adriá en Barcelona; Bellavista, Sur y Casco Antiguo en Sevilla; o Poblados Marítimos, La Saïda y Quatre Carreres en Valencia. Sin embargo, esta escasez de oferta o estos precios tan elevados han expulsado a las familias a municipios limítrofes de las grandes capitales y a otras ciudades de menor tamaño. Así, según los datos de Gesvalt, los precios subían con fuerza (20%) en Chiclana de la Frontera, Motril, Ponferrada, Sabadell, Gandía o Sagunto, algo por detrás de localidades como Getxo, Pozuelo de Alarcón, Sant Cugat del Vallés, Majadahonda o las Rozas de Madrid, todas ellas alrededor de Barcelona, Madrid y Bilbao.

Cómo conseguir más metros por menos dinero en una vivienda alquilada

La tasadora indicaba en su informe que solo Madrid y Barcelona tenían a finales de junio precios de alquiler de vivienda media (90 metros cuadrados) en torno a los 1.500 €, lo que confirma también los datos presentados en el Barcelona Meeting Point que ya hemos desarrollado.

Una última fuente que confirma los elevados precios de los alquileres en Barcelona, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca es el informe de Solvia a cierre de junio. Según esta entidad, el alquiler es más caro en Barcelona (14,4 €/m²/mes), seguido por Madrid (13,1 €/m²/mes), Vizcaya (11,3 €/m²/mes) y Baleares (10,55 €/m²/mes).

Así, la conclusión es que la mejor manera de conseguir alquilar más metros cuadrados por el mismo precio pasa por salir de las cuatro ciudades más caras y buscar en la periferia. El estudio de Century apunta a Rivas-Vaciamadrid en Madrid o Sant Boi de Llobregat en Barcelona, pero advierte de que en localidades como Hospitalet de Llobregat la tasa de esfuerzo para una vivienda de 90 metros cuadrados iguala ese 44% de la Ciudad Condal.

Hoy por hoy comprar un piso ya es más rentable que alquilarlo en Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y algunas localidades en la periferia de estas ciudades. Salir de estas localidades permite alquilar a precios más bajos o una mayor superficie, en línea con lo que sucede en el caso de la compra.


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