Problemas que pueden surgir a la hora de tasar una vivienda

Es necesario tasar una vivienda cuando pedimos una hipoteca porque del valor de tasación depende el dinero que el banco te prestará para comprar la casa. Pero no es el único uso que tiene la tasación, también interesa saber el valor de una vivienda a los compradores y vendedores, a los herederos en el caso de una herencia o a los inversores para calcular la rentabilidad del alquiler. 

En cualquiera de estas situaciones es importante contar con una tasación correcta porque del valor que se establezca del inmueble depende la operación y los impuestos. Pero hay que tener en cuenta que la tasación no es un proceso automático por lo que puede haber errores a la hora de tasar la vivienda. Estos son los problemas más habituales en una tasación y cómo puedes evitarlos. 

Problemas en la identificación de la vivienda

Los errores en la identificación de la vivienda suelen ocurrir por problemas tanto en la documentación registral, en la nota simple o en la escritura, como en la catastral por ser incompleta y no incluir todos los datos de localización de la vivienda. Si la propiedad no se identifica correctamente no se puede localizar en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro y si no se dispone de toda la información o esta no corresponde a nuestra vivienda te denegarán la hipoteca.

En el caso de no coincidir la dirección real del inmueble con la dirección del Registro, el tasador tiene que incluir una advertencia en el informe de tasación para que se inscriba correctamente la vivienda.

Para evitar este problema, antes de la tasación se tiene que buscar toda la documentación de la casa como escrituras anteriores, recibos de IBI o planos urbanísticos que ayuden a identificar correctamente la propiedad. 

Problemas en la comprobación urbanística 

Esta situación se produce cuando se realiza una comprobación incorrecta de la situación urbanística del inmueble. Debes tener en cuenta que el valor de una propiedad varía si está construida en suelo urbano consolidado, en suelo urbanizable o no urbanizable. Por eso es importante que el tasador realice la consulta urbanística de forma presencial para verificar la situación catastral. 

Problemas en la valoración de la vivienda 

Dentro de esta categoría de problemas se pueden diferenciar varias situaciones:

• Diferencias en la superficie de la vivienda. El tasador en la visita presencial a la casa tiene que medir la superficie útil con un aparato de medición, pero también debe cotejar la superficie registral y catastral. El informe de tasación tiene que especificar si la superficie que se valora es superficie útil, construida con o sin comunes y si la superficie catastral está desglosada en superficie construida más la parte proporcional de zonas comunes. Los errores más comunes se centran la interpretación de las diferentes superficies y en las mediciones incorrectas porque se han realizado ampliaciones en la vivienda que no han sido legalizadas ni comunicadas en el Catastro. 
• Fallos en la elección de los comparables. Si los inmuebles testigos que se buscan para comparar y valorar no guardan relación con las características de la vivienda, se producen errores en la tasación. Se tienen que elegir comparables de la misma tipología de vivienda, con los mismos extras y servicios (ascensor, por ejemplo), que tenga la misma altura si es una vivienda en un edificio y que la superficie sea similar con una diferencia máxima en torno al 20%. 
• Cálculos erróneos en la tasación. El error en estos casos se refiere a que en el método de valoración empleado no se han utilizado los valores adecuados para la actualización de las rentas o los valores VPO, por ejemplo. El resultado de la valoración, por tanto, no será correcto, lo que afecta a la hora de conseguir el dinero necesario en el caso de pedir una hipoteca. Para evitar estos problemas se debe facilitar al tasador toda la información actual de la vivienda, si es VPO o tiene un contrato de alquiler. 

¿Qué consecuencias tienen los errores en la valoración de la vivienda? 

Los errores en la tasación de la vivienda pueden llevar a que sea declarado nulo el contrato de compraventa o la hipoteca, existen diferentes sentencias que así lo confirman. Los problemas que se producen cuando la valoración de la vivienda es errónea son diferentes si el resultado de la tasación es por debajo del precio de compra de la casa o por encima. En el primer caso, el problema principal es que la hipoteca que el banco te concederá será menor, ya que solo financia el 80% del valor de tasación. Ante esta situación puedes pedir una nueva tasación o bien renegociar el precio de compra de la vivienda. 

Sin embargo, si la tasación es superior al precio de compra no tendrás problemas para conseguir la hipoteca, pero puedes tener una complicación al vender después la casa si descubres que su valor es menor. Además, debes comprobar que el valor de tasación no sea más bajo que el valor que atribuye Hacienda a la vivienda porque en ese caso te reclamará una liquidación complementaria del ITP que es el impuesto que se paga al comprar una vivienda. 

Para evitar los problemas al tasar una vivienda debes contar con tasadores homologados que están sometidos al cumplimiento de la normativa legal.