Análisis: situación actual del alquiler de viviendas en España

Incertidumbre. Es la palabra que mejor resume la situación actual del mercado del alquiler de viviendas en España. Después de años viendo como la tasa de alquiler y el precio subían, el año pasado se cerró con una caída moderada del precio y un descenso de la demanda. 

Paralelamente, el precio de la vivienda ha cerrado el último trimestre del año con una caída del 0,7% sobre el anterior y del 1,7% en tasa interanual. Desde el inicio de la crisis sanitaria ha bajado el precio un 2,3% según los datos de Tinsa. No obstante, según el informe de vivienda de Gesvalt, el descenso en el precio de la vivienda ha sido menor de los pronósticos que se hicieron a mitad del año, que cifraban la bajada entre un 3% y un 4%. 

Este año, las previsiones apuntan a que el precio de la vivienda seguirá bajando. Según el BBVA, caerá un 1,5% de media, aunque es posible que se recupere algo en el segundo semestre. Mientras, Bankinter estima una caída del 9% acumulado entre 2020 y 2021. La agencia Fich, sin embargo, avanza una caída del 10% en dos años, porque cree que el mercado español será más castigado que el del resto de Europa y no se recuperará hasta 2022. No obstante, la evolución de la pandemia y de la situación económica condicionará el comportamiento del precio de la vivienda y de las ventas. 

El precio del alquiler de viviendas se modera

La burbuja del alquiler de viviendas ha pinchado, o esa es al menos la impresión del mercado. Así, la evolución del precio del alquiler ha pasado de crecimientos consecutivos en los tres últimos años, a una moderación de la subida en torno al 5% a finales de 2020, según los portales inmobiliarios. Incluso se ha producido una fuerte caída de los precios en las principales ciudades: Barcelona (12%) y Madrid (8%), de acuerdo con los datos de Fotocasa.

El informe de precios de alquiler de Idealista destaca que el año se ha cerrado con una subida del 1,4%, aunque la situación ha sido muy distinta en Madrid y Barcelona, donde los precios han caído un 7,3% y un 9,4%, respectivamente. El precio medio del alquiler cerró el año a 11,1 euros/metro cuadrado, que supone apenas un 1,4% de subida respecto a 2019. 

Las ciudades con el precio del alquiler más elevado continúan siendo Madrid y San Sebastián (15 euros/metro cuadrado), mientras que Barcelona ha quedado en tercera posición (14,9 euros/metro cuadrado). Por detrás se sitúan Bilbao (12,7 euros/metro cuadrado) y Palma de Mallorca (11,2 euros /metro cuadrado). No obstante, la situación es muy diferente, mientras que en Bilbao ha subido el precio casi un 2%, en Palma ha descendido más de un 6%. Entre las grandes ciudades también se han produdido fuertes bajadas en Málaga (5,6%) y Sevilla (5,2%) y algo menores en Valencia (1,7% y Zaragoza (0,6%). 

Esta caída del precio se ha desencadenado por el aumento de la oferta de vivienda en alquiler, causado por el trasvase de las viviendas de alquiler turístico al residencial, como consecuencia del confinamiento y la pandemia que ha reducido la presencia de turistas al mínimo. 

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Otro factor importante es que durante el último año se ha desarrollado con fuerza el build to rent por parte del sector inmobiliario para ampliar el parque de viviendas nuevas en alquiler, sobre todo en las principales ciudades, viviendas que llegarán al mercado a lo largo del próximo año. 


En relación al comportamiento del mercado de alquiler de viviendas en 2021, los expertos prevén que la caídas de precios continuarán hasta un 10%, mientras que exista un stock de inmuebles en alquiler y la pandemia no se solucione. También bajarán el precio los pequeños propietarios que necesitan arrendar las viviendas para mantener los ingresos que consiguen con ese alquiler. 

Desciende la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas 

Por otro lado, se observa un descenso en la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas, que se sitúa en torno al 4%, según Tinsa y al 3,7% según Gloval (una décima por debajo de la que se registró en 2019). Los mayores rentabilidades se han alcanzado en Zaragoza con un 4,7%; Sevilla, con un 4,5%, y Valencia, con un 4,4%.

Por encima de la media, se sitúan en la ciudad de Zaragoza siete distritos: los Barrios rurales del oeste (5,5%), Delicias (5,3%), San José, Las fuentes y Torrero-La Paz (5,1%), Oliver-Valdefierro (4,9%) y La Almozara (4,8%). 

En Sevilla, solo tres distritos están por encima del 4,5% de media. Son Macarena (4,6%), Cerro Amate (4,8%), Sur y Este-Alcosa-Torreblanca (4,6%). En Valencia, superan la media con creces los distritos de Benicalap (5,5%), Poblados del sur (5,1%), Jesús y Benimaclet (5,0%), 

En Madrid, con una rentabilidad bruta del 4,2%, ésta es mayor en los distritos donde el precio de la vivienda es más barato: Puente de Vallecas (5,5%), Carabanchel (4,9%), San Blas y Villaverde (4,8%) y La Latina (4,7%). Mientras, en Barcelona, donde la rentabilidad bruta alcanzó el 3,8%, se ha superado este valor en Ciutat Vella (4,3%), Horta Guinardó y Nou Barris (4,1%) y Sant Andreu (4%). 

Pendientes de la limitación de precios de alquiler de viviendas

Finalmente, el mercado del alquiler de viviendas en España permanece atento a la regulación de los precios anunciada por el Gobierno (algo que ya se ha implantado en Cataluña). No obstante, y a pesar de que el precio del alquiler ha sido tradicionalmente uno de los principales escollos para acceder a una vivienda (sobre todo en el caso de los jóvenes), el sector se muestra en contra de la limitación de los precios de alquiler. Esta medida, que es una de las propuestas acordadas entre PSOE y Unidas Podemos, se incluirá en la Ley de Vivienda que está elaborando el Gobierno para ser aprobada a lo largo del primer trimestre de este año. 

En principio, esta limitación del precio del alquiler de viviendas se establecerá solo en las zonas tensionadas en las que se produzca un incremento exagerado del precio. La normativa incluirá mecanismos para que los ayuntamientos o las comunidades autónomas puedan fijar un tope al precio del alquiler cuando se haya producido un aumento exagerado y sostenido en el tiempo. En Cataluña, donde ya está aprobada la medida desde el pasado mes de mayo, la renta no puede superar más de un 10% el índice de referencia en las zonas donde hay problemas para encontrar una vivienda en alquiler.  En este artículo te contamos qué es el índice de referencia de precios de alquiler.

Esta medida funciona en Estados Unidos y en algunos países europeos (Alemania, Francia, Suecia, Irlanda, Suiza y Reino Unido) con resultados diversos. Sin embargo, los distintos operadores del sector consideran que el mercado debe regularse solo sin necesidad de intervenir en los precios. Una de las consecuencias que puede causar el control de precios es la reducción de la oferta de alquiler, lo que puede provocar el efecto contrario al que se pretende con esta medida al aumentar los precios y la economía sumergida. 

El consenso del mercado apunta a que durante este año el precio del alquiler de viviendas continuará su tendencia a la baja, mientras que la demanda no crezca y se mantenga el aumento de la oferta.