Preguntas frecuentes sobre tasaciones inmobiliarias

Si quieres tasar tu vivienda para saber cuál es su precio, en este artículo encontrarás respuesta a algunas de las preguntas sobre tasaciones inmobiliarias que te pueden surgir cuando quieres contratar una valoración: 

¿Se tasa sobre metros útiles o construidos?

Antes de responder a esta pregunta es necesario describir los diferentes tipos de superficies que se pueden medir en un inmueble:

• Superficie registral. Es la que está contenida en la nota simple del Registro de la Propiedad y en las escrituras. 
• Superficie catastral. Es utilizada por Hacienda para calcular los impuestos. Refleja la superficie construida con comunes. 
• Superficie comprobada. Es la que comprueba el tasador cuando visita la vivienda.
• Superficie útil. Cuando en la dimensión de una vivienda se especifica superficie útil se refiere a lo que se puede pisar, es decir, la que excluye los muros y cerramientos de la casa. 
• Superficie construida. Dentro de esta medida hay que diferenciar entre: la superficie construida con comunes que en las viviendas en régimen de división horizontal incluye la parte proporcional de los elementos comunes del edificio (portal, escalera, ascensor…) y sin comunes que solo incluye la superficie útil más los muros y cerramientos. 
• Superficie computable. Es la que se tiene en cuenta en la tasación y se refiere a la superficie construida con comunes, si no se puede tener esta medida se toma en consideración la menor entre las superficies registral y catastral.

La tasación se refiere a la superficie computable lo que significa que se centra en metros construidos, ya que valora la superficie construida con comunes. 

¿Cuándo es mejor hacer la tasación?

Si necesitas hipoteca para comprar la vivienda tienes que realizar la tasación antes de solicitar la hipoteca porque es un requisito exigido por el banco para conceder el préstamo hipotecario. Aunque es recomendable tasar la vivienda antes de firmar el contrato de arras porque si después el banco no concede la hipoteca no perderás el dinero adelantado en la reserva de la vivienda. 

¿Qué son los testigos para las tasaciones inmobiliarias?

En la tasación inmobiliaria los testigos son los inmuebles similares a la propiedad que se tasa por su ubicación, tipo de vivienda, superficie y características. Se utilizan para establecer un precio homogéneo. Generalmente se seleccionan seis testigos a través de los portales inmobiliarios o en una búsqueda por la zona. 

Los testigos, también denominados comparables, deben cumplir las siguientes características: 

• Ubicación. Tiene que estar situado en el mismo código postal. 
• Uso. Cuando se trata de una vivienda debe tener uso residencial y la misma tipología: unifamiliar, plurifamiliar o residencia especial. 
• Superficie. Deben tener una superficie construida y útil similar a la vivienda tasada. 
• Antigüedad. Solo se seleccionan testigos analizados con un plazo de seis meses antes de la tasación. 
• Estado de conservación. Dependerá de la antigüedad del edificio y de la conservación de la vivienda. 

Cuando se han seleccionado los testigos el tasador utiliza la homogeneización de los valores para analizar la vivienda en relación con los testigos y encontrar un valor unitario aplicable a la vivienda que se tasa. Se aplica un coeficiente mayor o menor a 1 si el testigo es mejor o peor según cada característica. El valor unitario obtenido se multiplica por la superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes y se obtiene el valor de mercado por comparación. 

¿Cómo se tasa una VPO?

Para tasar una vivienda VPO hay que tener en cuenta si la vivienda ya está descalificada o no para elegir el método de tasación. Si está todavía en periodo de protección hay que calcular el valor máximo legal y comprobar si es inferior al valor de comparación. 

El cálculo del valor máximo legal se realiza multiplicando el módulo correspondiente según la normativa autonómica por la superficie útil de la vivienda que está recogida en la Cédula de Calificación Definitiva. El valor de tasación es el menor entre el valor por comparación y el valor máximo legal. 

Si la vivienda está descalificada para su tasación se pueden utilizar los métodos de coste y comparación.

¿Hay diferencias entre tasar un piso y una casa?

La tipología de la vivienda es uno de los aspectos que influyen en la tasación. Cuando se trata de tasar un piso al formar parte de una vivienda plurifamiliar al calcular la superficie hay que sumar la parte proporcional que corresponde de los elementos comunes. Sin embargo, en una casa que es unifamiliar no existen elementos comunes para sumar a la superficie de la vivienda pero sí que hay que tener en cuenta la superficie de la parcela.  

¿Cuánto tiempo de validez tiene una tasación?

Es una de las preguntas sobre tasaciones inmobiliarias más habituales. La respuesta es clara, la tasación tiene un tiempo de validez de 6 meses desde que el tasador emite el informe de tasación. Pasado ese plazo si se necesita actualizar la tasación se tiene que hacer con la misma tasadora. Según la norma ECO la actualización es una revisión de la tasación anterior emitida por la misma tasadora antes de que se cumplan dos años desde la fecha de emisión de la tasación anterior. El coste de la actualización depende del tasador, pero normalmente es inferior al coste de la tasación inicial. 

Además, en el tiempo de validez de la tasación hay que tener en cuenta que no pueden transcurrir más de dos meses desde la visita del tasador a la vivienda y la emisión de la tasación y que los documentos oficiales tienen un periodo de validez de tres meses antes de la fecha de tasación. 

¿Cuáles son las tasadoras más importantes de España?

Según el ranking de las tasadoras por volumen de facturación elaborado por la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), con los datos de 2021, las 10 más importantes son: 

¿Influye el precio del alquiler en la tasación de un piso?

El precio del alquiler influye en la tasación por eso cuando la vivienda está alquilada hay que presentar el contrato de arrendamiento y el último recibo de alquiler al realizar la tasación. En estos casos se emplea el método de actualización de rentas para realizar la tasación de la vivienda. 

El tasador tiene que analizar la renta actualizada, la duración del contrato, la revisión y actualización de la renta y los gastos asumidos por arrendador y arrendatario. Para calcular el valor de tasación de la vivienda, el tasador tiene en cuenta los flujos de caja, lo que ingresará por el alquiler, y el valor de reversión, que es el valor que tendrá la vivienda cuando termine el contrato de arrendamiento. El valor calculado se compara con el valor de mercado libre de inquilinos y para la tasación se adopta el menor de los valores calculados. Si la renta de alquiler está por debajo del mercado y la duración del contrato es muy larga el valor de tasación de la vivienda es menor.