Invertir en vivienda: ¿es mejor comprar para alquilar o para vender?

A pesar del impacto que ha tenido la pandemia en todos los sectores de la economía española se espera una recuperación progresiva, por lo que invertir en vivienda es una buena alternativa para los ahorradores. La vacunación masiva y las medidas de política económica, fiscal y monetaria hacen pensar que el mercado se está reactivando.

La economía española bajó un 11% el año pasado, pero el rebote podría alcanzar un 6%, según las estimaciones de Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research. En lo que respecta al mercado inmobiliario, un sector habitualmente refugio en tiempos de incertidumbre, Montoriol cree que la visión de conjunto es positiva y espera que el sector crezca y alcance en poco tiempo los niveles previos a la pandemia. Para la economista, los datos de demanda se han recuperado desde la segunda mitad del año pasado, sobre todo en la vivienda nueva, algo que corroboran los últimos datos del INE, que apuntan que la venta de viviendas de obra nueva ha registrado cifras récord desde 2014.

En este escenario, invertir en viviendas se plantea como una de las opciones a priori más seguras. No obstante, ¿cuál es ahora mismo la mejor opción: comprar para vender o para alquilar? Cada una de estas dos alternativas tiene sus ventajas e inconvenientes. Vamos a ver cuáles son.

Ventajas de comprar para alquilar

De acuerdo con los datos del Banco de España, la rentabilidad anual total de una vivienda (alquiler más variación de precios) se situó en el 5,2% en 2020, frente al 7,4% de 2019 y el 10,6% de 2018. Concretamente, la rentabilidad bruta por alquiler fue del 3,7%, por debajo del 3,8% del año pasado y del 4% de hace dos. Por otro lado, y según el informe de Servihabitat, la rentabilidad bruta media del alquiler en España ha pasado de un 5,7% en 2019 a un 6,8% en 2020. Eso sí, los datos cambian mucho de una ubicación a otra. Las comunidades autónomas con una rentabilidad por encima de la media son Navarra (7,1%), Región de Murcia (7%), Comunidad Valenciana (6,9%) y Cataluña (6,8%).

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Como puedes ver, invertir en vivienda para alquilar sigue siendo una de las mejores formas de obtener ganancias regularmente, sobre todo en las grandes ciudades.

Entre los principales argumentos de comprar para alquilar, los expertos de Solvia destacan los siguientes:

• Mayor demanda de vivienda en alquiler. La situación económica actual y la imposibilidad de muchas personas de acceder a una vivienda propia hacen que el mercado de alquiler haya ganado peso.
• Ingresos mensuales regulares. Una vez arrendada la vivienda, tendrás asegurados unos ingresos extra cada mes.
• Se alquila más rápido. Normalmente, alquilar una vivienda es bastante más rápido que venderla, por lo que podrás empezar a rentabilizarla antes.
• Ventajas fiscales. Se puede lograr una deducción del 60% sobre el total de las rentas obtenidas en el arrendamiento.

El principal hándicap de comprar para alquilar es que necesitarás tiempo para recuperar todo el capital invertido. ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler? Básicamente, hay que calcular la renta anual esperada, descontando sus gastos de mantenimiento (derramas, cuota de la comunidad, IBI, etc.), y dividirla entre el coste total del inmueble (vivienda, impuestos, gastos de compra de la vivienda, posibles reformas, etc.). El resultado se multiplica por 100.

Ventajas de comprar para vender

Otra posibilidad para invertir en vivienda es comprar un inmueble nuevo para venderlo más tarde. En este caso, sus grandes ventajas son estas:

• No es necesario realizar reformas. Al tratarse de una vivienda de obra nueva no es necesario acometer reformas antes de venderla (como sí ocurre en muchas ocasiones con las de segunda mano).
• Mayor precio de venta. El hecho de que se trate de una casa a estrenar hará que su precio de reventa sea superior al de otras de segunda mano, que además en muchas ocasiones requieren trabajos de mejora por parte de los nuevos propietarios.
• Demanda más elevada. Pese a que el mercado de segunda mano es más amplio, la oferta de viviendas de obra nueva es mucha veces inferior a la demanda (sobre todo en las grandes ciudades), por lo que son inmuebles muy cotizados. 
• Beneficios a corto plazo. A diferencia de los que ocurre cuando compras para alquilar, si vendes la vivienda podrás recuperar tu inversión -más los beneficios correspondientes- antes. Eso sí, antes de poner a la venta la casa, asegúrate de que se ha revalorizado lo suficiente para obtener la ganancia que estás buscando.

En este caso, la rentabilidad de la operación se calcula restando al precio de venta los gastos e impuestos de la operación. Esta cantidad debe dividirse entre el coste total de su adquisición multiplicarse por 100.