Aumenta el riesgo de burbuja inmobiliaria

El temor a un nueva burbuja inmobiliaria surge cuando el precio de la vivienda sube de forma exagerada. El precio de la vivienda lleva una tendencia alcista durante los últimos años, pero no es la única condición que condiciona una burbuja. De hecho la situación actual del mercado inmobiliario tiende a la contención de los precios afectado por la subida de tipos de interés, el encarecimiento de las hipotecas unido a una escasez de oferta de viviendas.  

¿Qué es una burbuja inmobiliaria? 

Se dice que se ha producido una burbuja inmobiliaria cuando las viviendas alcanzan precios muy por encima de su valor real. Es un crecimiento excesivo provocado por la especulación que hace que aumente el precio del terreno urbanizable y también el precio de la vivienda. Además, los bancos conceden hipotecas con un riesgo elevado a clientes que están sobreendeudados. 

¿Cuándo hay riesgo de burbuja inmobiliaria? 

Las condiciones que tienen que darse para que un país esté en riesgo de burbuja son:

• Rápido crecimiento del mercado inmobiliario, con una sobrevaloración del precio de la vivienda. 
• Elevado endeudamiento de los hogares. 
• Aumento del crédito hipotecario junto con relajación en las condiciones de los préstamos. 
• Construcción desmedida. 

Los indicadores para medir este riesgo son: la evolución del precio de la vivienda, el esfuerzo financiero necesario para comprar vivienda, la relación entre el precio de compra y el alquiler y el volumen de crédito de los hogares. 

¿Dónde hay riesgo de burbuja inmobiliaria? 

En el mes de julio un análisis de Business Insider destacaba que había 12 países en riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria, España no estaba en ese grupo. En 2008 los países del sur de Europa vivieron una burbuja inmobiliaria pero ahora son los países del norte y centro de Europa los que corren mayor peligro. Los países de la OCDE con más probabilidades de sufrir una burbuja inmobiliaria son Luxemburgo, Canadá y Nueva Zelanda. 

Sin embargo, España ocupaba uno de los últimos puestos del ranking junto con Italia, lo que significa que la situación es diferente a la que ocurrió en 2008 cuando se inició la burbuja inmobiliaria. En ese año, el precio de la vivienda rozó el pico más alto, la deuda de los hogares superaba el 130%, el 70% del crédito bancario estaba en el sector inmobiliario y las hipotecas cubrían más del 100% del valor de la vivienda. 

No obstante, tanto el Banco de España como el FMI advierten que en estos momentos en España hay que estar atentos al aumento del precio de los pisos. 

¿Cómo está ahora el mercado inmobiliario? 

En el tercer trimestre de este año el precio de la vivienda ha crecido un 7,6%, aunque son cuatro décimas menos que el crecimiento experimentado en el trimestre anterior, según los datos del INE. No obstante, son 34 trimestres de crecimientos interanuales lo que equivale a ocho años de subidas continuadas. 

Los precios de la vivienda nueva subieron un 6,8%, pero son dos puntos menos desde el máximo del 8,6% que se produjo en el primer trimestre. En la vivienda de segunda mano el precio aumentó un 7,8%, una décima menos que en el segundo trimestre. 

El precio de la vivienda habría subido más del 50% desde el inicio del ciclo pero está todavía un 5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. No obstante, Fitch Ratings señala que al ritmo que crece el precio de la vivienda hasta 2024 no se alcanzarán los precios de 2007- 2008. 

Desde Caixabank creen que se ha frenado la subida de los precios de la vivienda pasando del 6,7% de incremento en el primer trimestre al 4,7% en el tercero y se mantendrá esta tendencia en los próximos meses. En BBVA prevén un incremento del precio entre el 0% y el 5% a final del año 2023, siempre inferior a la inflación. 




En cuanto al endeudamiento, este año se ha producido una subida de los tipos de interés lo que ha provocado que el euríbor, el índice al que están referenciadas las hipotecas variables ha pasado de estar en negativo a superar el 2,8% en noviembre y se prevé que alcance el 3% en los próximos meses. Esto ha provocado un encarecimiento del coste de las hipotecas por lo que no hay tanto peligro de sobreendeudamiento. 

La compraventa de viviendas ha mantenido una tendencia alcista como consecuencia de la demanda embalsada durante el periodo de la pandemia y el ahorro de los hogares. Ahora, la subida de los tipos de interés ha provocado que las compraventas se han adelantado para evitar la incertidumbre del futuro. En octubre las compraventas aumentaron un 11,4% sobrepasando las 51.600 operaciones, según los datos del INE. 

Las compraventas llevan 20 meses de tasas anuales positivas, acumulando un alza este año del 17,6%. La mayor actividad se concentra en el mercado de las viviendas de segunda mano. En volumen, hasta octubre se han superado las 550.990 compraventas. 

Con estos datos ¿qué puede ocurrir el próximo año? ¿es posible una burbuja inmobiliaria? De acuerdo con las previsiones de los expertos inmobiliarios no se dan las condiciones para que se produzca una burbuja inmobiliaria como en 2008. El próximo año el precio de la vivienda va a mantener el mismo nivel que en 2022 y el aumento de los tipos de interés limitará más el acceso a las hipotecas porque serán más caras. 

Además, no hay exceso de oferta que va a estar condicionada por el control de precio del alquiler y la escasez de mano de obra cualificada. La demanda, mientras tanto, se mantiene por encima de la oferta, aunque se espera que la demanda se modere y termine afectando al precio que también se moderará.