El aumento del precio del alquiler y sus consecuencias

El alquiler ha vivido un año de aumento, tanto en volumen como en precio. Se ha pasado de una tasa del 13,9% de hogares en alquiler en 2004 al 18% que se registró en 2021. Paralelamente la renta del alquiler también lleva una tendencia ascendente en los últimos dos años. Según el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) elaborado por el INE con información de la Agencia Tributaria y del Catastro, el precio del alquiler solo subió el 0,9% en 2020 frente a la subida del 3,5% que registró en 2019. 

Sin embargo, en los datos aportados por los portales inmobiliarios el aumento del precio del alquiler fue del 1,4% en 2019, aunque en este caso se trata de precios de oferta. Aunque la fuerte subida ha sido en 2021 con incrementos superiores al 15% en las ciudades más tensionadas. 

La duda es cómo evolucionará el alquiler el próximo año y en qué medida afectará la limitación del 2% en la actualización de la renta al incremento del precio del alquiler. 

Subida del precio del alquiler este año 

El precio del alquiler ha seguido una tendencia alcista durante este año. Un estudio sobre el alquiler elaborado por Fotocasa señala que el precio del alquiler medio en España ha alcanzado un máximo histórico este año con 11,21 €/metro cuadrado. En el mes de octubre registró una subida del 4% interanual, la octava subida que se ha producido este año. 



Este aumento del precio del alquiler se repite en todas las comunidades autónomas porque existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que provoca el incremento del precio del alquiler. Según Fotocasa existe un déficit de 2,5 millones de viviendas para cubrir la demanda del alquiler, mientras que la demanda ha crecido tres puntos este año, la oferta ha descendido dos. 

El informe de precios de Idealista sitúa el precio medio del alquiler en 11,3 €/metro cuadrado en noviembre, que supone una subida del 7,3% en el año. No obstante, algunas comunidades autónomas superan este precio, en concreto Cataluña que con 15,2 €/metro cuadrado registra el alquiler más caro, seguido de Madrid 14,9 €/metro cuadrado, Islas Baleares 13,7 €/metro cuadrado y Euskadi 12,7 €/metro cuadrado. 

Limitación del precio del alquiler en 2023

Dentro de las medidas aprobadas por el Gobierno en el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania se incluía la limitación de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento al 2% máximo hasta el mes de diciembre. Con posterioridad, se ha ampliado esta medida un año más, hasta el mes de diciembre de 2023. 

El objetivo de esta limitación en la actualización de la renta era evitar que el precio del alquiler se encareciese como consecuencia de la fuerte subida que ha experimentado el IPC a lo largo del año. De esta medida se benefician los inquilinos que tienen pactado en el contrato de alquiler la actualización anual de la renta vinculada al IPC que, por otra parte, es el índice más utilizado para actualizar la renta. 

La desvinculación de la renta del IPC en un primer momento solo afectaba a los inquilinos que tenían que actualizar la renta entre el 1 de abril y el 31 de diciembre pero ahora se ha prorrogado la medida hasta final de 2023. Se calcula que son 3,5 millones de contratos los que están afectados, según los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.

La limitación de la subida del precio del alquiler favorece a los inquilinos que no han visto aumentar la renta de forma desproporcionada. Sin embargo, los arrendadores se muestran en contra de prorrogar esta medida durante el próximo año, porque no han recibido ninguna compensación por la pérdida económica que comporta. Desde la Asociación de Propietarios de viviendas en Alquiler (Asval) plantean reclamaciones patrimoniales de los propietarios contra el Estado, ya que el 75% de los propietarios son particulares. Esta asociación se va a encargar de presentar las reclamaciones de los propietarios ante el registro de la Administración. 

¿Qué pasará en 2023 con el alquiler?

La tendencia alcista en el precio del alquiler continuará el próximo año, según todas las previsiones, por varias razones. En primer lugar, porque se frenará la compra de vivienda como consecuencia del encarecimiento de las hipotecas por el alza de los tipos de interés. Esto provocará un desplazamiento de la compra de vivienda hacia el alquiler entre quienes tienen más dificultades para acceder al crédito. 


En segundo lugar porque la escasa oferta de vivienda en alquiler será insuficiente para cubrir la demanda lo que tensionará más el precio, ya que la limitación del precio del alquiler desviará la oferta de vivienda en alquiler a la venta. Según un estudio de Idealista la oferta de viviendas en alquiler ya se ha reducido un 25% durante el tercer trimestre que se suma a la caída del 37% del segundo trimestre. 

Los economistas de Funcas sitúan el aumento del precio del alquiler en del 5% hasta mediados del 2023, porcentaje en el que coinciden diferentes fuentes. No obstante, la evolución del alquiler dependerá en gran medida de la aprobación de la Ley de Vivienda en la que se establecen medidas para la contención del precio del alquiler, lo que podría contribuir a una reducción importante de la oferta y un aumento mayor del precio.