¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?

¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere? Esta es una pregunta que acaban haciéndose con más frecuencia de la que querrían muchas de las personas que heredan una vivienda. Como ya sabes, el principal problema es que una casa no se puede dividir para que cada beneficiario del testamento tenga su parte.

La solución más sencilla que tienen los herederos de una casa para repartir la parte proporcional de su valor es que uno de ellos compre al resto de los copropietarios su parte, quedándose con la totalidad del inmueble. La otra opción es vender la vivienda y repartir el dinero entre todos los herederos. 

Pero, ¿qué ocurre si alguno de los propietarios no acepta estas soluciones? ¿Se puede vender la casa si un heredero no quiere? Lo primero que debes tener en cuenta es que la venta de una vivienda heredada solo se puede realizar si todos los herederos están de acuerdo. No se puede obligar a nadie a vender si no quiere. Tampoco se puede hacer la venta solo con el acuerdo de la mayoría: es necesario que se acuerde la venta por unanimidad.

Entonces, ¿cómo vender una casa si un heredero no quiere? Te lo contamos en las siguientes líneas. 

Antes de la adjudicación de la herencia

Antes de proceder a la venta de la vivienda, el primer paso que tienen que dar los nuevos propietarios es realizar la adjudicación de la herencia con el fin de saber qué porcentaje de la casa corresponde a cada uno de ellos.

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No obstante, si todavía no se ha realizado la partición de la herencia, los herederos pueden acordar en ese momento que uno solo se adjudique la casa y abone el dinero correspondiente al resto. Si la vivienda ya se ha repartido entre los herederos, entonces se plantea la situación de proindiviso o copropiedad. Significa que todos son propietarios de una parte de la casa y, por tanto, para su venta tienen que estar todos de acuerdo.

Extinción de condominio cuando uno de los propietarios se queda con la casa  

La extinción de condominio es la siguiente respuesta a la pregunta de si se puede vender una casa si un heredero no quiere. Es la operación que se debe utilizar en aquellos casos en los que uno de los herederos no quiere vender la vivienda porque se quiere quedar con ella en su totalidad. Para llevarla a cabo, el resto de los copropietarios debe ceder su parte de la vivienda a un único heredero, que se convierte en el único dueño. 

La principal ventaja de la extinción de condominio es que resulta más económica que vender el inmueble de forma convencional a una tercera persona: solo hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y 1%. Sin embargo, en una compraventa es necesario liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía del 4% al 11% según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. También son más baratos los aranceles notariales y de registro en la extinción de condominio.

Por otro lado, cuando se realiza esta operación solo hay que pagar los impuestos en relación con el valor de la parte de la casa que se adquiere, no por la totalidad (como sí ocurre en el caso de una compraventa).

Finalmente, es importante recordar que los herederos que han cedido su parte también tienen que rendir cuentas con Hacienda pagando los correspondientes impuestos. En primer lugar, tienen que abonar la plusvalía municipal, y en segundo, declarar el beneficio obtenido en la declaración de la renta. 

División de la cosa común cuando un heredero no quiere vender la vivienda 

La anterior alternativa es válida en el caso de que todos los herederos sean partidarios de vender y uno de ellos quiera quedarse con la propiedad. Pero la cosa se complica cuando uno de ellos no quiere deshacerse del inmueble. En este caso, volvemos a la pregunta inicial de este artículo: ¿se puede vender una casa si un heredero no quiere?

La respuesta está en el artículo 400 del Código Civil, que  establece lo siguiente:

“Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Artículo 400 del Código Civil.

Como puedes ver, la ley responde claramente a la pregunta de si se puede vender una casa si un heredero no quiere: si no hay acuerdo unánime entre los herederos para vender la vivienda, la única alternativa es pedir la división de la cosa común.

Esta operación puede ser solicitada por cualquiera de los herederos copropietarios de la vivienda: solo tiene que ir al juzgado a pedir la división. Se trata de un procedimiento judicial de división de patrimonio que finaliza con la subasta pública de la casa. Es decir, habrá un juicio en el que se decretará la venta de la vivienda en subasta pública y posteriormente se repartirá el dinero obtenido entre los herederos según su cuota de propiedad. Hay que tener en cuenta que esta solución es más cara porque exige la presencia de abogado y procurador para asistir al juicio. 

En la subasta pueden participar los herederos sin pagar ninguna fianza. Sin embargo, el resto de los participantes tienen que depositar el 30% del valor de la vivienda para participar en la subasta. Si la vivienda se adjudica un tercero, abonará a cada uno de los herederos su parte; si se la queda uno de los copropietarios, abonará al resto la parte correspondiente.

No obstante, antes de acudir al juzgado para vender el inmueble existen varios mecanismos para llegar a un acuerdo. Se puede realizar un acto de conciliación, en el que un mediador se encarga de encontrar una solución que satisfaga a todas las partes. También cabe la conciliación notarial, en la que se llega a una solución negociada ante notario y los acuerdos se recogen en una escritura. 

¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere? Sí, existen numerosas alternativas para hacerlo: mediante la extinción de condominio (si uno de los propietarios quiere quedarse con el inmueble); mediante la división de la cosa común -y el consiguiente proceso judicial- si los copropietarios no logran ponerse de acuerdo; o mediante un acto de conciliación.