Vender un piso con inquilino. Todo lo que debes saber

Vender un piso con inquilino es legal. Resulta más cómodo hacerlo cuando el contrato de alquiler ha vencido y no tienes arrendatario, pero eso no siempre es posible. El proceso de venta está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y conlleva algunos trámites adicionales. Por ello, quizás te convenga buscar asesoramiento especializado.

Si prefieres hacerlo tú mismo, recuerda que la ley protege al inquilino y que no puedes romper el contrato que te une a él cuando y como quieras para vender la vivienda. Lo primero que debes valorar son las cláusulas incluidas en el contrato de alquiler, si éste fue o no inscrito en el Registro de la Propiedad y en qué fecha se formalizó, porque hay que aplicar las leyes vigentes en ese momento.

Esto es especialmente importante porque tu vivienda podría seguir alquilada varios años más si el inquilino ejecuta la renovación del contrato. Por eso conviene que entiendas bien cómo funciona la renovación del contrato de alquiler. 

Recuerda que existe la duración mínima del contrato de alquiler residencial y que ésta varía en función de la fecha de su firma de la siguiente manera:

• Cinco años para los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013
• Tres años para los contratos firmados después del 6 de junio de 2013 hasta el 6 de marzo de 2019
• Cinco años para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019
  

Puedes encontrar más información sobre la duración mínima del contrato de alquiler en el anterior enlace. 

Mostrar la vivienda es complicado

Además de estos aspectos legales, vender piso con inquilino tiene el inconveniente de que necesitas la colaboración de esa persona o familia para poder mostrar la vivienda a los potenciales compradores. Por ello es conveniente comunicarles la decisión y negociar con él o ellos las condiciones en las que puedes enseñar la vivienda. Igual que con el comprador, que debe saber que hay inquilinos, por lo que no podrás darle muchas facilidades para entrar o permanecer en el piso.

Deberías negociar con los inquilinos en qué condiciones podrías mostrar la vivienda

Una opción para suavizar la situación es llegar a un acuerdo con los inquilinos para que acepten de mejor grado las cosas. Por ejemplo, puedes reducirles la cuota o pactar el número y horario de las visitas. 

Vender piso con inquilino cuando el contrato está registrado

Si cuando alquilaste el piso inscribiste el contrato en el Registro de la Propiedad, obligas al comprador a subrogarse a ese contrato ¿Qué implica eso? Que el inquilino se queda en la vivienda hasta el final de su contrato y con las mismas condiciones iniciales. Lo único que cambia es que la renta se la pagaría al nuevo dueño.

En este caso, la complicación es encontrar un comprador que no tenga inconveniente en mantener el piso alquilado el tiempo que falte de contrato. Sería un comprador que busca una vivienda como inversión y no como residencia.

Vender piso con inquilino si el contrato no está registrado

Si cuando entró el inquilino no se inscribió el contrato en el Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda podría tener el derecho a terminar el contrato al efectuarse la operación. El nuevo propietario tendría que notificar a los inquilinos su decisión de finalizar el contrato y ellos se verían obligados a abandonar la vivienda en los tres meses siguientes.
En este caso, la LAU remite al artículo 1571 del Código Civil según el cual el comprador de una vivienda alquilada tiene derecho a extinguir el contrato de arriendo al verificarse la venta, salvo que en el contrato exista una cláusula que lo impida.

La mejor opción: ofréceselo a él

Esta es la mejor opción para vender un piso con inquilino. Los arrendatarios tienen el derecho preferente o derecho de tanteo a la hora de adquirir el piso. Esto implica que estás obligado a comunicarles tu intención de vender la vivienda, en qué fechas y a qué precio. Si en los 30 días posteriores no dicen nada, puedes continuar con la venta. Pero también puedes encontrarte con que deseen ejercer este derecho y quedarse con el piso. Para que tengan esa opción, debería especificarse este derecho en el contrato de alquiler.

El inquilino tiene el llamado derecho de tanteo en la venta de la vivienda en que reside

La LAU recoge esta posibilidad en el artículo 25: “El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.

Si no les envías la información o si el precio final de la operación es inferior a lo que les comunicas, tendrían derecho a ejercer su derecho de retracto. Este derecho les permite volver a disponer de 30 días naturales para decidir si se quedan o no la vivienda.