Análisis: así está la venta de viviendas en España

2020 ha sido un annus horribilis para la economía española, y el sector inmobiliario no ha sido ajeno a esta situación. Aunque los datos oficiales disponibles a enero de 2021 aún no recogen las cifras del año completo, los expertos apuntan a que se mantiene cierta debilidad en la venta de viviendas en España debido a que la pandemia sigue y seguirá presente a pesar del optimismo generado por la llegada de la vacuna. No obstante, también esperan que, poco a poco y en la medida de lo posible, se vaya recuperando la normalidad en los sector inmobiliario.

Del mismo modo, argumentan que no todos los sectores del mercado inmobiliario se han comportado igual y que algunas de las nuevas tendencias entre los consumidores han venido para quedarse -como el teletrabajo- y tendrán implicaciones importantes para el sector.

Por ejemplo, Jose María García, director del área de valoraciones RICS/IVS de Gloval, señala que “tras la caída de la actividad inmobiliaria durante la primera mitad del año como consecuencia de la pandemia, un notable número de indicadores han reflejado datos menos negativos durante el tercer trimestre, fruto de la mejora en las condiciones de movilidad y restricciones impuestas por las autoridades”. “A medida que se vaya afianzando el control de la misma y con la llegada de vacunas y responsabilidad de los ciudadanos, la economía irá mostrando datos más alentadores”, añade.

La venta de viviendas ha sufrido un golpe hasta el verano, pero cifras positivas después

Por su parte, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, señala que “la venta de viviendas ha mostrado un impacto inmediato y contundente hasta el verano y cifras relativamente positivas en meses posteriores, con mejor comportamiento hasta la fecha en la obra nueva. Es de esperar que la demanda en los últimos meses de 2020 haya vuelto a acusar el empeoramiento reciente de la situación sanitaria”.

Algunos datos sobre el mercado

Antes de la llegada de la Covid-19 el mercado ya mostraba unos signos de ralentización que se acentuaron con la pandemia. En líneas generales, y con datos a fecha de septiembre, la venta de viviendas en el tercer trimestre alcanzó las 132.006 operaciones, un 67% más que en el segundo trimestre, mientras que los visados para la ampliación o reforma aumentaron un 18% en ese periodo, lo que supuso el mejor dato de 2020 hasta la fecha (8.701 permisos), según indican en Gloval.
 
Por otro lado, los certificados de fin de obra sumaron 12.171 entre julio y septiembre, un 24% más frente al segundo trimestre, las tasaciones hipotecarias entre julio y septiembre alcanzaron las 215.443, un 33% más (de nuevo su mejor trimestre de 2020) y el valor tasado de la vivienda por metro cuadrado se mantuvo en los niveles de 2019, aunque con un cierto recorte: 1.619,6 euros en el tercer trimestre de 2020 frente a los 1.641,2 euros en el tercero de 2019, un 1,3% menos.

En el cuarto trimestre de 2020, el precio de la vivienda habría caído un 1,1% frente a 2019.

Si recurrimos a los datos de Gesvalt, correspondientes al cuarto y último trimestre de 2020, destaca una caída del precio de la vivienda del 1,1% con respecto al mismo período de 2019. Según sus estimaciones, esta contracción en el precio de venta residencial, situado de media en España en 1.391 euros por metro cuadrado, es menor a la pronosticada a mediados de año, donde se preveía una caída de entre un 3% y un 4%.

Por su parte, el informe Tinsa IMIE Mercados Locales, que recoge la evolución del valor de la vivienda terminada a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa, refleja una caída en el precio medio del 0,7% en el cuarto trimestre respecto al tercero, hasta 1.351 euros por metro cuadrado. Esta cifra supone una bajada del 1,7% en tasa interanual. El descenso acumulado en el precio medio de la vivienda en España desde el inicio de la crisis sanitaria es del 2,3%.

Según las últimas cifras oficiales disponibles en el mercado (octubre de 2020), el número de compraventas de viviendas ha sido de 339.986, una caída relevante desde las 431.713 operaciones registradas en el mismo mes de 2019 (-13,2%). Por tipo de vivienda, las ventas de obra nuevas bajaron un -5,01% en octubre de 2020 frente a octubre de 2019 hasta las 7.697, en tanto que la venta de viviendas usadas cayó un -15,1% en tasa interanual hasta -67.410 transacciones, según el INE.  

Por otro lado, según los datos de Tinsa, los descensos interanuales desde la crisis sanitaria son generalizados. Algunas capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, y Málaga no registraron crecimientos en sus precios en el cuarto trimestre, pero atenuaron su tendencia descendente. Castellón (2,7%) y Melilla (5,3%) fueron las únicas capitales de provincia en las que se produjeron subidas interanuales, mientras que los descensos superaron los dos digitos en Lérida (10,4%), Badajoz (12,7%), Orense (12,9%), Álava (11,8%) y La Rioja (20,1%).

Así, las capitales más caras al cierre de 2020 fueron San Sebastián (3.518 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.160 euros) y Madrid (2.830 euros). Las más baratas, Lugo (777 euros por metro cuadrado), Ávila (870 euros) y Castellón (882 euros).

Como apunte adicional, Tinsa señala que desde los máximos del ciclo anterior (2007), la caída acumulada supera el 50% en 12 capitales: Huelva, Zaragoza, Ávila, Burgos, Segovia, Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara, Lleida, Castellón y Logroño.

Tendencias en la venta de viviendas para 2021

Junto a estas cifras, actualmente existen algunas tendencias e incertidumbres que pueden condicionar la venta de viviendas en 2021. Así, los expertos del Instituto de Valoraciones destacan las siguientes:

• Búsqueda de viviendas adaptadas a las nuevas necesidades: ahora, muchos compradores buscan localidades con reducida densidad de población, además de viviendas con espacios amplios y exteriores, más luminosidad, estancias para teletrabajar, una mayor eficiencia energética y zonas comunes espaciosas. Asimismo, se ha notado un mayor interés por la obra nueva (ya que estos inmuebles satisfacen mejor las nuevas necesidades de las personas tras la pandemia) y por las viviendas unifamiliares en los extrarradios de las grandes ciudades, donde los inmuebles también suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas. También se ha acentuado la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.
• Incertidumbre en el mercado de alquiler. Factores como el incremento de viviendas en el mercado del alquiler debido al traspaso de los pisos del alquiler turístico al alquiler tradicional, el mayor interés por zonas alejadas del centro de las ciudades y el crecimiento del formato build to rent han hecho que la oferta de inmuebles se haya incrementado y que los precios hayan bajado (en este otro artículo analizamos la situación actual del mercado de alquiler de viviendas en España).
• Incertidumbre en la actividad de los extranjeros: según el Consejo General del Notariado, se ha producido un descenso medio del 37,4% interanual en la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros en el primer semestre de 2020 debido al impacto de las restricciones internacionales para viajar y a la incertidumbre sobre la evolución de la pandemia. A corto plazo, esta ralentización de las operaciones podría mantenerse. Sin embargo, a medio-largo plazo se espera que España recupere el interés de los compradores extranjeros.
  
• Más servicios digitales: el sector inmobiliario apunta a una mayor presencia online, menos dependencia física y más actividad digital en las transacciones. La posibilidad de realizar tours virtuales de viviendas con el móvil, poder cerrar transacciones de forma telemática mediante contratos inteligentes; o la solicitud de una hipoteca 100% online, son algunos de los beneficios que ofrece la digitalización.

Como punto final, no dejes de leer las previsiones de la agencia de calificación financiera Standard & Poor’s según las cuales España liderará la subida del precio de la vivienda en 2021.