Rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

La ley permite rescindir un contrato de alquiler siempre y cuando se den unas circunstancias determinadas. El resto de arrendamientos firmados entre particulares desde marzo de 2019 deben tener una duración de cinco años, que puede prorrogarse otros tres. Este periodo de alquiler debe aparecer reflejado en una de las cláusulas del contrato.

No obstante, el tema clave de este artículo es contarte cómo rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo y por parte del propietario. Veremos cuáles son las opciones que tiene. 

Causas para rescindir un contrato de alquiler

Las causas por las que un propietario puede rescindir un contrato de alquiler antes de su conclusión están fundadas en el incumplimiento de alguna de las obligaciones suscritas por parte del inquilino:

• Impago de la renta mensual o de las garantías que se han acordado entre casero e inquilino. A pesar de que la ley no señala ninguna cantidad concreta, se considera que hay un impago cuando el arrendatario no ha abonado dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año. 
• No pagar la fianza, requisito obligatorio en cualquier alquiler, o su actualización (aquí puedes conocer más detalles sobre para qué sirve la garantía de alquiler).
• Si el inquilino ha subarrendado parte de la vivienda o cede su posesión sin contar con el consentimiento del propietario. 
• La realización de obras en el inmueble sin permiso del arrendador o haber causado daños dolosos en él. 
• Realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Destinar la casa a un fin distinto al que está recogido en el contrato, es decir ser la vivienda permanente del arrendatario. 

Rescindir el contrato alquiler por necesidad del arrendador

Al margen de las causas anteriores para rescindir un contrato de alquiler por incumplimiento de algunas de las condiciones por parte del inquilino, la ley contempla un supuesto especial: se trata de la rescisión del contrato de alquiler por necesidad del arrendador. 

Esta situación se produce cuando el arrendador necesita recuperar la vivienda para su familia o para sí mismo. En este caso se puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo por parte del propietario. No obstante, la ley exige que se cumplan unos requisitos concretos para que el inquilino abandone la vivienda:

• En primer lugar, no puede rescindirse el contrato de alquiler de la vivienda hasta que no haya pasado un año desde que se inició.
• Solo se puede reclamar la casa para ser utilizada como vivienda permanente del propietario o de algún familiar de primer grado por consanguinidad o adopción, como pueden ser los hijos o el cónyuge (si así se recoge en la sentencia de divorcio).
• Este supuesto para la rescisión del alquiler tiene que estar recogido en el contrato de arrendamiento que firmaron las dos partes.

Además, finalizado el plazo de los cinco años el arrendador podrá negarse a renovar el contrato siempre que preavise al inquilino con cuatro meses de antelación. Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años más, salvo que el inquilino no quiera renovar el contrato. 

¿Cuándo se debe notificar la rescisión del contrato?

El plazo de tiempo que tiene el casero para comunicar al inquilino la rescisión del contrato varía según el motivo por el que se termina la relación. En el caso de querer echar al inquilino por no pagar la renta o por cometer alguna de las infracciones mencionadas más arriba, es suficiente con comunicárselo cuando se produce el incumplimiento.





Sin embargo, cuando el propietario quiere recuperar la vivienda para uso propio es necesario que comunique al inquilino su intención de rescindir el contrato de alquiler con dos meses de antelación. Esta comunicación puede hacerse verbalmente, pero es conveniente hacerlo por escrito a través de un burofax para que exista una prueba del envío. 

En este supuesto, el arrendatario tiene la opción de recuperar la vivienda si pasado un periodo de tres meses el propietario o alguno de sus familiares no la ha ocupado. En ese caso, el inquilino dispone de un plazo de 30 días para ocupar de nuevo la casa o bien puede pedir una indemnización compensatoria por las molestias que sufrió en su momento al tener que abandonarla. La indemnización puede cubrir los gastos ocasionados por el desalojo o una mensualidad por cada año que quedara del contrato. 

¿Qué ocurre si el inquilino no abandona la vivienda? 

Si el inquilino no quiere dejar la vivienda cuando el propietario opta por rescindir el contrato de alquiler solo cabe la opción de presentar una demanda ante los tribunales o bien recurrir al arbitraje (si se ha incluido una cláusula de arbitraje en el contrato). El propietario está obligado a demostrar que el inquilino ha incumplido sus obligaciones si esa es la causa de la rescisión o que necesita la casa para su uso o para algún familiar.

Cuando se produce la rescisión por impago de la renta, el propietario también puede presentar una reclamación económica a través de un procedimiento monitorio. El propietario debe comunicar la deuda pendiente y el plazo que tiene el inquilino para pagarla. Si éste no paga la deuda, entonces el arrendador puede presentar la demanda. 

Si se agotan todas las vías y el inquilino sigue sin abandonar la casa, se puede presentar una demanda de desahucio por las mismas razones que se planteó la rescisión del contrato de alquiler de la vivienda. 

En conclusión, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler cuando el inquilino incumple alguna de sus obligaciones o si necesita recuperar la casa para su uso o de algún familiar de primer grado, aunque en este caso debe demostrar esta necesidad.