Qué pasa si tasan tu vivienda por menos de lo que necesitas

El valor de la tasación tiene un papel fundamental cuando se trata de una tasación hipotecaria. La tasación establece un valor orientativo del inmueble basado en una serie de elementos como la ubicación de la vivienda, el estado y antigüedad, entre otros. El banco utiliza este valor para calcular el dinero que presta en la hipoteca, que no excede del 80%, salvo en casos excepcionales, para limitar el riesgo de la operación. 




¿Qué ocurre cuando la tasación es más baja de lo que necesitas para comprar la vivienda? La consecuencia inmediata es que el banco te prestará menos dinero en la hipoteca, por lo que necesitas tener más ahorros para poder realizar la compra. 

Cómo puede ser la tasación de la vivienda

La tasación inmobiliaria certifica el valor de un inmueble cumpliendo unos requisitos recogidos en la normativa legal. Solo puede ser realizada por un tasador homologado, que puede ser un arquitecto o arquitecto técnico, que visita la vivienda para comprobar su estado de conservación, la calidad de los materiales de construcción, la situación de la vivienda y del edificio. 

Después de comprobar los documentos necesarios para la tasación (nota simple del Registro y las escrituras de la vivienda) y visitar la vivienda, el tasador realiza un informe de tasación aplicando alguno de los métodos de tasación recogidos en la Orden 805/2003 (método de coste, comparación, actualización de rentas y residual).

La situación idónea cuando se tasa una vivienda es que el valor de tasación coincida con el precio de compra, aunque es difícil que exista esa coincidencia. De este modo, si la casa tiene un precio de compra de 200.000 € y el valor de tasación es igual, el banco te concederá 160.000 € en la hipoteca por el 80% del valor de tasación y solo necesitas tener ahorrados 40.000 € para realizar la compra más los gastos de la compraventa. 

Sin embargo, si la vivienda se tasa por una cantidad por debajo del precio de compra, el problema es que el banco no te prestará tanto dinero y necesitas tener más ahorros. Cuanto más baja es la tasación, menos dinero presta el banco. En el caso de una vivienda que cuesta 200.000 € si se tasa en 180.000 € el banco solo te dará 144.000 € de hipoteca, por tanto, tienes que disponer de los 56.000 € restantes en efectivo para comprar la casa. 

También se puede dar la situación contraria, que el precio de tasación sea superior al precio de compra de la casa y, por tanto, necesitas menos dinero para comprarla. Si se tasa la vivienda en 220.000 € y el precio de compra es de 200.000 €, el banco te concederá hasta 176.000 € por lo que solo necesitas 24.000 € en efectivo. 

Riesgos de una tasación baja 

La consecuencia de obtener una tasación más baja del dinero que necesitas para comprar la vivienda es que no podrás conseguir la hipoteca, si no dispones de la cantidad mayor de dinero necesaria para hacer la compra. En el caso de haber firmado el contrato de arras, perderás el dinero de la señal al no realizar la compra de la casa. Por eso conviene incluir una cláusula en el contrato de arras que contemple la anulación de la operación si el comprador no consigue la financiación necesaria.  




Generalmente, cuando estamos en un mercado alcista, las tasaciones suelen ser más altas que el precio de mercado porque adelantan la evolución del precio de la vivienda. Sin embargo, en un mercado con tendencia a la baja, las tasaciones también son más bajas que el valor de mercado. 

¿Qué puedes hacer si la tasación es baja?

Cuando el valor de la tasación es más bajo que el precio de compra de la vivienda tienes varias opciones: 

• Pedir una revisión de la tasación. La primera acción que puedes emprender es solicitar una revisión de la tasación por si hay algún error en los datos o algún problema con las cuestiones técnicas y urbanisticas que hayan provocado una tasación a la baja. Puede ser un error en la superficie, en los criterios de valoración o en los testigos tomados como referencia. 
• Contratar una segunda tasación. Puedes encargar otra tasación a otra tasadora homologada con el fin de que la valoración sea más alta, pero el banco tiene que admitir esta segunda valoración. Esta solución tiene el riesgo de que la nueva tasación también pude ser más baja que el precio de compra. 
• Negociar con el banco. Puedes intentar llegar a un acuerdo con el banco para que aumente el porcentaje de financiación por encima del 80%, para que se reduzca el capital que tienes que pagar al realizar la compra. Debes tener en cuenta que esta solución solo es factible si tienes un buen perfil financiero, dispones de altos ingresos y un aval o garantías suficientes para cubrir el riesgo de la operación. 
• Renegociar con el vendedor. En esta negociación se puede intentar rebajar el precio de la vivienda o extender el plazo de la reserva y compra hasta conseguir ahorrar el dinero necesario para realizar la compra. 

En conclusión, si tasan tu vivienda por menos de lo que necesitas tendrás que aportar más ahorros para comprar la vivienda, mientras que si la tasación es más alta el banco te prestará más dinero en la hipoteca.